2012年年底，泉城楼市来了暖暖的春意，即使在雨雪天气不佳的春节期间各楼盘也都有着不错的成交，新年伊始，泉城楼市就迎来了开门红。各开发商趁热打铁，携高性价比产品重磅出击。随着新国五条的平稳落地，2013年的济南楼市又将上演怎样的变奏曲？
济南楼市火爆开年众多房企高调踏春
春节结束了，而春节期间楼市热销的势头却在持续放大和升温。春节本是购房的传统淡季，可今年春节期间的成交量却比去年翻了一番还多：去年春节七天新建商品房成交25套，今年则达到了62套。这突如其来的楼市热，让许多购房者始料不及，也促成了一定范围的购房热。这样的热度从春节一直延续到现在，并将直接引领2013年的春季购房热持续发酵。
据相关数据显示，春节过后第一周(2月18日-2月24日)，济南楼市共成交商品房1223套，相比前一周的210套增加1013套，环比上升482.45%。其中，住宅共成交794套，比前一周增加716套。上周最高日成交量出现在2月21日，单日成交量达241套。
业内人士分析，以往长假前后大都是楼市成交淡季，春节长假少有楼盘推新，地产项目也多处于封盘或前期尾房销售阶段，是传统的供应“断档期”。而今年济南众多房企春节期间并不打烊，大多楼盘在春节期间持续销售。
笔者从鲁能领秀城、发祥巷等多个楼盘了解到，春节期间不放假，天天都有人值班人，可以随时看房。诚基中心等楼盘从初三就开始上班了，正常放假的楼盘寥落晨星。春节假期逛楼盘看房的购房者也络绎不绝，充足的时间可以让购房者更全面地了解意向楼盘的情况，这也是促使今年春节过后一周时间，济南商品房成交量快速攀升，楼市明显向好的重要因素。
其实早在2012年岁末，地产项目便相继开盘，房企大举囤地，济南楼市的火爆就已初现端倪。年后楼市迎来开门红，购房者心理预期改变，开发商迎来走量的好时机，众多开发商延续节前热情高调入市，积极开盘推新。春节刚过，中海国际社区便率先推出了新的楼座；绿城百合花园、重汽·翡翠外滩、火炬东第、外海·中央花园等也相继开始加推新品。一些新进济南或是拟新开辟项目的房企也开始在省城进行大规模的招聘，为新一年的大动作招兵买马。
据统计，自春节后，以四建·美林苑、黄金·山水郡、碧桂园·凤凰城、济南世茂国际广场、中海国际社区、中建·锦绣城、中建·凤栖第、百替御园·华府以及重汽地产和恒大地产旗下的多个项目为代表的高品质楼盘均取得了一定的销售成绩，且销售势头向好明显。
而各楼盘的优惠及丰富多彩的营销活动则是促成市场火爆的另一个因素。为刺激销售，打折、送车位等促销方式“重出江湖”。上周末恰逢元宵佳节，据了解，不少房企把蛇年元宵节作为节点，大搞营销活动，力求为2013年的楼市开一个好头。多家楼盘推出活动，如鲁能领秀城元宵游艺会，赏花灯、猜灯谜、自己动手制作花灯；万科天泰金域国际元宵欢乐汇，吃汤圆、面人DIY；绿地百合花园元宵节、祥泰·汇东国际举办2013元宵喜乐会、海信慧园举办元宵猜灯谜活动、中铁·逸都国际举办“品元宵赢大奖”活动等，众多开发商在以丰富多彩的活动回馈新老购房者的同时，也在蛇年伊始为项目聚集了人气。
春节刚过，楼市便出现了“金蛇狂舞”的局面。业内人士预计，2013年济南楼市或将呈现全面回暖趋势，同时也有业内人士表示新政或对购房者市场预期产生影响。但从目前的有关监控的数据来看，新国五条颁布后我市房地产市场仍然呈持续平稳健康发展态势，未产生较大波动。
政策下的“回响”新国五条再稳楼市济南楼市或添新变数
2月20日，房地产调控“新国五条”正式出台，释放调控加码信号。对此，一直小心翼翼逐步回暖的济南楼市将会有哪些动向？
房价方面，“新国五条”提出各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这一措施是对房价控制的细化，并明确了政策覆盖城市的范围。
济南作为省会城市，将来会不会调整为更严厉措施，是否会重新制定新的房价控制目标，若制定新的目标，又将采用何种标准？对此，济南建设部门相关负责人表示，济南市会贯彻新国五条的要求，本月底省建设部门将召集各地市建设部门开会研究相关问题，贯彻新国五条的有关规定有望在3月上旬出台，且调控标准不会低于国家的相关要求。
限购方面，“新国五条”强调抑制投机投资性购房，已实施限购措施城市要按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。这一措施引导住房需求的重点从差别化信贷转向限购与房产税，并明确提出扩大房产税改革试点范围。
