“不是说20%征税还没开始执行吗，怎么二手中介都表示郑东新区已经从上周五开始执行了啊？”上周末，接到一朋友询问关于新“国五条”细则执行的问题，“昨晚我接到中介电话，说郑东新区已经开始执行20%的个税了。如果出售房产是满5年唯一住房，那么政策仍和以前一样，免征个税。如果是满4年唯一住房，则只征收卖房所得的4%个人所得税，满3年唯一住房征收8%。若不是唯一住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。”21世纪不动产郑州区域执行总经理王川在当日向记者证实了上述消息。 

　　“目前只有郑东新区开始执行”

　　“郑东新区税管所拿出来的，是2006年国家发布的关于个税政策，只不过比之前更细化了。”21世纪不动产郑州区域执行总经理王川称，在上述20%个税政策执行之前，与国内多数地市一样，郑州一直实行两种办法征税：差额征税，即按房屋交易总价减去房产原值以及合理税费后的差额计征20%；核定征税，即对不能提供房屋原值凭证的按房屋交易总价的1%征收。而现在是以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金，现在合理费用非常细化。房屋装修时发生的支出项目繁多，而房屋转让时税务机关要求纳税人提供详细的费用清单。因此，为维护纳税人的利益，减少税务上的争议，在装修阶段，纳税人可以预先到主管税务机关领取相关表格，详细填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品、发票金额等信息，报送税务机关审核。

　　“但目前只有郑东新区开始执行此20%的个税，原因有很多，最主要的还是因为郑东新区的房屋年龄相对于老城区来说比较短，房产备案的数据比较全，老城区有很多老房子，很难让房屋出让者提供完整、准确的房屋原值凭证。本次新政并未提及这种情况下的原值认定方法，所以难度比较大。”王川表示。

　　但还有专家表示，在现行政策中，遇到房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳税额。

　　“调控比想象中还强”

　　国五条细则出台后，记者从多家房产中介处了解到，自细则面世以来，二手房市场的需求不减反增，催促签约、过户的二手房主比比皆是。“大家都在抢搭末班车。”王川表示，根据以往经验，新规在各地正式实施会有一个过渡期，在出台具体办法之前，各地仍会按原有办法执行，这就留下了短暂的“过渡”时期。为了节省这20%的交易税费，已经谈妥或即将谈妥的二手房买卖双方，都想尽快完成交易。“虽然目前看起来二手房市场很火爆，但其实二手房的寒冬就要到来。个人所得税从严征收，会使二手房市场出现比过去两年更低迷的成交。很可能未来的几个月都难有签单，拿不到业绩提成。”王川表示，预计很多买家会涌向新房市场。

　　“税费很可能转嫁买方”

　　虽然说细则给予刚需一定保护，但从记者了解到的情况看，市场上已经有卖家通过提高价格的方式将20%个税转嫁到买方身上，一些满5年唯一住房的业主更是抬高了房产售价。

　　记者从多家房屋中介的门店了解到，3月初国五条细则出台后，为了搭上落实政策前的“末班车”，郑州二手房交易迎来了一波小高峰。多家机构数据显示，3月上旬郑州二手房网签成交量已超过2月全月成交量。

　　在此期间，部分手中持有多处房产的业主为了赶在政策实施前卖掉手中的房子，确实小幅下调了售价。但最近几天，这种现象已经不明显，究其原因，主要是因为即使现在进行交易，也来不及在政策落地前网签。

　　“但有卖家已经告诉我们，如果偏要卖方缴纳20%个税，那么他们就要提高房子的售价。虽然不会将税费全部转嫁出去，但至少买、卖双方各承担一半。”某中介销售人员表示，“从长远看，房子该买的还是得买，该缴的税费还是得缴，刚性需求的客户仍然存在，所以卖方会逐渐将上调的税费转嫁到买方身上。”

　　记者算了一笔账，如果按通知规定，二手房要严格按转让所得的20%计征个税，以一套购价80万元的二手房为例，若以150万元出售，那么对比此前，一般按交易价1%征税仅需缴税1.5万元，而今后则要缴纳15万元税款。根据以往的二手房交易惯例，相关税费都将由买方负担，卖方的挂牌价格通常是“净落价”。因此，忽然多出的这笔税费更可能压在买方身上。