近日，一向“看涨”房价的任志强，又抛出了新的言论，称“那些骂我的大多数还是没有买房的人”，并声称自己“关于房价上涨的判断，是基于供求关系的变化。如果按眼下的趋势判断，2016年房价又会上涨。”

　　对于任志强先生的言论，笔者早在2013年的CCTV财经麒麟论坛上，就向任志强先生提出了这样的一个问题：中国住建部提供的数据显示，包括农村在内，中国自有房比例已经高达89%，显然中国不缺房子，为什么还鼓励大家买房？

　　当时任志强先生的回答是非常标准的：因为市场有刚性需求，如婚房、丈母娘房等，而且大家看着房价涨了，财富增加了，大家主动购房意愿强烈。同时，中国家庭组成越来越小，购房基数增加快。

左图为中国外国专家局专家资质、国际认证理财规划师Victor刘磊先生

右图为 原华远地产董事长 任志强

　　如今，待售住房库存量高企，尤其是三四线城市去库存化压力极大，而任志强仍然坚持供需是房价上涨的基础。是任志强的观点错了吗？笔者认为，一方面，这一观点的论证，是将自住性购房和投资性购房混为一谈，在错误的观念与前提下得出的看似合理，但却偏离事实的结论。另一方面，70个大中城市环比有增长，也给人房价增长的感觉——但这种增长是政策降息、降准、取消限购、限贷的拼命“救市”支持下才有的价格短期回升，同比看还是68个城市下跌，甚至10个城市的房价仍在5年前的水平徘徊。

　　笔者想对任志强先生及广大自住购房者说的是，从世界其他发达国家的房产财富的变迁历史来看，自住房根本不属于收入性财富范畴，仅仅是作为保障性资产而已；而且自住房的资产规模增长并不意味着财富的累积，也不意味着生活品质的提升和幸福感的增强。作为自住性购房，所要关心的是自身的需要和可以承受的价格，毕竟，自住是满足生活的需要为解决的第一矛盾来考虑的，然而，在发展商本末倒置的营销宣传中，把远离市中心、周边配套设施在未来三五年都没有规划的项目，以“升值潜力大”推销给自住用的购房者，难道为了买一个房子要天天搭车两个小时去工作和生活才是幸福和成功的体现吗？即便是未来房价真的上涨了，由于房产是用来自住，那房价涨多少，也只是账面上的数字，并非真正的财富。举例而言，一位北京朋友的唯一自住房从200万增长到400万，但他依然住在房子里，依然依靠固定的工薪收入养活一家人，由于物价上涨更快，使这位朋友感觉生活更加拮据了。即使他卖出该房产，要买其它价格更高、居住环境更好的自住房的话，显然他还需要贷款，造成负债率升高、可支配收入减少、生活品质和幸福感也随着贷款支付被消费掉了。

　　其次，从房产投资财商教育的角度分析，欧美发达国家的富裕阶层和高净值家庭通常把自住房的资产规模控制在资产总比的30%之内；自住房占比越高，说明投资和理财能力越弱，家庭仅能依靠单一收入，退休后只能依靠养老金生活，实际生活品质趋于下降。

　　此外，从现金流角度分析，自住房不能带来稳定租金收入，也不能获得银行及其他金融机构的有效抵押（中国及很多国家为了保障国民的基本生活保障，不能做自住房的强制拍卖和赎回）；换句话说，自住房的资产仅是账面财富，而非可以进行有效支配的资产。因此才会有欧美这样类似的人群：住在豪宅里的“穷人”（从父母那里继承了豪宅，但舍不得放弃已经习惯了的居住环境和方式，不得不还要为中产的收入而努力工作来养活豪宅的维护支出）。

　　去年一项中国家庭金融调查的数据显示，我国家庭自有住房拥有率在城镇地区有所提高，从84.8%上升到87%；在农村地区住房拥有率基本保持不变，在96%附近波动。自有住房的比例提升并不是好事情，而从海外自住房占比变化的分析来看，这绝对不是什么好现象。举例而言，欧洲的经济最强国德国，自住房的拥有率只有38%，英国的这一数字是42%，澳洲的自住房拥有率随着经济的稳定发展、国民收入的持续增加，由80年代的67%下降到目前的55%，全美国境内居民的自住房拥有率是67%，而经济越发达地区，这个拥有率是对应降低的，而经济最发达的加州地区的自有房比例已经下降到38%。为什么经济越发达、制度越稳定、福利和养老制度越健全的国家自住房的比例反而是逐级下降呢？　　

　　我们国人购房的本质实际是对自身未来养老规划、医疗保障、财富传承的提前储备，或者是对未来的不确定风险的不得不选择的重要途径。而随着社会的进步，商业养老保险的逐步兴起，保险赔付和保险范围的全面覆盖等措施的逐步实施，让我们的普通老百姓不必要把这个“宝”孤注一掷的押在房子上的时候，大家还会拼命为了买房而买房呢？

　　此外，未来城镇化带来的需求，也是很多市场看多者口中响亮的理由；但“理想很丰满，现实很骨感”，尽管中国当下的实有城市化率不足三成（但它把2、3亿农民工也算进去了），但不要以为城镇化可以让房地产随手捡黄金。从历史上看，城镇化是一个循序渐进的过程：产业和城市设施的发展带动人口迁徙和聚集，从而需要更多的住房，继而带动房地产发展。而目前国内“人马未动，粮草先行”，大量房子在人口未迁入之前过量的进入市场，造成房企库存量大，难以消化，房价也由于如此大的库存量上涨无力。城镇化是把双刃剑，可以带来繁荣，也可能造成“鬼城”。

　　其实，之所以会有这样的言论市场，其中很重要的原因在于投资者没有真正理清他们和发展商的关系。投资者和发展商资本市场中是博弈者，由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏，在房价上涨周期的时候对发展商所说的每一句话都深信不疑。因此，我们身边需要有根据市场数据看空市场、看贬市场的人的时时提醒国人。从海外成熟的房产市场视角来看，开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势中是一致的，而一旦市场转向下行， 由于信息的不对称，房产商可能把痛苦和懊恼都抛给了普通购房者。购房者需要时刻谨记：无数次的侥幸成功赚钱无法抵抗一次无心理准备的失败；因此唯有把控制风险的意识化作血液，沁入骨髓，在投资者的身体中奔驰流淌，大家的投资心智才能真正走向成熟。