开发商信心及现金流增强，带动投资回升。2012年前11月，全国房地产开发投资增速止住不断下滑的趋势，较前10月回升1.3个百分点，同比增长16.7%；11月单月投资更是快速反弹到增长28.5%。随着商品房市场景气逐渐见底回升，销售好转使得开发商现金流转向充裕，同时对后市的看法趋向积极，增加拿地及加大开复工，带动投资企稳并回升。

　　对于2013年行业投资走势，我们可以从两方面去判断：首先，从保障房部分看，2011年1000万套新开工规模的结转效应依然存在，按照建设工期3年计算，2013年保障房投资规模将继续维持在高位水平；其次，从商品房部分看，房地产行业整体环境的持续好转将持续提升开发企业信心，商品房投资企稳回升应是大概率事件，但增幅或将受困于新开工低增长的拖累，从数据上看，2012年下半年以来全国商品房新开工增速在-8~-10%的区间内企稳，11月已出现逐渐回升的迹象，考虑到接下去临近年底和春节，预计新开工增速正式归正需等到2013年二季度之后，在此背景下，恐怕商品房施工规模增速在2013年仍将有相当长一段时间在低位徘徊，因此，我们认为2013年房地产开发增速增长基本没有悬念，但增幅将相对有限，预计2013年全年增速大致在18-20%之间。

　　对全年前11个月缺漏的交易数量统一汇总入库，近三年的数据显示，12月单月交易量占全年比例稳定在20%左右，故判断2012年全年销售量大致将在11.5亿平方米，同比增幅约为4.3%。

　　对于2013年，我们做两个假设计算：其一为乐观假设，2004年（房地产调控开端）至2011年全国商品房销售面积年均增速为11.4%，从下图可见，2008年、2010年和2011年三年增速位于平均线以上，对于2013年行业大环境，我们持相对乐观态度，政策环境较2011年将继续宽松，而一二线城市中以改善、投资为代表的中高档购房需求在经历两年积压之下2013年将出现较大释放冲动，因此我们假设2013年增速能够达到历年平均水平，则全年销售面积将逼近13亿平方米；其二为谨慎假设，如果2013年政策环境有所收紧，如房产税试点城市扩大、限购执行力度加强等，假设销售增速与2012年持平，则2013年全国销售面积将约12亿平方米。总结来说，我们预计2013年全国商品房销售面积至少将突破12亿平方米，有望逼近13亿平方米。