4日，A股153只地产股蒸发千亿元，48只地产股跌停。引发地产股大幅下挫的原因只有一个———“新国五条”细则在3月1日的突然发布。就在前一周，“新国五条”指导意见还被认为是历年来“最温柔”的调控，但随着细则的公布，“新国五条”成了“十年来最为严厉”的调控政策。

　　“新国五条”细则中最受瞩目的当属“20%个税”，细则要求：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。该细则对于二手房市场的影响是显而易见的，在各地实施细则尚未出台之际，近两天二手房交易的激增说明了一切。但该细则的作用并非只是针对二手房市场，这也使得人们对新房市场的走势有了诸多猜测。

　　挤出与流入，新房市场需求或激增？

　　二手房交易成本的增加，使得新房的性价比有了一定的比较优势。以已过5年面积为60平方米的价值60万元的二手房为例，其最初购房成本为20万元，则需缴个税为8万元。如果个税全部由买房人承担，房屋单价则上涨了13.3%，即便双方各承担一半，单价也有近7%的增幅。在济南，二手房与新房均价的差距较小，如果以新建小区的社区配套来抵消区域居住水平差距的话，显然二手房交易成本的增加，会使得更多的人选择购买新建商品房。

　　近两年楼市调控的实施，使得投机投资性购房需求锐减，此次“20%个税”的强化，更将会进一步将投资投机性需求挤出楼市。而刚性需求自去年开始大幅释放，如果二手房市场的需求能够有效地流入到新房市场，那么今年的楼市还将会较为活跃。但我们也应看到，需求流入的前提条件是新房与二手房性价比的比较优势，如果新房价格因需求增加而大幅上涨的话，流入的需求便会再度流出。

　　被误伤的改善型需求何去何从？

　　“新国五条”细则推出后，很多改善型需求的购房者表示很受伤。张先生四年前购买了一套两居室，原本打算再过一年换一套大一点的，方便老人过来照看孩子，“现在这个想法基本没法实现了，如果把装修、房贷利息以及交易税费都算到成本里的话，这套房子基本是原价出手的。用还完房贷的钱再去买大房子，基本连首付都付不了”。

　　如果说张先生寄希望于以房产升值来置换升级房产是有一定的投机性的话，那么被抑制也是理所当然。但现实是，一方面多年来新房价格不断上涨，如果二手房不随之升值的话，对于房产拥有者显然有失公平；另一方面，不以旧房冲抵新房的价格上涨的话，改善型置业绝大多数是难以实现的。而更让改善型置业者担心的是，如果二手房市场极速降温，有可能会出现想卖也卖不出去，甚至赔钱卖房的可能，这样一来，改善住房的需求就更不可能实现了。

　　换房成本增加，首次置业将成终级置业？

　　改善型置业者的苦恼，也同样困扰着首次购房者。正在选购婚房的小王，现在就在为买多大的房而着急。他表示，原本设计的置业路线是先一次性付款买一套小户型，过几年再置换成大户型，但现在显然是一次到位要合理的多。

　　其实，从2010年调控开始，对于二套房贷及首付的多重限制，已经使得不少购房者选择了一步到位，而“新国五条”细则的出台，更使得二手房交易再受限制，一步到位的购房决策将会愈发盛行。在此背景下，楼市的成交和供给结构或许也会随着“新国五条”细则在各地的落实发生变化。2012年，在刚需放量时，100平方米以下的中小户型极为畅销，而今年，100平方米以上的大中户型或许会成为市场新的热点。

　　蝴蝶的一次振翅，或许会引发一场惊涛骇浪。“20%个税”或许会给楼市带来诸多本质的改变。例如，从二手房市场挤出的需求，显然对入住时间有着更强的规划，那么，这些需求流入新房市场后，是否会成为“扫尾盘”的主力军，准现房又该如何吸引这一部分需求，这是开发企业现在必需考虑的问题。同样，二手房交易成本的提高，如果全部反应到交易价格上，会不会与新房形成比较效应，进而拉升新房价格？

　　除了我们可以即时判断的改变，更多潜在的影响将会随着政策的执行而逐渐显现。再配合以“新国五条”细则中的其他措施，2013年的楼市不会象很多人预测的那样——— 谨慎乐观，而又将是一次地产大考。