随着全国两会的临近，楼市调控处在一个非常敏感的时期。2012年市场已整体回暖，2013年春节前后，主要大中城市的楼市持续升温，成交量较同期水平维持高位。上海易居房地产研究院的报告则显示，1月一二三线城市新建商品住宅价格相比去年12月涨幅均有所扩大。尤其是一线城市的广深京穗涨幅达2%左右，呈现出领涨局面。在此背景下，2月20日“国五条”出台,有专家预测两会后会有更严厉的细则出台？广东省房协理事赵卓文表示，香港、澳门地区楼市的过热和短期的调控措施的不断出台，说明市场已经难以通过正常的调节来让楼价回归正常水平。在他看来，2013年楼市不会有“政策底”，新政将陆续而来。

　　地方调控拉开序幕

　　2月25日，一则广州十区暂停受理外地人补缴社保买房的消息引发市场波澜。虽然随后房管局否认，但市房管局更改说法，表示“将结合贯彻国五条精神，重新研究该类限购措施”。

　　短短几个小时，前后说法迥然不同，也可看出，地方政府跟进“国五条”上持谨慎态度。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“地方调控升级拉开序幕”。当前，市场热议的“国五条”，即2月20日国务院常务会议提出的，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，这就是继2010年1月国十一条、4月国十条、9.29新政、2011年1月新国八条之后的第五次升级。

　　杨红旭分析，调控升级表现为两个层面：一是出台全新的政策；二是将原有政策从严执行，尤其是在限购和房贷方面。一线城市房价高涨，广州之后，北京、上海、深圳，也将有相应动作。事实上，国五条后，北京市有关部门就召开会议，研究部署与房地产调控有关的工作，该市的部分储备政策已在此前的内部会议上有所披露。深圳市规土委也于21日表态，将继续贯彻执行国家房地产调控政策，其原则是“保持房价基本稳定”，并尽快制定本年度商品住房价格控制目标。

　　一线城市率先表态，主要是楼市处于尴尬和敏感的状态。据上海易居房地产研究院的报告，1月份，一二三线城市新建商品住宅价格环比分别比上月上涨1.9%、0 .70%及0 .3%，相比去年12月份环比涨幅均有所扩大；深圳、北京、广州、上海领涨，环比涨幅分别为2 .2%、2.1%、2.0%、1.3%。而按照“国五条”要求，各地制定年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，这意味着，中央再次将重棒交给地方，压力“山大”。

　　能否降温还要看细则

　　“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。“五条措施”能否给市场降温？

　　有部分业内人士认为“国五条”老调重弹，低于预期。广东省房地产行业协会秘书长王韶表示，“没新意，但在两会和五一来临前适时给业界警醒，让房价预期降温，有利房市平稳”。合富置业首席市场分析师龙斌认为，这旧调再弹的五条，对稳定预期和楼价有利。

　　然而，“国五条”出台之后的第二天，A股市场跌得惨不忍睹。有业内人士也坦言，虽然没有新意，五项措施包最终取决于地方细则，否则效果总体将不乐观。

　　广东省房协理事赵卓文则认为，国务院常务会议表达的意思很明确，当前房地产调控的三大基石：限购、限贷和房产税扩大试点，在2013年不但不会松动或取消，反而从严。中国房地产信息集团评论员马祺(微博)也表示，未来政策的走向及各部委的表态与否将取决于市场的表现，如果房价脱缰上涨，加大现行政策执行的力度，并不排除产生新政的可能。

　　是否出台市场判断不一，而后续细则又将如何出？记者了解到，制定房价控制目标、房贷政策收紧、房产税试点扩容三大政策成为关注焦点。

　　控价政策亟待细化

　　2013年各市如何制定控价目标？广深表态将尽快制定年度新建商品住房价格控制目标，事实上，2011年也曾要求各市公布年度新建住房价格控制目标，2012年住建部内部文件甚至明确提出“地方政府仍将对房价调控的责任继续落实，省级人民政府负总责、市县人民政府负直接责任，没有完成2011年度房价控制目标的城市，省级人民政府将在今年1月底前向国务院作出报告”。

　　结果是，大部分城市的标准是房价涨幅不超过本地区G D P增幅或人均收入增幅，被戏称为“涨价目标”。

　　2013年如何制定房价目标，细化问责制度，方圆地产首席分析师邓浩志表示，稳定房价约谈问责机制的确让地方政府非常紧张房价稳定的工作，也促使地方政府下了大力气应对高房价问题，但另一方面是某些地方政府为了完成任务而祭出了各种与调控初衷不一的措施。“今年房价上涨压力较大，至少明显大于去年，所以地方政府定目标可能会更趋谨慎”。

　　房贷收紧可能性极大

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，房贷收紧的可能性很大，新国五条虽未提及，银监会接下来会有动作，2013年的房贷政策会紧于2012年。“其中二套房收紧可能性最大，未来各商业银行收紧程度会有所差别”。

　　房贷收紧在春节后传得沸沸扬扬。19日一则“本周四楼市或有新政出台，待选方案为二套房七成首付+贷款利率1.3倍”的传言引发地产股集体跳水。如果二套房贷政策有变化，比如首付提升、利率上涨，那么将增加购房者的成本，新政势将拦截一批改善型客户。

　　广州、深圳多家银行的个贷部门事后表示，目前这些银行尚未收到关于提高二套房贷首付的通知，但不能确定未来政策不发生变化。另由于今年1月新增贷款量激增，进入2月后，多家银行由于1月过度放贷导致额度紧张，个贷审批已经放缓。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生曾分析，从短期来看，信贷政策将成为房地产调控最行之有效的政策。虽然不确定近期是否会加强调控，但预计房地产调控将逐步从政策调控转向运用市场杠杆调控。

　　热点

　　房产税试点扩容多少？广州尚未收到试点通知

　　事实上，在财政部部长谢旭人、住建部部长姜伟新部署的2013年财政部、住建部重点开展的工作中，均包含推进房产税试点工作，2月20日提及的“扩大房产税试点”，只是将上述两部门已经部署的工作“公开化”而已。目前，住建部已经基本完成对40个主要城市的房地产信息的联网工作，对试点城市的个人住房面积进行识别已经基本不存在技术障碍。

　　湖南、湖北、安徽等省，分别先后上报了本地区房产税试点的技术性方案。有专家预测，扩容后可能增加至十个左右，究竟有谁入列尚不明确。房产税未来会否普遍征收？财政部财科所所长贾康接受媒体采访时表示：“中国未来的房产税改革，绝不可能覆盖低收入人群。房产税改革应该是坚持只调节高端。”

　　日前，广州市地税局有关人士表示，目前尚未收到广州试点房产税的相关通知。