今年以来不断火热的重庆楼市，直接带动了土地市场的热潮，地王纪录亦不断被刷新。在今年上半年即将结束的6月27日，万科和保利继去年长沙联手拿地之后，再次在重庆出手———以53.72亿元的代价，底价摘得重庆溉澜溪一地块组团，同时造就了今年上半年重庆和全国的总价地王，瞬间吸引了市场的强烈关注。
万科和保利这两个当前市场上的房企巨头，为什么在这个项目上又一次选择了合作？他们又将以怎样的方式进行合作？楼市中的强强联合又将对房地产未来的发展带来怎样的影响？重庆晚报记者就以上问题进行了调查。
事件：
分析：
万科保利联手
摘53亿地王
在6月27日的重庆土地交易中心，被誉为“江北嘴最后一块好地”的溉澜溪地块无疑是当天的“主角”，只是该地块并没有经过激烈竞争，直接被万科和保利联合体底价摘得，成交总价537221万元，折合楼面单价4342元。
资料显示，该地块为二类居住、商业、商务用地，土地面积28.24万平方米，可建面积123.72万平方米。公告规定，该地块住宅将分摊土地面积约276.3亩，商业将分摊土地面积约147.3亩。
据重庆晚报记者了解，溉澜溪这个今年上半年土地市场的全国总价地王，同时也是重庆土地市场历史上排名第三的总价地王”（第一名是弹子石地块75亿元，第二名是朝天门地块65.36亿元），事实上是一块“回锅地”。该地块曾在2011年以63.4亿元的起拍价挂牌出让，最后流拍。
今年该地块在2011年的总价基础上，打了8.5折之后，以总价537221万元的起拍价再次出让，除了将原来的部分居住用地、商业金融用地改变为商业用地之外，其他规划方面并没有做太大调整。
分析：
竞争变竞合降低风险
重庆溉澜溪的53亿元总价地王，除了它既是重庆也是全国土地市场上今年上半年的总价地王而备受市场关注之外，同时还因为它是被保利和万科这两个同是千亿级的地产龙头联合获得。那么保利和万科这两个最为直接的竞争对手，为何会再次选择合作呢？
“像万科和保利这样的大开发商进行强强联合，主要是为了减少投资风险，实现优势互补”，重庆亲禾城产业发展有限公司副总经理陈华睿说道，开发商通过合作，能够减少在同一个项目上承担的风险，同时还能在获取像溉澜溪这样的高价地块的主动权。此外，大开发商的合作，能够实现两者之间的优势互补，各自发挥自己的长处，将项目做得更好。
对于万科为何选择合作，万科总裁郁亮在6月28日的全国媒体见面会上曾明确表示，更多地采用合作模式无疑是万科在银根紧缩、资金紧张的市场环境下得以继续稳定增长的最佳途径。
在目前房地产市场竞争日益激烈的当下，大开发商之间的联合也越来越频繁，尤其是去年以来融创中国和绿城的合作，更是被市场传为佳话。因此，在陈华睿看来，房企之间的资源整合，是未来地产行业发展的一个趋势。通过不同企业之间的资源整合，将加强市场竞争力，获得更多的市场主动权和话语权。
同陈华睿观点类似的是，重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松在接受媒体采访时也表示，从城市几何图形来看，该地块处于核心区。再加上该地块底价较高，万科和保利联合拿地可以在一定程度上规避风险。
“该地块起拍价超过50亿元，门槛太高，这也是仅有一家联合体企业竞拍的原因。不过，联合拿地有利于降低成本”，重庆领域机构张鑫说道，“保利、万科今年先后在重庆拿地，任何一家再出手50亿元拿地的风险太高。因此，两家联手也在情理之中。”
然而也有市场分析人士表示，房企之间选择联合无非是缺钱或缺资源，为了弥补各自在资金或者资源上的不足，从而降低风险才最终选择合作。“毕竟选择合作就需要承担更多的利润分配压力和其他方面的不可控因素”，该人士说道，而且他还指出，如果钱荒持续、银行利率持续高企，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金压力。
趋势：
地产寡头垄断步伐加快？
万科和保利这两个千亿级的直接竞争对手，现在却走到了一起选择合作，而且在此之前，已经有众多开发商选择通过合作不断做大规模和推动企业的发展，而万科是其中的典型，甚至有分析指出，在万科去年1400多亿元的总销售额中，有高达数百亿元的收入来自于合作项目。
那么地产巨头的合作，将对未来的房地产市场带来怎样的深刻影响？能否如其他行业一样形成地产寡头竞争？
“房地产企业之间的资源整合与兼并合作是市场未来的发展趋势所在，但是在目前的市场状况下，至少在5到10年内，可能会出现一部分的寡头市场，但并不会出现大范围的地产寡头”，陈华睿说道，大房企之间的整合发展是大势所趋，但是由于中国目前还处于快速的城镇规划发展过程中，房地产的发展依然迅猛，即使是目前的万科，在全国房地产市场中的占有率也并不是非常突出。
陈华睿的这一判断，得到了重庆万科相关人士的印证。尽管重庆万科相关负责人在接受本报记者采访时，并没有透露他们和保利的具体合作模式，但是她却表达了万科和保利要在“竞合”的前提下、共同做好项目的愿景。
