北京、上海等特大型城市的限购政策，短期之内将难以松动

　　尽管楼市“去库存”已经成为中央政府确定的2016年经济工作的“国家任务”，但是，面对多种有可能对楼市全面性刺激影响的建议或方案，中国经济的最高决策层已经将“全面刺激楼市”排除在“去库存”的政策储备之外。

　　“分城施策”已经成为最高决策层认可的房地产市场政策思路。在“分城调控”调控政策思路下，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的二三线城市，活跃楼市交易的政策力度，将在2016年中加大。

　　这意味着，而大量二三线城市，已经开始酝酿考虑出台地方性政策，对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段，活跃房地产市场交易。而二三线城市对第三套住房的各类限制，有望渐次放开。

　　排除“全面刺激”

　　“去库存虽然被提到了前所未有的高度，但是，你不要指望决策层会出台2009年那样的全面刺激楼市的政策。”1月13日，一位不愿具名的地方住房和城乡建设厅人士告诉《中国经营报》记者，中央不打算用“大水漫灌”式的方式解决房地产市场的库存问题。

　　2015年底，中央城市工作会议时隔37年后召开。据了解，这次会议除了对城市规划、城市基础设施建设、城市管理等方面的议题进行了讨论之外，也涉及了房地产市场的有关问题，“去库存”的政策目标，再度被强调。

　　因此，住建部在向地方住房和城乡建设系统布置2016年重点工作时，“巩固房地产市场向好态势”被置于多项工作的首位。而在此前几年中，重点工作的第一项基本上会被保障性安居工程等住房保障领域的工作任务占据。

　　住建部部长陈政高表示，在2015年房地产市场企稳回升的基础上，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。

　　记者了解到，在“去库存”被明确为房地产市场政策的核心目标之后，有不同方面通过不同渠道，向有关部门建言、建议，提出了一系列针对房地产市场的看法、建议和思路，其中不乏对房地产进行全局性刺激的思路建议。

　　在这些思路中，全面取消现行的限购政策、进一步加大银行金融机构对住房消费的支持和优惠等，均位列其中。其中一些建议、建言等，不乏通过民主党派等渠道，向中央提交。

　　“但是，大规模的整体性刺激政策已经被中国经济的最高决策层排除。”一位接近政策制定机构的权威人士表示，当前决策层更希望用外科手术式的方式，解决楼市产能过剩问题，即实现“去库存”的目标。

　　“分城调控”定案

　　2015年11月11日，中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组会议，在讲话中，习近平提出“需要房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性”，“去库存”第一次出现在公众视野当中。

　　“其实，从2014年底的时候，住建部就已经在全系统内部要求库存较大城市的政府，加快去化库存。在2015年11月中央财经领导小组会议前，住建部向中央进行了有关房地产市场当前走势和未来走向的专题汇报，在专题汇报中，去库存这一思路，得到了中央的认可。”前述地方住房和城乡建设厅内部人士称。

　　因此，在提出“去库存”的政策目标之后，住建部已经基本形成了2016年房地产市场政策的基本思路。多位消息人士均向记者证实，“改进房地产调控方式”已经被列入住建部2016年工作重点，并已经向地方住房和城乡建设系统定案。

　　“改进房地产调控方式”的核心，已经被住建部确定为“分城施策、分类调控”。这意味着，2016年将不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面，出台针对性的措施。

　　从中央层面，将进一步提高棚改货币化安置的比例，并继续奉行各类资产抵押证券化试点置换出的信贷额度，优先用于城镇棚户区改造及其货币化安置。以此方式，增加市场需求，针对性地向房地产市场注入流动性。

　　此外，从供给层面，中央已经要求房地产市场库存较大的城市，要控制土地供应节奏，调整土地供应结构，并可以对已出让地块的规划条件进行修改，从而确保不产生更多的潜在和新库存。

　　限购或仍延续

　　“在分城施策、分类调控”的大政策思路下，北京、上海这些城市的限购政策，很难立刻取消或者进行大面积的调整。“至少从年底年初特大型城市地方政府的意见反馈来看，取消限购还不是非常紧迫。”前述地方住房和城乡建设厅有关负责人告诉记者。

　　记者了解到，住建部部长陈政高在向地方政府部署2016年重点工作时，曾明确向地方政府表示，2016年将强化房地产市场调控的地方政府主体责任，改进房地产调控方式，分城施策、分类调控。

　　陈政高到任住建部部长后，曾与100多个地方市级领导分别进行沟通和交流，了解不同城市房地产市场存在的不同问题，在此基础上，住建部将“去库存”作为贯穿2015年房地产调控工作的主线要点。

　　“从我们了解到的情况看，北京这样的特大城市，在限购政策调整的问题上，还是非常慎重的。大家谁也不想做出头鸟。”一位住建系统的专家告诉记者，北京、上海、深圳这些城市的土地出让金收入都在增加，在这种情况下，地方政府难以有动机对现行限购政策进行大幅度的调整。

　　“因为现在讲的是地方政府有主体责任，如果你调整了，房价又呈现过快上涨的势头，这个责任是在地方政府头上的，所以，目前这种可能性是比较小的。”他表示，在2015年的“3·30”新政后，北京、上海的房地产市场去化速度已经明显加快，房价也呈现出了一定的上涨态势。

　　国家统计局新近发布的数据显示，2015年11月，房价涨幅最高的深圳同比上涨已经达到了44.6%。上海涨幅15.4%，北京涨幅9.6%，广州涨幅8.2%。在这种情况下，特大型城市已经难以有足够的理由放开限购政策，或对其进行调整。