今年春节过后，虽然气温一直十分寒冷，但是房地产市场很快就回升了，特别是2月下旬开始，很多楼盘表现出供销两旺的势头。有个城北的楼盘这么描述市场的：春节前每个月销售一、两套，春节后每天销售一套。有的楼盘开盘就销售200套以上，甚至更多的，差不多相当于一般楼盘去年全年的销售业绩。前段时间，公司同事与一个楼盘谈营销合作，开发商的营销人员说，现在就只剩下1000套的房源，预计上半年就清盘了，所以暂时没有合作的需求。开发商这样的自信，简直与去年低迷的市场有着天壤之别。更有的楼盘，在悄悄的上调房价，以追求更高的项目利润。这就是近一段时间以来，房地产市场的表现。虽然不能用全面市场火爆来评价，至少也算得上热热闹闹。

　　今年的房地产市场与去年相比，有两个利好。第一是从2010年史上最严厉的宏观调控（2010年的“国十条”）开始，为了控制房地产市场，刚性需求和投资、投机买房都同样的被抑制。但是2012年刚一开始，各个城市的地方政策都在放宽首套购房的限制，银行的利率政策，也对首套住房有优惠政策。2012年春节之后的成都市场交易量，绝大部分是刚需人群支撑的，那些大户型，高端别墅几乎没有什么变化。前几天去参观一个别墅，营销人员说，他们周边几个别墅项目，春节后到三月初，也只卖了一套别墅。2012年，在被市场誉为刚需年的说法就是基于以上因素的。

　　第二个利好是近几个月的物价上涨幅度得到明显控制，CPT涨幅从去年最高点的6%以上，降到3%多一些，货币政策的表现就会下调银行存款准备金率，今年在二月份已经下调了一次银行存款准备金率。可以预计今年的物价上涨的幅度将控制在一个较低的水平，这样今年还有多次的下调银行存款准备金率的情况。房地产行业是典型的资本密集型行业，社会的资金量及资金流动速度直接影响房地产行业的发展速度。虽然在银行有各种限制向房地产行业贷款的政策约束，但是只要银行流动性资金量增加，就会产生增加房地产行业资金的现实结果。比如签订按揭贷款合同的放款速度会明显加快，开发商可以通过其他手段变相获得银行贷款等。

　　以上两点，看起来今年房地产市场已经会明显好于去年的。但是今年两会《政府工作报告》温总理对房地产宏观调控的定调，“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。” 以及在两会闭幕的记者招待会很多关于房地产的发言，无疑给市场泼了一盆冷水。

　　对于房价，今年提出的得是促进房价合理回归，换成更加直白的语言，可以理解成促进房价下降。这与这么多年关于房价发言的诸如“抑制房价过快增长”相比，力度更加大。可以预见今年的房地产宏观政策将在控制房价方面具有实际的行动。

　　对今年宏观政策及市场的表现，可以预计新政策的出台上，今年估计没有更加严厉的新政策出来，估计会扩大房产税试点城市的范围。而在限贷和限购政策上，今年应该是会加强其严格执行力。这样直接产生的舆论表现上，各种媒体不能鼓吹房价上涨，而是更多的寻找房价下降的新闻。

　　今年的房地产市场受着政府宏观政策抑制，与市场需求释放两股力量的较量，虽然整体形势不十分明朗，2012年的房地产市场具有很多的不确定性，但是可以预计，今年的市场会比去年好些，交易量会上升。对于房价，虽然总理的愿望是良好的，我还是觉得房价小幅上涨的可能性要大于房价下跌的可能性。主要原因有以下几点：

　　第一，通过这几个月降价，很多楼盘摆脱了现金流压力，而且进入项目后期销售，为了追求项目更大利润，一些开发商会上涨房价。第二，保障性住房还是会作为一个重要的政府政绩来宣传，但是这个对降低房价起不到根本性作用。保障性住房推向市场的量还是相当的少，保障性住房更多的受益者是国有单位，事业单位及政府机关集资建房的大力兴起。第三，精装修商品房市场量的增加，电梯豪宅数量的增加，以及新材料运用，造成开发成本增加这些，都会导致整个市场统计房价出现上涨的局面。