一边是不断攀升的商业地产库存，一边是3年1.5万套的住房租赁计划，佛山想了个妙招，将二者科学的对接起来。近日，佛山公布了《佛山市推进商业用房、办公用房改建为租赁住房有关工作的通知（征求意见稿）》（以下简称“通知”），其中提到建设单位、法人或个人可申请将商业、办公等项目改建为租赁住房，用水、用电、用气价格按居民标准执行。改建后的租赁住房，10年内不得转让。

　　值得一提的是，在建、在售的新项目也可以改建成租赁住房，但改建后均不能再销售，10年内不得转让。

　　有数据显示，2017年上半年，佛山写字楼和商铺的消化周期则分别达到了68个月和39个月，去库存压力不容小视。

　　方圆地产首席分析师邓浩志对中国房地产报记者表示，从发展住房租赁市场和相关产业来说，佛山的新政是契合中央精神的。但如果从住宅租赁业务约5%的投资回报率、而且持有10年无法转让来看，无论是融资改造还是自由资金投入，对社会资本都不具吸引力。

　　商改住细则落地

　　根据通知，商业用房、办公等用房改建成租赁住房须完成6个步骤。首先，项目单位、法人或个人可向规划部门申请办理租赁住房建设工程规划许可证，规划部门按照相关规范，发放建设规划许可，并注明为租赁住房。涉及建筑各层平面图调整的，由项目单位、法人或个人向规划部门按原功能申请办理建设工程规划许可证，建筑方案可按类住宅进行设计，满足租赁住房的使用要求。

　　在拿到租赁住房建设工程规划许可证后，由项目单位、法人或个人向公安消防部门申请办理改建工程的消防设计审核或消防设计备案，公安消防部门按照现行国家消防技术标准规范进行消防设计审核或消防设计备案抽查。

　　第3步是向住建部门申请，核发建筑工程施工许可证。此后，向规划、住建、公安消防等部门申请验收，备案后抄送不动产登记部门。最后两个步骤是向流管机构申请，办理房屋租赁登记和备案，以及向供水、供电、燃气部门申请，办理按照居民标准执行用水、用电、用气价格。

　　通知指出，法人、个人房屋可改建为租赁住房，在建、在售的商业、办公等项目也可改为租赁住房，但改建后，这些项目便不能再销售。无论是哪一类型的改建项目，10年内均不得转让。

　　用过量商业用房发展住房租赁市场

　　佛山官方指出，通知出台的目的是加快培育和发展住房租赁市场，优化佛山商业用房、办公等用房功能结构，切实解决商业、办公用房过量的问题，培育住房租赁市场和建立购租并举的住房制度，促进佛山市房地产市场健康平稳发展，实现提高租赁住房的有效供给的目标。

　　佛山商业、办公用房过量的问题确实比较严重。有统计显示，2017年上半年，佛山商铺的现有库存量达306万平方米，写字楼也有212万平方米库存，消化周期分别达到了68个月和39个月。

　　正在运营中的商业物业空置率高企。根据戴德梁行的数据，2016年佛山桂城商圈零售存量为68.4万平方米，空置率达20.8%，季华路商圈零售存量为26.5万平方米，空置率达30.2%，祖庙商圈零售存量为31.5万平方米，空置率达9.4%。

　　在此之前，佛山市政府想了不少办法希望能帮助商业、办公用房去库存。而国家的住房租赁市场发展计划，恰好为这些库存提供了一条出路。

　　佛山7月初上报的《佛山市开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场实施方案》指出，将以佛山建鑫公司为主导，通过新建、改建、收购、长期租赁库存商业物业以及整合城中村租赁房等渠道，以不低于各区出资额购买和筹集房源，按照有关政策提供租赁服务，以满足不同区域住房和租赁人群的需求。佛山建鑫公司计划今年推出3000套房源，3年内推出15000套。

　　可以看到，新建、改建、收购、长期租赁库存商业物业被当作是筹集住房租赁房源的重要渠道。

　　佛山中原战略中心的有关人士认为，“商改租”有利于佛山商业用房加速去库存，尤其是佛山当前商业、办公用房库存量依然过大，后续市场开发堪忧的背景下，政策可谓是“及时雨”。“商改租”还可以起到盘活空置的作用，毕竟佛山商业物业面临过剩，市场空置率仍高居不下。

　　在邓浩志看来，“商改租”对于盘活商办物业、发展租赁业务是有帮助的，但并不利于销售去库存。而目前，佛山商办物业的去库存压力主要来自销售端，大部分企业都倾向于销售回笼资金，而不是自持。“如果改建成住宅出租，回报率仅5%，并不吸引。”因此，从短期来看，住房租赁市场的发展主力还是政府或国企，长远而言，能否吸引社会资金加入，就要看这个市场的盈利状况能否改善。