然而陈华睿却将目光看得更远。陈华睿指出，经过多年发展之后的楼市，目前正在经历快速的市场格局调整，重庆市场中从以前的3000多家开发商公司，发展到现在只有1000多家；从以前只有本土的南方、华宇、龙湖、金科，发展到目前云集了全国几乎所有的一线开发商，而且像万科、保利、恒大等在主城占据的市场份额越来越大。因此，一些中小开发商就出走主城，到周边区县，或者到邻近的云南、贵州等地方。
“随着未来大开发商占据市场份额的提高，他们之间的联合竞争将起到楼市稳定器的作用，使重庆楼市更加稳健”，陈华睿分析指出，因为像万科、保利这样的大开发商，他们更加追求资金的快速周转以及规模的扩大。因此，他们不管是在市场判断、发展速度，还是市场定价方面都将更加市场化，不会有太多的大起大落。
房企合作开发
是一本难念的经
万科保利的再次联手，又一次将市场的目光聚焦到了开发商合作的话题之上。然而房企之间的联合开发，究竟能否如众多房企所想那样顺利发展，其结果依然难以预料。
2009年的12月22日，由富力领衔的民营房企团队，以255亿元的总价，拿下了亚运城地块，创造了中国土地市场迄今为止的最高总价地王。随后该项目由雅居乐地产、碧桂园、中信地产、世茂地产、富力5家开发商共同组建的项目公司进行开发，其中各自占20%的股权，并分别负责一块工作。
然而该项目的一期房源卖出之后，在2011年就遭到了业主的集体维权。发展至今的亚运城项目，先后经历了业主维权、“退房”以及“修改规划”等众多风波。由于参与开发的企业众多，责权利难以分清，现在甚至有人指出“已没有人知道亚运城到底是谁的亚运城”。
曾经有市场评论指出，由于亚运城以平均分配的方式分配股权，各家投资方都只出资20%。这意味着，该项目公司的任何一项决定，都需要征询五个“大佬”的意见，尤其值得提及的是，从北京和上海加盟的中信房地产与世茂房地产，在管理风格上，本身与华南派的三家公司存在较大差异。“五家都是大公司，一起合作的前景不乐观，沟通成本太高。”
此外值得一提的是，早些年为了上市而以入股模式快速做大规模的阳光100，最终并没获得资本市场的认可。近年来随着阳光100战略发展的调整，以及楼市竞争的加剧，该企业已渐淡出了市场的视野。而阳光100早期在重庆参与开发的两个项目，其中阳光100城市广场已变成为渝能明日城市，同曾经的阳光100已没有任何关系；而另一个项目阳光100国际新城，继早期项目开发之后，已经停顿多年。
如果说目前做得最成功的联合开发商范例，无疑是万科最近几年大肆兴起的股权合作模式，而去年融创中国成功拯救绿城也被市场传为一段佳话。那么房企的联合开发将面临哪些风险？
“大开发商之间的联合开发，不仅需要两者之间的相互信任，更需要组织架构上的有力支撑”，接近龙湖的许先生说道，作为房地产市场新秀、并已跻身全国一线品牌的龙湖，却甚少有合作项目，一心稳步地发展。
“有些企业缺钱，有些企业缺人，而有些企业缺资源，所以他们就走到了一起”，许先生指出，但是这样的联合开发，同样需要承担更多的市场压力。正如郁亮所说，由于合作，万科需要将一分钱分为两半跟人合作。作为操盘的万科，需要承担更大的市场风险和压力。
不过，许先生同时指出，对于企业间的合作，更难融合的是不同企业之间的做事风格和企业文化。因此，开发商合作开发项目，一定要寻找真正适合自己的合作伙伴，责权利一定要有明确规定。
地王开发合作模式尚未确定
万科和保利此次联合打造出的总价地王，受到了市场的广泛关注，尤其是他们将以怎样的合作方式进行开发建设，更是引来了市场的诸多猜想。
在万科和保利拿地之后，坊间有传言说，万科和保利只是联合将地块拿下，然后各自分地块进行开发。
对于上述市场猜想，重庆万科相关负责人在接受重庆晚报记者采访时表示，不管是分地块各自独立开发，还是进行合作开发都是不同的操作手法和合作模式。对于该项目的具体合作模式，他们目前还在协商讨论，而最终目的都是将在竞争合作的基础上，共同将项目做好，为市场提供好的产品。
事实上，保利万科此次在重庆拿地并不是第一次合作。去年10月在长沙，同样是保利和万科联手，以32.5亿元的总价，底价摘得长沙河西滨江地王。而该项目保利和万科则是通过各自占50%股权的模式进行联合开发。
通过具体分析该地块的规划要求可发现，在该项目大约424亩的总地块面积中，其中规划的商业大概占了36%。这个比例对于大多数综合体来说，并不是一个小的数目。更为重要的是，土地指标中对其建筑的高度有一定要求，其中G11/02地块限高180米，G13-1/02地块限高250米，且要求不低于230米。也就是说，该项目中，必然有写字楼产品，而对于很少涉足商业尤其是写字楼的万科、保利而言，将会是不小的挑战。
因此，作为业内人士徐先生就认为，两家房企成立一个合资公司，进行合作开发的可能性比较大。万科的品牌打造力强，在技术上可能会参与得更多，保利在资金方面可能会注入更多。而这也正是万科和保利在长沙项目的合作方式。
