7月28日，广州下半年的首场大型土地拍卖，11宗经营性用地全部底价成交，包括5宗居住用地，2宗商服用地，4宗工业用地。其中，位于海珠区的宅地成交楼面地价仅1.6万元/平方米，而今年3月份该区出让的宅地楼面地价高达5.5万元/平方米。

　　广州市国土资源和规划委员会认为，这批土地最终以起始价成交，体现了广州市落实中央房地产调控政策卓有成效，土地市场价格平稳，开发企业理性拿地。

　　而在方圆地产首席市场分析师邓浩志看来，本次土地拍卖并不能反映市场的实际情况，因为推出的商住用地都有诸多限制条件。例如，昌岗中路100号地块需要解决债权纠纷，南沙的几宗宅地要求30天内与村民委员会签订开发协议等。这些特殊的出让限制，导致了土地以非正常市场价成交。

　　零竞价成交

　　作为下半年的首场土拍大戏，广州这次出让的11宗地并未掀起高潮，所有地块都只有一家竞买人报价，最终“零竞价”、“零溢价”成交。工业用地和商服用地底价成交并不意外，但5宗居住用地低于市场价卖出则是非常态了。地处广州市中心的海珠区昌岗中路100号地块，成交楼面地价仅1.6万元/平方米，而该区4个月前拍出的宅地，楼面地价高达5.5万元/平方米，为广州的最高单价地王。南沙此次出让的4宗商住用地均以8000元/平方米左右的价格成交，实际上，去年底该区的宅地成交价已经突破1.5万元/平方米。

　　仔细研究这些地块的出让条件，不难发现低价成交其实都是有“套路”的。昌岗中路100号地块是广州历史上有名的问题地块，2007年第一次挂牌出让，当时的成交总价为1.95亿元，竞得人后来因故退出。2014年，该地块二次出让，起拍价涨至9.57亿元，但随后因故中止出让。这是第三次出让，出让总价上升至12.76亿元，竞买人需要自行与原用地单位解决债权债务的清偿问题。

　　而南沙的宅地也是诸多限制加身。南沙区体育北侧地块要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持，还需按照官方要求配建1.5万平方米地下空间。南沙黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块、南沙黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块及南沙街坦头村2017NJY-7地块，都要求在30天内与村民委员会签订开发协议，协议内容包括村集体拟购买物业套数、位置和面积，交付物业时间，村集体物业建设资金监管，土地使用权抵押，房屋初始登记，村分成物业不得转让及村其它要求等条款。

　　广州中原研究发展部的相关负责人指出，这5宗用地属于“商住混合”性质，有明确的招商引资要求或需要协商开发，地块未来产品成本、销售利润临界点并不能单凭楼面价作为估算。

　　邓浩志也认为，这批土地的出让比较特别，不能反映市场的实际情况，也不是市场行为。

　　严防高价地

　　每逢重要的土地拍卖，广州官方都会对拍卖结果进行一番正面解读。对于本次拍卖，广州市国土资源和规划委员会表示，此次出让的居住用地，均采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式出让，最终以起始价成交，体现了广州市落实中央房地产调控政策卓有成效，土地市场价格平稳，开发企业理性拿地。广州市还将继续坚决落实中央有关稳定房地产市场的要求，密切跟踪和分析下一阶段的土地市场运行情况，加强研判和预警，除继续采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式、提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金、降低购地资金杠杆等措施外，还将根据市场情况和对出让宗地的预判，组合使用“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售等政策工具，坚决防止异常高价地扰乱市场预期。

　　今年年初，广州出现的几块高价地确实给广州的调控增添了不少难度。在采取了各种政策工具后，广州的成交地价应声而降，但热度并未减退。合富研究院的统计显示，上半年广州经营性用地成交398万平方米，同比增加14%；出让金额488亿元，同比增加162%。1季度在限地价竞配建方式下，土地多以“面粉价≈面包价”成交，2季度在限地价竞配建方式下，叠加竞自持，地价稳定，但竞争依然激烈，房企拿地代价不低，自持比例达到了50%-55%。

　　合富研究院市研总监冯佩云对中国房地产报记者表示，预计广州下半年的土地供应会较上半年有所增加，但由于政府土地出让方式的灵活多样（自持+捆绑条件+更新的方式），预计成交楼面地价（可计算数值）呈现稳中趋降；但由于后续开发的成本及运营周期会加长，所以其实开发商拿地的成本并不低。

　　“以往传统的开发销售模式，是快速周转型，所以行业通常把‘地价占房价约50%’认为是比较合理；但今后的土地出让方式是住宅自持及商业自持+运营，令到后期的开发运营成本大大增加，所以单从成交楼面地价降与不降来衡量拿地成本的高低及对未来楼价的影响，已经不科学了。”