3月1日晚，‘国五条’细则出台，市场反应强烈，地产股首当其冲，应声暴跌，多地房产交易中心通宵为前来办理二手房交易的市民开放。政策对市场的冲击力可见一斑。

　　众多专家坦言，短期内，市场‘赶末班车’的心理将造成二手房市场异常活跃，但待地方细则正式出台实施后，市场或将进入长期的冷淡行情。 事实上，新一轮调控下的房地产行业，无论对开发商还是购房者而言，都是一个危机共存的市场。
　　成交短期爆棚

　　3月1日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。作为对2月20日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，通知主要涉及了房价的控制目标、限购政策的执行、二手房个税征收、土地供应管理以及市场监管等方面。

　　“‘国五条’细则刚出台，20%个税的冲击力最大，一时间购房者的恐慌心理蔓延，造成了连续一周各区县交易中心爆棚。尤其是二手房交易，签订合同的加急过户，敲定房源的加速成交，整个市场目前显得相当激进。” 业内数据监控中心分析师夏俊卿对记者表示。

　　“政策短期内可能对中介企业起到利好的作用，因为大量的购房者和房主为了避免这部分税收的支出，加快交易步伐，带动成交量的飙升。但是，如果后期政策严格执行的话，二手房市场极有可能出现长时间的冷冻。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，在2010年12月和2011年1月的上海楼市也出现了类似的情况，当时房产税即将出台的信息盛传，直接带动成交的火爆，而房产税和调控政策同时出台之后，上海楼市经历了一年多的市场冷清行情。因此我们不能被短暂的楼市火爆行情所迷惑，后期，尤其是二手房市场的冷淡将会不可避免。

　　对比二手房市场的冲动，新房市场整体反应相对平稳得多。

　　业内在新政出台后独家调查沪上53个热点项目发现，开发商对未来市场并未出现恐慌心理，相反地，近日各大售楼处来电来访量明显上升，让他们对未来数月的市场依然看好。对开发商来说，执行细则出台之前反而是一个抢占市场的有利时机。

　　与此同时，调查数据还显示，新政后有近四成售楼处人流增加，购房者有50%以上仍然维持原有购房计划。在针对刚需购房者的调查中，有28%购房者表示置业意向从二手房转向新房；逾六成受访者表示最快会在今年上半年出手置业。

　　“对于首改需求来说，选择一个能满足15-20年生活需求一步到位的房子，将来才能规避再次置换的重税风险。” 夏俊卿认为，本轮政策短期内对新房市场的冲击不会很明显，在连续5个月供应远远低于成交的行情下，短期内，新房还将保持良好的成交势头。

　　后期全面受压

　　“本轮调控，如果地方政府严格按国务院的政策精神执行的话，个人认为商品住房市场将全面受压。” 锦和投资集团品牌总监沙立松对记者表示，政策细则严格执行后，整个商品住房市场需求会受到不同程度的影响，其中中高端住宅影响尤其大，市郊的改善类需求产品再度受到重创。此外，与前几次调控不同，未来，刚需产品也将因地方贯彻细则精神同步受到影响。

　　据记者调查，去年底开始，刚需之外的商品房市场全线活跃，改善型需求呈现逐步活跃的趋势，投资投机性需求也有所抬头，成交量放大一度让市场大呼春天来了。但政策再度加码将这些需求重新打入“冷宫”，刚需之外的改善型需求受到抑制，投资投机需求也再度被遏制。

　　“本轮调控维持了政府一直以来抑制投资需求的态度，对于中高端项目以及大户型产品会带来一定的影响。从区域上看，一些传统别墅区域板块受创最大。” 同策咨询研究中心资深分析师许之静对记者表示。

　　汉宇地产新房监测数据显示，2月份，别墅市场成交套数为286套，占全市商品住宅成交总量比重仅为6.56%。

　　“此波政策，将冲击到改善型产品，尤其是别墅市场。” 汉宇地产市场研究部分析师张颀告诉记者，多个原因导致近期别墅市场持续处于不佳表现状态。其一，长期限购，一部分实力买家被拒之门外，有购房资格的改善型需求显著缩量；其二，“限墅令”出台后，类别墅产品应运而生，一度成为市场成交热点。但目前类别墅逐步向外围发展，项目所处地理位置较偏，中心城区的大平层产品开始进入人们视野，并成功分流别墅市场中潜在需求。加之本轮调控对中高端产品的影响，未来，别墅市场前景堪忧。

　　“个人认为外围的刚需二手房将受到最大的影响。”陆骑麟认为，外围区域的楼盘房主挂牌价几乎都是到手价，大量的税收必将转嫁给下家，从而推高房价。

　　与此同时，同区域的一手房和二手房价格如果差距不大，那么将促使二手房买家分流至新房市场。目前，外围区域以刚需购房者为主，其对价格的敏感度较高，未来成交会变得异常艰难。

　　业内研究总监薛建雄告诉记者，此次国务院出台的是框架性、方向性的政策。各地将根据自身的房地产市场运行情况和管理条件出台相适应的政策。上海作为本轮楼市领先回暖的一线城市，房价回涨比较明显。另外，作为全国最早执行房屋交易估价和第一批试点房产税的城市，市场管理的基础最成熟，管理层的要求有必要也有条件在上海获得实施。所以可以肯定的是，上海将出台的细则会比其他地区都全面。

　　市场对政策过度解读

　　“国五条”发布之前，各大上市房企公布的1月销售业绩均表现不错。公开信息显示，远洋地产1月销售39.5个亿，同比上升12.85倍，涨幅最高。其他标杆房企同样有不同程度业绩上涨，融创中国的1月业绩同比增长9.20倍、碧桂园同比增长6.34倍、华润置地6.25倍，行业龙头万科的1月销售业绩，同比也大增56.31%。

　　而就在3月4日 “国五条”细则公布后的第一个交易日，招保万金等49只非ST房地产股跌停，板块跌幅达7.67%，拖累沪指单日下跌3.65%，为2010年11月12日以来最大跌幅。

　　业内研究中心评论员马祺指出，业绩和股价的严重背离，反映了市场对“国五条”的过度解读。细则中对房价影响最大的莫过于对差价所得征税20%，但这条消息对二手房市场影响更大，作为以新盘开发为主的上市房企，短期内的影响并不明显。

　　证券分析人士指出，调控的目标是促进房地产市场平稳发展，楼市在总体上不会受到太大影响，因此相应的地产板块长期来看也不会受到过度影响，地产板块的下跌不失为回归合理估值的过程。城镇化为地产行业保驾护航，因此总体上来看，地产股很快就能走出跌势。

　　事实上，众多房企的大佬表示，新一轮调控或许是新一轮的机会。

　　万科集团董事会秘书谭华杰在2012年度业绩投资者交流会上表示，“国五条”重申了有关部门对调控的决心，而且更坚定了万科对调控长期性的看法。万科始终相信房地产调控是一个长期性的任务，调控目标是让行业有健康发展的可能性，让更多普通人有房子住。面对“国五条”，公司的策略将一如既往，继续为普通人盖好房子。

　　阳光城集团总裁陈凯指出，调控对于中小型房企反而是一种机会。在调控成为常态的市场中，市场对专业化程度的要求越来越高，这对于拥有核心竞争力的中小型企业而言是一个发展壮大的好机会。

　　中海主席孔庆平也曾公开向媒体表示，对中海而言今年内地楼市机会大于挑战，因政策不放松，故相信市场表现与过去一段时间相仿，公司将尽量争取销售收益有两位数增长。