在“金九银十”之际,存量房贷利率调整的话题引起行业讨论。9月11日,中国新闻社联合快手新知、快手理想家发起直播活动《房产利率,怎么算合适?》,邀请清华大学经济管理学院教授、经济学家韩秀云,以及快手理想家商家运营负责人王丹等嘉宾,针对房贷利率波动等话题进行讨论。
王丹在直播中称,近期市场对于存量住房贷款利率颇为关注,“一方面,有些人认为,现在的房贷利率和前几年的房贷利率已经下降了不少,仍有下探空间;另一方面,也有一些投资者认为,银行存贷息差已经很低,担心再压缩容易引起风险。”
房贷利率为何会波动?
韩秀云在直播中介绍,房贷利率的波动和三个因素相关。“第一跟经济的冷热有关,经济热,市场利率就高,市场利率上升,房贷利率也会随之上升;第二跟房产的供需关系有关,当房子供过于求,银行就会降低利率来刺激需求;第三,从2019年起开始执行浮动房贷利率机制,即LPR+基点的模式,房贷利率根据市场的变化来调节。”
之所以市场上出现不同的存量房贷利率,有两个值得关注的时间节点,一是从2020年3月开始,原有固定利率房贷用户可以办理转为浮动房贷利率,二是LPR的调整和贷款政策变化产生了时间差,导致存量房贷利率不一致。
王丹以北京为例,目前北京的房贷利率是LPR减去45个基点,今年7月,LPR下调为3.85%,即现在北京买首套房的房贷利率是3.4%,接近此前的公积金贷款利率。“如果前几年在北京买房,商贷利率4.75%,较现在多了135个基点,等于贷款100万,分30年付清,每个月多还780元左右。”
@瀚文只懂房 也以哈尔滨为例,哈尔滨约80%的购房人都是通过按揭贷款买房,“2020 年前,哈尔滨房贷利率基本上是4.85,现在减完基点,差不多是3.35。如果贷款100万,分30年付清,中间会相差30多万。”
去年,央行四季度货币政策执行报告中披露,有超过23万亿元存量房贷利率完成下调,调整后加权平均利率为4.27%,每年减少借款人利息支出约1700亿元,惠及5325万户、约1.6亿人。
韩秀云指出,银行是影响存量贷款利率的一个因素,“银行最主要盈利方式是靠存贷息差,若息差太小,会影响银行的正常运营。现阶段,银行可能有动力降低存量房贷利率,因为对银行来说,如果不降低存量房利率,不少人会选择提前还贷,失去优质资产得不偿失。”
王丹补充建议,“房贷利率是一个相对专业且有理解门槛的内容,其实买没买房,都可以关注一些值得信任的房产专家或房产主播,他们会用短视频和直播的方式,实时讲解市场和政策变动,方便消费者及时了解和自己相关事情。”
据悉,快手理想家在金九银十期间开启了96安家节大促活动,联动开发商、机构和主播,为购房者带来购房优惠和优质特价房源,已经有不少主播参与进来,解答买房人的各种疑问,也包括存量房贷利率问题。
房产经纪和房产主播融合成趋势
除了探讨存量房贷利率调整的问题,直播中也谈到了房产市场的现状和趋势。
韩秀云总结,尽管各个城市情况各有不同,但整体房产市场的基本面是供大于求,经过一段时间的市场调控后,供求之间将会达到一个平衡,价格也会慢慢趋稳定。“如果从新房和二手房来看,7月份整体上二手房跌幅快于新房,因为二手房市场是完全竞争,靠买卖双方定价。”
她还指出,相比过去,短视频直播平台对房产消费市场产生了正面影响,对传统的经纪人来说,可以拓宽市场渠道和职业路径,房产经纪和房产主播融合成趋势;对消费者来说,也提供了更多选择,更重要的是减少信息不对称。
“研究买房也是一个有门槛的事情,很多人买房不知道正确的信息从何而来,或者信息太多太乱影响判断。直播和短视频的评论区是个天然的舆论监督场,消费者可以通过监督,挑选值得信任的房产主播,让行业信息更透明,也能获得更多选择和更好的服务。未来,房产直播销售模式会是一个非常好的模式。”韩秀文认为。
参与连线直播的@瀚文只懂房 就是一个代表案例。2020 年,@瀚文只懂房就在快手做房产直播,从一名传统房产经纪成为哈尔滨的头部房产主播,并带领着团队里几十位传统经纪人转型。他们每天在快手上介绍当地房产市场、购房政策变化,以及科普购房知识等。去年的快手96安家节,@瀚文只懂房 实现近20套房产交易转化。
据@瀚文只懂房介绍,他们有不少下线市场的消费者是先通过直播间了解哈尔滨市区的情况,以及对应区域的楼盘情况,再到线下看房,节省了时间和交通成本,开发商也会为他们提供固定的特价房源和优惠。
去年底,“尔滨“的火热也带火了哈尔滨当地的旅游业和旅游相关的房产消费,例如公寓、民宿等,@瀚文只懂房 透露,不少南方小土豆先在直播间看房,再选择到哈尔滨置业。
正因为有像@瀚文只懂房 等房产主播的兴起,快手理想家也已经成为了房产行业线上营销重要平台。快手发布的财报显示,截至2024年第一季度末,快手理想家覆盖全国超100个城市,合作主播数量超5万人。2024年第二季度,快手理想家服务快手用户购房需求量同比增长了9倍。
王丹透露,目前快手平台已经有超过12万的专业房产主播,并且打造了夏日选房季、96安家节等房产活动,以及星辰计划等各类扶持计划,快手希望通过帮助主播成长,进而满足用户更精准和差异化的购房需求,更便利地买到“理想家”。
直播中,王丹也同时提醒,“买房是一个重大决策,消费者需要理性分析自己的需求和能承受的杠杆,再做决策。”
