自去年3月以来，山东济南楼市成交量总体一路上扬，并在年底达到顶峰。截至目前，这种加速去库存的趋势仍在延续。机构分析人士预计，受短期内潜在供应量不足影响，今年上半年商品住宅可能会出现供应不足，大量新增供应将在下半年形成。楼市去库存趋势延续，会不会进一步加大供需矛盾，引发价格大幅上升?

　　相关机构预计，2013年全年我市新建商品住宅市场将有约369万平方米的新增供应量，从短期供需以及目前成交状况看，由于刚性需求和初次改善型置业加速入市，调控确实存在一定压力，但房价大幅上涨的可能性不大。

　　2013年仍是楼市“刚需年”

　　市城乡建设委发布的官方数据显示，去年1月至12月，我市新建商品住宅成交套数分别为753套、1794套、3570套、3274套、3824套、3809套、4221套、4020套、4696套、4951套、4428套、5308套，总成交套数44648套，总成交面积超过500万平方米，总体呈现一路上扬的发展态势。对此，楼市调研机构世联怡高和克尔瑞得出的结论几乎完全一致：在2011年底大家并不看好的2012年，楼市向死而生，供需两旺并且均达到了历史峰值。开发商主动“以价换量”积极应对，是济南楼市去年一路向好的最主要原因。

　　在发布2012年济南房地产市场年报时，世联怡高董事总经理朱江表示，正因为大家一开始不看好2012年的楼市，所以每逢有一波小行情出现，开发商都会尽可能抓住机会加快推盘速度，而首要的策略就是“以价换量”，将价格降到底部。从全年看，尽管成交量一路上扬，并在最后一个月出现量价齐升的局面，但消费者比较理性，并没有出现恐慌性购房现象。

　　世联怡高和克尔瑞的数据均表明，受调控政策影响，“刚需”和初次改善型置业者成为市场争夺的目标，2012年济南楼市商品住宅供应格局以两室、三室为主，面积集中在70-144平方米，两类户型的房源约占总房源的89%。而成交方面，主打“刚需”和初次改善型置业客群，总价在50万至80万元的两室、三室房源，占了全年总成交量的90%，“大平层”、花园洋房、别墅等单价、总价都相对较高的豪宅，成交量则明显萎缩。尽管采用的数据和统计范围、口径并不相同，但两家机构的数据都显示，去年全市普通商品住宅成交均价为7000余元每平方米，从年初到年末，并没有发生太大的变化，走势比较平稳。

　　在民间，有人将已经过去的2012年称为楼市“刚需年”。新的一年，市场会不会发生变化?对此，朱江表示，从目前看，未来楼市仍将是刚性需求引领的市场，改善型需求会有一定好转，但高端房产不会有太大起色。

　　1月份网签量是去年同期6倍多

　　刚刚过去的2012年，记者印象最深的是，每次见到绿地集团山东房地产事业部企划总监丁宏星，这位来济时间并不长的资深地产人，都会抱怨房子不够卖：“推两栋，没几天就卖光了;再推，很快又卖光了，工程跟不上，没办法。”

　　市城乡建设委的数据显示，2012年全市批准预售的商品住宅总共40418套468.9万平方米，对比当年售出的数量，新推房源比售出房源少了4230套约32万平方米。中间的差额，需要通过往年的库存来填补。克尔瑞的数据显示，济南楼市商品住宅现有库存量为288万平方米，按目前平均去化速度，预计需要六七个月才能消化完，如果算上半年内的潜在供应，去化压力依然比较大。

　　不过，朱江等业内人士并不这么认为。据世联怡高估计，目前济南楼市商品住宅主流产品库存仅够销售两个来月，比例明显偏低。据了解，一个项目从拿地到上市销售，通常需要6-12个月。但受市场行情和资金链影响，2010-2011年开发企业拿地意愿不足，加上部分项目因各种原因延缓开工，已逐渐对供应造成影响。“我们预计，今年上半年商品住宅市场可能会出现供应不足，大量供应在下半年才能形成。”朱江说。

　　这一预测，与记者从多家开发企业那里了解到的信息基本一致。记者了解到，目前万科、绿地、保利等一线企业，以及金科地产、北大资源、南益地产、莱钢置业等实力不俗的品牌公司，新的项目最快也要到半年后才能上市销售;其他企业的持续在售项目，有的受产品限制，有的受拆迁、工程阻碍，能在上半年大量推盘的并不多见;而像阳光100、新世界地产、鲍德地产等公司，则急需拓展新的项目。

　　截至记者发稿时，今年1月全市已累计网签新建商品住宅4664套，是去年1月的6倍多，新年楼市“开门红”已成定局。而业内人士更乐于将去年3月以来的成交持续向好，看成楼市淡旺季界限模糊化的标志。楼市加速去库存的趋势仍在延续，会不会进一步加大供需矛盾，引发价格大幅上升?

　　世联怡高预计，2013年全年我市新建商品住宅市场将有约369万平方米的新增供应量，楼市整体供应仍将保持稳定，不会导致供需严重失衡。朱江认为，从短期供需以及目前成交状况看，由于刚性需求和初次改善型置业加速入市，调控确实存在一定压力，但房价大幅上涨的可能性不大，原因是济南楼市一直比较稳健，在持续调控下，已几乎没有泡沫。世联怡高的结论是：“如果房价进一步上涨，政府肯定会有更严厉的调控政策来应对。”