五大细节可辨识

　　在实际二手交易中，大部分炒房者会隐藏自己的身份，伪装成刚需客购房，他们通常会跟业主说自己购房的目的是自住。那如何识别炒房客与刚需客呢?

　　广州中原分析表示，炒房客有五大特征：第一，一次性付款，炒房客基本上资金充足，购房会一次性付款，极少按揭;第二，低于市场价购买，炒房客通常精通楼市，对市场价格变化了如指掌，通常会投资那些低于市场价的房源;第三，购房速度快，炒房客精通楼市，对符合投资条件的房源，下手速度很快，不会像一般刚需客反复看房，犹豫观望;第四，爽快支付高额定金，炒房者通常会爽快的支付定金，以迷惑业主尽快签约，定金可能会比较高，若签订合同后业主拒绝委托炒房客处分房产，炒房者则可以“高额违约金”胁迫业主;第五，买卖合同必存在公证条款，但条款内容模糊，故意不明确所指。炒房客通常会在买卖合同中，故意模糊公证条款的内容，以此先骗取业主签约。

　　指向一定要明确

　　广州中原称，在实际二手交易中，炒房者一般会伪装成刚需客，与二手房业主签订买卖合同。但是，房屋买卖合同的公证条款往往都会先进行模糊约定，以骗过卖房人，防止卖房人在签订合同时生疑拒签。

　　当合同进入履行阶段，炒房者就会找各种理由，要求卖房人将房屋过户手续等事宜全权委托给自己。如果业主拒绝委托，炒房者便会以“违约”要挟，要求业主支持高额违约金。

　　虽然司法部的“五不准”中，明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。但对炒房者而言，仍可通过多跑几个公证机构的方式集齐涉及出售、租赁、抵押等几项重要处分权(增加的购房成本对炒房客而言基本没有影响)。因此在实际交易中，二手房业主对于买卖合同的谨慎度依然不能放松。由于炒房者通常会将房屋买卖合同的公证条款先进行模糊约定，以骗过卖房人。

　　因此，广州中原提醒，二手房业主在阅读买卖合同时，对涉及“公证”字眼的条款，一定要明确所指。第一，在合同中明确公证委托的受托人，只能是一个人，且明确记载其姓名和证件号码;第二，在合同中明确公证委托的是具体哪一种权利，例如出售权、租赁权、抵押权，切勿笼统以“处分权、处分、处置”等字眼概括，因不动产的处分权同时包含出售、租赁、抵押、继承、赠与权等;第三，在合同中明确公证委托的时间，建议控制在一个月内，尽量避免过长时间的委托;第四，在合同中明确具体的公证机构，并且要求只接受某一家公证机构，防止炒房客通过多家不同机构来集齐全项处分权。

　　值得一提的是，除上述情况，有不少炒房者还会找其他理由，要求业主授予“委托”。因此，二手房业主还需谨慎分析和判断这些理由。例如：第一，炒房客称买房实际由其父母出资，房产证可能要写父母名字，可先将办理买卖过户等事宜委托给炒房者本人办理;第二，称暂时没有购房资格(年限不足)，要求业主先将办理买卖过户等事宜委托给炒房者本人办理，待其年限足够后再自行办理过户;第三，以防止出现支付房款后不予过户情况为由，要求委托房产中介的业务员作为监督人办理过户，实际上，该业务员可能就是炒房者的“同伙”。

　　新规成业主护法

　　广州中原认为，二手房业主在卖房交易时，可以提前留意以下相关问题，防患于未然。

　　第一，出售房源时，选择正规、大型、有口碑的中介机构。一般大中介会设有专门的法律、法务部门，对二手买卖合同中的条款进行专业审核，可有效降低因合同模糊问题而产生的风险。

　　第二，清晰了解自己房源的市场价格，勿信买家游说，大幅降低报价有猫腻。实际上，二手房业主想要清晰了解自己房源的市场价格，并不是难事。市面上主流的正规大型中介机构，均会在其官方网站上公布真实的成交价格，可以给业主提供一个相对合理的参考范围。

　　第三，充分利用“五不准”新规中的“不得在公证书中设定受托人代为收取售房款”的权利。不管受托人以何种理由和借口，二手房业主应坚定“售房款”必须自己亲自接收。只要业主坚持不委托“代收售房款”这一条，炒房客将无所遁形。

　　第四，充分利用“五不准”新规中的“不得在公证书中设定不可撤销委托”的权利。二手房业主若在交易过程中，发现任何不妥之处，应在保留证据的同时，及时行使“撤销委托”的权利，及时止损。

　　日前，司法部发布《关于公证执业“五不准”的通知》，强调不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。对此，业内人士认为，其将给炒房客带来致命一击。据了解，在实际二手交易过程中，炒房客通常会伪装成刚需客，并通过故意模糊买卖合同，骗过业主卖家，给二手房业主带来交易隐患和风险。那么，二手房业主如何利用司法部的“五不准”新规，来维护自身正当权益呢?对此，广州中原研究发展部表示，在二手房交易市场，可通过五大细节辨识炒房客与刚需客。