限购人群房产能否子承父业？
遗产继承为唯一途径 购房资格成过户关键———
近期，吴先生遇到了难题，因其在购房时，北京还未实行限购政策，而现今吴先生与他的孩子均未取得购房资格，也正是因为如此，吴先生名下价值300多万的房子竟然无法顺利过户给自己的孩子。
上述吴先生的困扰，有何种办法化解？带着这样的疑问，笔者到伟嘉安捷、我爱我家等部分中介公司进行了咨询。结果发现，面对吴先生房产过户的问题，仅有一种办法可行，那就是采取遗产继承的方式；而赠与、买卖房屋等过户形式将无购房资格的人群拒之门外。
现象
过户途中遇难题
据了解，吴先生于2008年在北京昌平区置业，其购买的房为70年大产权商品房，面积120平方米，购入均价为10000元/平方米，而现今该项目均价已涨至25000元/平方米，房产价值涨幅已接近200万。当时，北京还未推出限购令，使得外地户口的吴先生的购房路非常顺利。然而，吴先生最近有意将该房产转到其子名下，但是由于吴先生的儿子也是非京籍户口，无社保和纳税记录，因此过户途中受阻。
“咨询了很多中介公司，均被告知即使是直系亲属，如果过户给的另一方属于限购人群，是无法办理过户的。”吴先生说，之前有人说可以通过赠与的形式办理过户，但是中介公司给出的答案依然是不能。对此，吴先生显得很无奈。
吴先生这种情况，赠与到底可不可行？为此，笔者也咨询了北京市产权登记处的相关办事人员。对方表示，限购令之前，直系亲属之间确实可以采用赠与的方式进行房屋买卖并能顺利过户，但是之前有很多这样的赠与行为是为了避税。从限购令政策正式出台之后，为了防止打法律的“擦边球”行为，现在即使是直系亲属之前的房屋赠送，如果接收一方是属于被限购人群，也是无法办理过户的。该人士坦言：“不是说不让赠与，你也可以到公证处去办理赠与，但被赠与者只要被限购了，就没办法现在办手续，只有等限购令取消以后才可以办理产权登记。”
那么，像吴先生及其儿子这样的限购人群，如何才能顺利实现过户？笔者咨询伟嘉安捷、我爱我家等中介公司以及北京市产权登记处后得到了唯一一种答案，即是办理遗产继承，但只有等到吴先生去世后，才能变更房产户名。
途径
选择遗产继承过户成唯一途径
根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和北京市的相关规定，自2011年2月17日起，持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民，暂停在本市向其售房。
“所以吴先生想要成功将房产过户给儿子，那么其儿子必须具备在北京市购房的资格，不然只能申请房屋遗产继承。”昌平区我爱我家负责人表示，像吴先生这种外省市居民，如果办理房屋继承是不需要提交北京暂住证或居住证的，但是需要到房屋所在地区的公证处办理继承权的公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。
那么，办理房地产继承如何收费？昌平区我爱我家负责人表示，首先是公证费，北京市公证处对此有明确的规定，继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200元。其次，由于继承房产涉及到了税收的问题，房地产中心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取，国家有专门的标准，使用差额定率累进来计费。这和缴纳个人所得税时采用的累进税率原理很类似，也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。此外，办理继承登记的时候，还需要缴纳一些费用，包括100元的登记费、5元的权证印花税、继承房屋评估价0.05%的合同印花税。
以吴先生的这套房产为例，面积120平方米，经过专业的评估机构评估下来，评估价格为300万元(吴先生缴纳的评估费为3000000×0.5%= 15000元)，办理继承的话，继承人需要缴纳的公证费用为30000元，合同印花税为1500元，加上100元的登记费、5元的权证印花税，各项费用加起来共计46605 元。
提醒
买房“歪招”有风险
“吴先生这样的案例并不是个案。”各大中介结构表示，自从限购令之后，经常会遇到前来咨询的类似客户。
目前，购房资格已经成为关键。也正因为如此，为了打破限购令关于购房资格的限制， 部分正要或者将要购房的市民，开始打起规避新政的主意。比如“假离婚”、“房产证除名”等等，真可谓上有政策、下有对策，“手段”更是不断升级，可谓“歪招”用尽。
近期，某官方微博就爆料外地买房人为获得购房资格，与有北京市户口的人结婚，购房之后再离婚。类似的手法还有北京人假离婚，成为两个家庭，从而各自获得两套购房资格，购房完成后再复婚。而部分外地买房人由于受限于没有连续5年纳税或者社保证明，却与卖方私下签订购房合同书，待日后有资格后再办理网签过户手续。
业内专家提醒：“种种‘挑战’限购令的做法背后隐藏着巨大的风险。”以先签购房合同书、日后有购房资格之后再过户的做法为例，由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全拥有房产，而且难免会出现业主进行第二次买卖的行为；其次，在5年之内，难以保证政策就不会发生变化，影响合同的效果。因此，这种购房方式的潜在风险很大，购房者权利和财产的安全得不到保障。
