今年以来，洋湖片区土地成交价格飞速飙升，楼面地价也屡攀新高，高溢价地价的频频出现，引发了业界对于未来洋湖片区的诸多关注。
5月23日北大资源集团拿下洋湖地块，楼面地价为4574.52元/㎡，中天集团打造的中天·栖溪里与洋湖湿地公园一墙之隔，项目用地曾经创下2011年长沙市纯住宅用地的楼面地价新高。
高价地块入市的背后，洋湖片区正在面临产品线的深度更迭。一个细节是：中天·栖溪里项目采取了纯板式中大户型景观小高层定位；而北大资源时光，则考虑以别墅、高端住宅和商业为主打；以9层“洋房户型”为第一批推出产品的万科白鹭郡，同样瞄准的也是刚需客户群体。
洋湖片区从高地价向高端产品线的延展路径，正在日渐明晰。但正在成为焦点的一个悬念在于，洋湖从“亲民路径”向“高端路线”的变革，能够得到市场力量的支撑吗？
【升级】土地快速升值后的产品变革
谁也无法否认，2013年长沙楼市的焦点，就在洋湖。这个曾经偏安一隅的城市新区，因为土地的争抢而成为今年的焦点。上半年，洋湖片区地块在5、6月上市以来，已经有5宗成交，每宗均以高溢价成交。在开发商集中抢进与地价飙涨的“洋湖现象”背后，更引发关注的是土地快速升值后的产品序列变化。
从洋湖地价波动不难发现，从2011年起，洋湖片区楼面地价开始从“2”字头，升至“3”字头——中天集团今年推出的中天·栖溪里就是最典型代表，当时土地成交价为3204元/㎡。在经历了2012年的楼面地价回落徘徊“2”字头之后，2013年，直接跨过“4”字头分界线，连续数块土地楼面地价超过4000元/㎡。
而现在，这些“高价地”开始进入产品供应阶段。“地价的变化是表象，很容易推导的一个路径是，产品升级换代几乎成为一种必然。”一位业内人士如此评价。
在北大资源湖南地产有限公司总裁王胜成看来，今年以来推出的地块，已经越来越接近洋湖湿地公园核心景区的周边。
“地块资源的变化是洋湖新生代和老盘最大的不同。”
【悬疑】“产品高地”靠什么支撑？
对洋湖片区而言，华中最大湿地公园的绝佳的景观资源自然是一个十分具有说服力的支撑。但是仅仅只有一点是否足够？
对于市场而言，最大的疑问在于，曾经以“高性价比”为区域卖点的洋湖片区，能否支撑从“刚需洼地”到“产品高地”的更迭？
在长沙业界的共识中，片区配套的滞后一直是洋湖片区多年悬而未决的短板。这种情况虽然随着湘府路湘江大桥的拉通，以及配套学校的建设有所改善，但却并没有彻底改观洋湖片区作为一个高起点规划国际新城的配套缺失的现状。另一个共识是，洋湖片区作为一个全新区域，并没有太多原始购买人群的存在，几乎全部需要区域外来购房者的支撑。仅仅凭借洋湖湿地公园的吸引力，消费者会为高溢价的土地成本买单吗？
这个问题，正在成为洋湖新生代们思量最多的命题。王胜成透露，依托北京大学和方正集团，北大资源集团拥有众多教育、医疗、科技和金融资源，这些资源都将在北大资源·时光的开发中实现整合。
而在湖南倚天房地产公司总经理易峰看来，过去洋湖片区吸引的主要是“冲价格购买”的年轻群体。而现在，拥有一定资金实力，同时又有环境需求的中青年购房群体开始瞄准洋湖片区。
万科白鹭郡营销负责人认为，由于河西基础配套的完善以及城市对接功能的实现，开始让一些购房者选择倾向发生改变。“更多对于产品品质关注的客户开始出现。”
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土地高溢价促使新生代产品线高端化
摊开洋湖片区的楼盘分布图可以看到，目前洋湖片区发售的项目，中海国际社区、华润·橡树湾、广晟·江山帝景、利海·米兰春天虽然也都占据了洋湖片区的优质生态环境，但是在片区内而言，都没有位于洋湖湿地公园的核心位置。
而近两年拿地的中天集团、万科集团、北大资源、德普置业等的地块的位置，距离洋湖湿地公园更近。
核心区域拥有的自然资源条件有了变化，产品线的变化自然也就随之而来：土地的高溢价需要的是高溢价产品匹配。
在中天、万科、北大资源等多个洋湖新生代项目中，景观资源、户型舒适度以及产品线的高端化，是产品相似的关键词。
