“等了快两年了,房产证迟迟没办下来,开发商却一直没有说法,我们只能诉诸法律了。”近日,正大城市花园20余户业主将开发商告上了法庭。据了解,正大城市花园因为开发商超规划建设,导致部分业主的房产证迟迟没办下来。

　　业主:房产证不给办,违约金也不给

　　市民李先生2009年6月以每平方米6600元的价格购买了正大城市花园的房子,当时总房价不到60万元。2010年6月交的房,交房时合同中第十五条规定,出卖人应该在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属的,双方同意按下列处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。

　　“可是快2年了,房产证一直没有消息。开发商也迟迟没有说法,每次打电话都有各种理由推脱。”李先生说。据了解,正大城市花园小区还有很多像李先生这样的业主,主要集中在该小区的二期。“光景苑和翠苑就约有200户没办理房产证的。”李先生说。

　　济南正大建业发展有限公司:过完春节后办理,违约金等办证时再定

　　房产证到底啥时候能给办?记者咨询了济南正大建业发展有限公司,相关工作人员表示,办证得等过完春节以后,违约金问题也得等到办证时再定。

　　“2011年就准备办的,但是济南市出台了综合验收新政策以后,增加了多个验收部门,程序稍微慢一点儿。”该工作人员说,正大城市花园办房产证报送的材料之所以还没交到房管局,是因为以前验收过,现在新政策出台后得重新验收,得等规划和市政部门验收完后再报送材料。

　　至于违约金的事儿,该工作人员则表示,“得等到房产证办理的时候,看看公司怎么定,到时候会给一个统一说法。”

　　济南市城乡建设委员会:超规划建设2万平方米,无法办证

　　到底是什么原因影响了房产证办理?为此,记者咨询了济南市城乡建设委员会房地产监管处,相关工作人员表示,正大城市花园牵扯到超规划建设和部分土地权属不明问题,导致无法办理规划核实,由于开发商违规,所以房产证办不下来。

　　“正大城市花园超规划建设面积太大,并且还牵扯土地权属问题,规划局没有办法进行规划核实,并且现在国家的相关政策越来越严格,规划局也开不了口子,只能等国家政策。”据该工作人员介绍,正大城市花园房产证办不下来的问题已有很多业主反映,并且不久前济南市政府还专门召集相关部门负责人召开过专题会议,商量解决方案,但是目前还没有办法。

　　同时,该工作人员还告诉记者,目前济南市开发商违规超规划建设的情况还有不少,汇丽华城等小区也存在这个问题。

　　另外,济南市房管部门也表示,规划土地有问题,是不具备登记条件的,所以压根无法办理登记。

　　济南市房屋产权登记中心:开发商乱改规划,预售证将办不下来

　　据记者了解,济南市小区超规划建设致使房产证办不下来的并不是个例。有的市民签订《商品房买卖合同》时,明明约定所购房屋为住宅,等到几年后办理房产证时才发现原来所购房产规划用途为公寓；花钱买了地下车位,到房屋登记机构申请办理登记时发现是人防工程……基于这些问题,济南市在去年底建立了预售商品房预测绘成果审核归档制度,将测绘成果审核归档管理放到项目预售前,如果审核通不过,建委将不发预售证。

　　济南市房屋产权登记中心主任杜建刚介绍,在建立该制度前,预测绘成果的审核都是在办理房产证时才进行。不少开发商的违规情况,只有到了最后办理房产证时才被发现。而这个时候,房子已经建好,违规很难纠正,这也给购房者带来了很大麻烦。

　　“现在的这项制度,就是把原来办证时的审核提到了预售前。”杜建刚说,预测绘成果审核归档入库后,经过一个平台上传给建委,建委据此来判断是否给房地产企业发放预售许可证。如果开发商乱改规划,预售证将办不下来。这样确保了网签备案数据与产权登记数据的一致性,避免开发商乱改规划或者不按规划设计建设施工。

　　律师提醒:发现问题要及时维权

　　开发商违规超规划建设损害了业主权益,业主应如何维权?山东国曜律师事务所律师袁淑娟、吕雪蕾提醒广大业主:要及时以实际行动督促开发商履行合同义务。

　　办理房产证的时间,是购房合同的一个重要内容。法律规定商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。开发商提供的格式合同中一般会约定较长时间,约定300-700天的较多见,但现实情况是,由于开发商原因,购房者往往在合同约定的时间内也不能拿到房产证。有超过几个月的,也有超过1年,甚至更长时间的。

　　房产证迟迟办不下来,购房者往往只是口头向开发商询问,但得到的答复往往也只是推诿拖延,房产证的办理仍遥遥无期。袁淑娟、吕雪蕾提醒:“这时业主必须正确、及时运用法律维护自己的权益,并以实际行动督促开发商履行合同义务。”

　　“另外,还要切记诉讼时效。”袁淑娟说,根据现行法律,对于普通债权的诉讼时效为2年,从知道或者应当知道权利受到侵害之日起开始计算,诉讼时效的起算和终止一定要特别注意,也就是说,自开发商违约之日起,购房者应着手准备启动法律程序,不可拖过2年,如果拖过了2年,会在很大程度上丧失胜诉机会。

　　小链接房产证难产到底是啥原因?

　　吕雪蕾告诉记者,购房者拿到房产证的前提是,开发商要办理该分批报建项目的“大房产证”,而开发商办理大房产证需要报产权登记机关该项目的相关资料:营业执照、法人代码证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收证、房屋平面图(房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图)等,而这些资料中建设工程竣工验收证、房屋平面图是开发商后期最难取得的,建设工程竣工验收证需要通过相关部门的综合验收,如果开发商开发过程中存在违规开发行为或者质量不过关,开发商想通过最后的综合验收难度自然很大；房屋平面图是具有相应资质的测绘单位出具的实测图,如果跟项目报建时候的预测图相差很大,这在产权登记机关也是很难通过的。

　　吕雪蕾总结说,“房产证办不下来主要有以下几个原因:房子是违章建筑,开发商没有按照审批的规划施工,没有通过综合验收或手续不全。”