2012的大幕已徐徐落下，济南楼市在这不平凡的一年里迎来了回暖与重生。回顾来时路，总有一些事情让地产人回味与铭记：政策松紧博弈，需求重新释放；成交量价齐升，企业蜕变重生。也总有一些事情让购房者们纠结与感慨：调控政策坚持，房企以价换量；楼市反弹，刚需抄底。2012年，房地产行业以迅猛的姿态完成了转身与救赎。在此，让我们将那些最值得记录的时刻再次定格，纵观楼市风云，回顾房地产大事，2012年“五大地产关键词”及“济南五大地产事件”为您呈现。
楼市反弹
从已经公布的各项数据来看，2012年年末楼市回暖的迹象十分明显。国家指数研究院的统计数据显示，2012年11月份全国100个城市新建住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月份上涨0.26%，这是2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨。新房“跳价”、排队购房等现象再度出现。
点评：面对逐步回暖的楼市，2012年12月15日至16日在北京举行的中央经济工作会议再次明确提出，要坚持房地产调控政策不动摇。小幅反弹的房价固然值得警惕，但与之相比，借楼市回暖之机人为制造的市场恐慌更应该提防，以免楼市出现大的价格上涨。
以价换量
所谓以价换量就是通过促销手段降低产品的价格，使更多的消费者来选择产品，使产品销售量增加，从而达到预期盈利的目的。2012年上半年很多楼盘出现滞销现象，大量房源出现积压，为解决资金困难，众多房地产公司纷纷降低价格以换取更多的销售量。
点评：在持续紧缩的调控政策下，2012年上半年以价换量渐成开发商们的共识，各种促销手段也被寄予了提高成交量的厚望。“以价换量”之举尽管难以满足所有购房者的需求，但在2012上半年却已初见成效。如果开发商希望加快去库存，“以价换量”的策略，在平稳的市场环境下同样需要。
微调
2012年2月份以来，地方政府频出微调政策，变相放松房地产调控已经在芜湖、珠海等40余个城市陆续上演。截至2012年5月底，全国已有30多个地方政府对房地产政策进行过“微调”，其中有5个城市被叫停。
点评：2012年，凡是涉及松绑限购的政策均被叫停，政策即使微调也仅是支持刚需，让市场保持一定温度。由此看来，本轮调控的核心政策限购和限贷并未放松，大的格局未变。
抄底
房价一般不是固定不变的，而是在上下波动的。价格下降到一定程度然后回升，就形成了一个“底”。抄底的意思就是在价格处于“底”的位置时买入。2012年上半年由于价格的持续下降，很多购房者认为价格已经到了底部，于是出现了“抄底”这个词语。
点评：虽然抄底时买入的价格比较低，但是抄底实际上是一种风险很大的行为，一定要慎重。真正的“底”是比较难判断的，我们认为它是“底”了，可实际上未必。正如股市中所说的，以为地板是底了，地板下面还有地下室，地下室下面还有地狱，地狱还有18层……
海外扩张
国内房地产企业包括万科、金地、华润、复地等知名开发商，2012年，这些知名房企依托对中国房地产行业的深入了解和深厚的业内资源，通过旗下股权投资公司，以房地产私募基金的形式联合投资项目海外开发。国内知名房企开始由传统开发向新型的投资与开发管理分离的企业运营模式悄然转型。
点评：房企试水海外项目投资，主要原因还是利润驱动。房地产投资在境外的资源配置效率很高，利润空间也相对较高。同时，中国房企品牌走向世界，也在一定程度上提升了房地产企业本身的影响力和竞争力。
2012济南五大地产事件
万科进驻济南
2012年9月28日，济南天泰置业公司相关负责人证实，万科收购了济南天泰置业公司约60%的股权，正式进入济南，股权转让于2012年9月底完成。2012年12月3日，万科地产又以15.8亿元竞得花园路以南、化纤厂路以东的一地块。这也是万科通过招拍挂方式在济南拿下的首块土地。
点评：万科作为房地产行业龙头老大，进入济南市场，必将对济南的房地产业产生一定的影响。万科的品牌价值、精装修的社会知名度将为泉城人民带来更加优质的项目和更为广泛的选择。同时，万科等一线房企的加入，是否会提高房价，万科入济是否会影响济南未来楼市，还需拭目以待。
济南楼市成交量持续攀升
2012年的楼市并没有迎来开门红，1月份商品房的成交量只有1369套。而随着众多楼盘以价换量的政策，济南的楼市市场逐步回暖，2012年一季度成交约10000套，二季度成交约15000套，三季度成交约21000套，四季度成交约24000套。
点评：年末本应是房地产市场的供求淡季，但2012年的房地产市场打破常规，呈现暖冬现象，且整体住宅市场呈现“量升价稳”的态势。开发企业对楼市2013年的不确定性，使得众多楼盘保持较高的推盘力度，刚需和刚改产品依靠价格策略保持着较快速走量。
济南迎来公租房时代
2012年11月30日，济南市公租房保障标准正式发布。公租房申请准入门槛降低，取消了收入和户籍的限制，这也是外来人员首次纳入济南市住房保障范围。2012年11月30日起，济南开始启动公租房申请分配试点，17个项目6110套(间)房源将推出参与试点。2012年12月18日，济南最大的公租房清雅居 (论坛)全面封顶，据介绍，该项目可提供房源6014套，申请门槛没有收入和户籍限制。
点评：公租房分配能否姓“公”，首先体现在权利平等。我市公租房最大的一个亮点就是突破户籍限制，规定本地及外来人员均可申请公租房。但外来务工人员中有大企业、小企业之分，更有白领、蓝领之分，因此，在涉及外来人员的住房分配上，应协调各方的利益关系，在房源分配上做到外地人、本地人一视同仁，外地户籍的白领、蓝领亦一视同仁。
2012下半年土地市场出现多家“争地”
从2012年济南市土地供应情况来看，一月份济南土地市场成交量为零，2月份土地市场复苏并出现了供应井喷的现象，共有27宗土地挂牌出让，3-5月份持续回落，5月只有1宗土地出让，之后供应趋于平稳。2012年11月14日又现了一宗土地8家房产企业竞拍的局面，经过33轮竞价，南海置富发展有限公司以16.1亿元拿下此地。2012年12月2日，位于花园路以南、化纤厂路以东的化纤厂G114住宅用地，被万科以15.8亿元的价格从竞拍的4家公司中争得。
点评：这样的竞相争地，是否表示济南的土地市场又要重新“升温”？今年以来济南土地市场相对平稳，土地绝大多数以底价成交，截至目前现场竞价只出现五六次，与往年相比大大减少，应当说，2012年土地市场平稳态势未发生变化。
多项目短期内销售井喷
碧桂园·凤凰城 (论坛)开盘销售6亿元；恒大雅苑 (论坛)开盘销售5.8亿元；世茂国际广场 (论坛)60天热销5亿元……2012年济南楼市，无论是城市综合体、高端别墅，亦或是住宅都已连续上演多次短期内销售额井喷的饕餮盛宴。
点评：面对楼市调控的持续，楼市博弈已从僵持逐渐演化为供需市场的活跃阶段。大量“刚性需求”购买力的强势反弹，楼市产品的集中放量，加之品牌房企的高端项目的推出，促成了一个又一个热销奇迹。