济南自2011年便开始实行房地产限购政策，而此番楼市新政的限购措施体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。因此，业内认为，济南房地产如果再从严调整，第二套房的购买时间或存在调整空间。在房产税改革方面，济南是否将被列入扩大的范围？省地税局相关负责人表示，目前对于房产税试点范围扩大，我省还没有任何相关消息。在差别化信贷政策方面，济南市各银行表示仍执行首付6成，利率上浮10%的政策，没有出现首付提高等情况，但也有银行人士表示，未来并不是没有变化的可能。
供地方面，“新国五条”要求2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
国土部相关数据显示，过去三年，在商品住房用地方面，无一个城市完成供地计划。2012年济南土地供应量较2011年有所提升，其中住宅用地仍是主力军，但商业用地比例也大幅攀升。“新国五条”在供地方面的要求或将促使2013年济南住房用地供应量的增加，而具体的用地计划正在加速制订。据悉，国土资源部已要求各地国土部门必须于3月底之前上报今年住宅用地供应计划，由国土部汇总后向外界公布，包括济南在内的各大城市供地计划有望在4月对外公布。
保障房方面，“新国五条”提出完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
据悉，济南今年将开工建设保障性安居工程15449套。保障性安居工程分为廉租房1000套、经适房1000套、公租房3000套。棚户区改造住房10449套。今年向社会提供分配各类保障性住房6000套。这与新调控政策的步调一致。对于如何将外来务工人员纳入住房保障，相关负责人表示，最大的可能是大力发展公共租赁房，在满足外来务工人员租房需求的同时减轻他们的负担。
市场监管方面，“新国五条”提出加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
新调控政策在市场监管方面的变化不大，重申了政府稳定房价和打击投资性需求的决心。但商品房销售明码标价将涉及到干预企业经营等问题，业内预测济南楼市明码标价或将难以操作。
新政观点：
李松年：山东黄金鹊山龙湖旅游开发有限公司副总经理
我认为，此次“新国五条”没有多少实际内容，对市场各方均无显著影响，主要为四个方面：
其一，完善房价责任制是个伪命题，房价与成本有关，与供求关系有关，与承受能力有关，在定价环节政府无法与开发商讨价还价，所以这个责任不好担当。其二，“坚决抑制投机投资性购房”，投机性与投资性购房如何区分是一个难题，购房人可以通过子女分户甚至离婚来规避此政策，所以从技术上难以控制。其三，增加普通商品房及土地供应的问题前年就开始提了，但是政府一直没有明确其概念及优惠政策。如果尽快明确之，对房地产将是一个利好。其四，其余两条属于行政管理的问题，与房地产市场的关系不大。
李高基：路劲地产济南公司营销总监
“新国五条”表达更多的是中央对房地产调控的决心和态度，震慑作用大于实际效果，对抑制房价上涨作用不大。
中长期来看，新一轮的调控政策的出台不会促使市场发生“质”的转变，而是更多的体现在“涨”的幅度和时间上。而短期内，我个人认为“新国五条”这只是开始，后续细化政策，尤其是各地方政府出台的细化政策会随之而来，据我了解，3-4月济南会出台执行细则，所以现阶段政策面的实际内容及效果仍然不明朗。而且之前大部分人都认为，济南房价暴涨的可能性是非常小的，在这样一个政策面仍然模糊、价格不会暴涨的市场形式下，2013年上半年购房是带有一定的冒险的，所以在这样的观望情绪影响下，上半年济南的房地产市场将基本平稳。
左佳：中国重型汽车集团房地产开发公司营销部经理
“新国五条”的顺势出台，表明政府抑制投机投资性购房需求的调控总基调没有改变。我认为，这是“史上最温柔”的房地产调控。此次房地产调控是最近十年来力度最弱的一次，“老调重弹”的内容居多，此次新政对房价走势几乎不会产生较大作用。
作为山东省省会，济南拥有较大的外来人口，市场需求量尤其是刚需和刚改群体众多。“新国五条”的推出，明确传达了调控政策方向不改变的基调，调控力度不放松的政策导向，向楼市传达出鼓励普通商品房市场繁荣、打压投资投机购房的政策导向，此举将阶段性维护楼市的和谐发展。
