近年来,超级特大国际都市京沪深的房地产市场一直“高烧”不退，房价更是一路高歌猛进，大涨特涨。

　　数据显示，2006年北京平均房价约为8077元，2016年京城房价涨至38926，足足翻了4倍之多。

　　上海，十年前房价不足一万元，十年后，均价已突破43000元，十年上涨近4倍。

　　深圳后来者居上，数据显示，深圳2006年均价只有6757元，而2016年均价已到54478元，涨幅高达706%。

　　房价一路飙升，预期在未来相当长的一段时间里涨势依旧迅猛。究竟是哪些因素一直在支撑一线房价呢？

　　资源高度集中 人口红利凸显

　　超一线城市拥有最优质的资源，导致各阶层人士趋之若鹜，争相涌入，最终的结果就是人口密度过度集中，人口数量出现爆发式的增长。

　　数据显示，截止2015年底，北京常住人口2170.5万，户籍人口1300万，外来人口870.5万；上海常住人口2415.27万，户籍人口1400万，外来人口800多万；深圳常住人口1137.89万，户籍人口300万，外来人口800多万。三个城市人口总计达到5700多万，相当于全国13亿总人口的4.4%，并且每年仍然呈现快速增长趋势。

　　城市的人口年龄结构将决定楼市未来需求的可持续性。而京沪深人口结构年轻化，劳动力资源丰富，正处于“人口红利”的黄金时期。在未来较长一段时间里，将成为支撑房价上涨的强劲动力。

　　土地供应下降且“逢拍必地王”

　　超一线城市土地供应紧张，“逢拍必地王”、“面粉贵过面包”成业内常态。

　　数据显示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地仅成交7宗，较去年同期下降66.7%。无论是土地交易宗数，还是交易体量均创下历史新低。

　　上海土地市场出现恐慌。有数据称，上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用3070平方公里，未来全部还剩不到156平方公里（含商办、工业）。

　　深圳土地供应同样紧张，根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。

　　京沪深土地供给日益缩减，而大型房企资金相对充裕，在预期未来房价将继续走高的前提下，频频出手，争相拿地，导致三高地块频出，地市好不热闹。

　　8月11日，上海地市风云再起。融信中国豪掷110.1亿元拿地，楼板价高达100315元/平方米，预期未来售价将达到150000元/平方米。

　　2016年6月2日，深圳龙华地王在经历60亿元以下、60亿到70亿、70亿元以上三个分水岭之后，最终以82.9亿元的总价成交，折合楼面价5.68万/平方　米。

　　北京的高价地块频出，如“广渠路15号地”、“万柳地块”、“农展馆地”。

　　地市是楼市的试金石。房企拿地成本高，为实现一定的利润率必定抬高房价，另外，从企业策略角度，房企为增大影响力，树立标杆形象，高房价、豪宅化也逐渐成为趋势。因而地价贵族化，带动周边房价疯涨；预期未来房价上涨，房企“下血本”高价拿地，仿佛拿到了地就拿到了未来。

　　库存告急导致房价报复性上涨

　　今年房价的基本逻辑是“供给短缺导致的报复性上涨”。

　　从现有库存来看，截至8月20日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，可售现房住宅套数为32450套。按照每月1万多套的签售，去库存周期不足5个月，尽管北京市场已经是二手房唱主角，但新房库存的告急，势必对未来房价形成极大的上涨压力。

　　深圳房地产库存降至37000套，按照去年的交易量来算，去化周期约为5-6个月，而房地产市场通常需要8-12月的库存量，毫无疑问，深圳目前正处于供不应求的局面。

　　上海库存同样低位运行，供不应求格局将持续。数据显示，2016年6月商品住宅可售面积为905.64万平方米，环比下降4.4%，相比去年12月下降15.8%，按上半年销售速度，去化周期为7.19个月，处于较低水平。

　　供给在一定程度上决定价格，供给长期低位运行导致市民恐慌性购房，最终势必引起房价报复性上涨。

　　巨大的经济规模、完善的基础设施增大城市吸虹能力、促进房价上涨

　　超一线城市经济发展迅速，经济体量在全国居于前列。

　　数据显示，在2016年上半年中国GDP城市排名中，上海以25300亿元位居首位，北京23000亿元仅次于上海，深圳则以17500亿元位居第四位。

　　超一线城市基础设施也越来越完善。

　　地铁、高速、轻轨、立交桥等交通设施的建设使人们的出行越来越便捷。学校、医院、文体设施、商场、城市花园等公共资源的完善，使人们的生活和学习越来越方便、美好。创业孵化器、科技园、软件园等园区的建设为人们提供更多的工作机会。

　　良好的基础设施进一步增大城市吸虹能力，导致更多的年轻优秀人员大量涌入，进而创造更多的GDP。而地铁、商业、学校等的建设又将大大带动附近楼盘的销售，促进房价上涨。

　　信贷杠杆“撬动”楼市 房地产市场未来或将金融化

　　相对宽松的信贷政策大大降低了各大房企的融资难度，为其拿地提供了极大的便利条件，进而在很大程度上促进了地王的诞生，并大大缩短了地王诞生的时间差。另外，信贷过度扩张的高杠杆也导致住房投资者大量涌入，催涨房价，增大楼市风险。

　　现在中国经济呈现L型走势，短期内货币超发不会改变，个人资产配置与负利率以及人民币贬值长期化，将导致房地产成为未来资金的水池。

　　居民收入、居民负债比、房贷比、居民杠杆率、货币供应率的金融与货币杠杆提高，利率、汇率的金融成本下降，导致房价暴涨。

　　对于一线城市房价，房地产资深评论人刘光宇对房天下表示，这一轮房价上涨主要是由于货币超发引起的市场恐慌造成的。刚需年年有，而今年非刚需特别多。

　　刘光宇还表示，因为大城市的各种稀缺资源以及人口大量流入的现状，京沪深的房价或将开启下一轮上涨模式。虽然在控制，但很难改变。