今年3月底出台的楼市新政可谓效果彰显。CREIS重点监测的38个城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。一线和少数二线重点城市更加火爆。在价格方面，4月份百城房价跌幅收窄0.14个百分点。

　　但楼市走势似乎与期待方向略有差距。新政更多促成一线和少数二线重点城市楼市全面回升，而更期待回暖的二、三、四线城市似乎不温不火。目前，一线城市房地产库存消化周期都降到12个月左右，深圳的库存甚至仅为8个月。与此相对应的是，广大的二、三、四线城市整体疲软，库存同比增加了2成，平均消化周期18.7个月。

　　楼市新政更多促进了二手住房交易回升，新房表现则不明显，不利于房地产整体“去库存”。目前，很多人认为楼市将长周期下行，再加上股市长期火热对资金形成分流，政策刺激下大规模购房需求入市难再现，楼市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投资需求。根据调研，今年以来，改善性住房需求主要表现在公共配套、缩短“职住”距离、升值保值性更强的改善。

　　既然投资需求已全面退场，刚需占主导，而改善型二套房贷的首付已经降至4成，首套房贷首付成数维持3成也可适当调整。在发达国家和地区（如美国、澳大利亚和中国香港地区），凡是首次购房，在任何时候都可以享受最低10％的首付比例。在“以人为本”的新型城镇化背景下，未来购房的主力应是城市“新移民”。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈，但房价上涨了10年后，购房者很难拿得出30％的首付款。

　　二季度决策层首提“高度重视经济下行压力”，这也意味着未来总需求有望进一步扩张，楼市政策将是重点之一。下一步，楼市政策或调整首套房贷首付成数。目前贷款利率比2014年初仅下降20—30个基点，比2014年底还有上升。不管从降低实体经济融资成本。还是以更低利率降低购房成本，5月降息的概率都在增大。另外，通过国开行构建“按揭-MBS-国开行-市场”的按揭贷款二级市场：或通过央行对国开行进行PSL，间接收购商业银行房贷MBS，修复商业银行资产负债表，改善惜贷情绪，激励银行发放更多的低利率房贷，都有望成为激励购房需求入市、消化楼市库存的有效手段。（作者李宇嘉）