二手房转让缴纳20%个税的新规到底将对二手房市场产生怎样的影响？若长期持续，这一政策是否将改变楼市成交结构，变相推高新房价格？面对严厉的政策，中介公司最为关注的焦点在哪里？

　　二手房的短暂“冰冻期”

　　记者：刚刚出台的“新国五条”细则对二手房市场将带来哪些深层次影响？你如何看待该政策的出台？

　　林倩：对于二手房市场短期内肯定还会有一些影响，或多或少会影响到交易量，这段时间成交量的暴增已经把新政出台之后一两周的成交量都消化了，细则正式出台实施之后的成交量必定暴跌。

　　胡景晖：一旦各地的政策执行细则落地，那么对于二手房市场来说，最先会导致成交量的大幅萎缩，预计在各地细则出台后的一个季度的时间里，二手房成交量都将处于低谷。二手房交易成本的增加，购房需求的萎缩，将缓解二手房业主的涨价冲动，议价空间也将逐步增大，去年年中以来二手房价节节小幅攀升的势头将得以遏制，房价整体上将进入滞涨期，部分之前房价涨幅较大区域的房源价格或将有所回落。

　　卢航：本身这个政策是个老政策，只是现在要严格地按照20%去实施。那么，这一政策为什么在国内就造成这么大的市场震荡？是因为之前大家觉得20%收起来不太容易，有很多技术性的问题，此外，还有要缴纳整个成交额5.5%的营业税，在一个这么高的在全球范围内都罕见的营业税的基础上再缴个税20%，就太大了。我觉得还是应该对房地产整个交易环节的税费有个综合的梳理。比如说这个税种哪个合理哪个不合理，还应该有个整体税费成本的把控。对于成交的影响，在短期内可能交易量下跌严重，但半年之后，交易也许会随着政策的消化提升，因为在北京的很多地方，已经没有新房供应了，购房者只能挑选二手房。所以，从长期来讲，我们并不是太担心。

　　吴存胜：最直接的打击可以说是按差额的20%征收个税这一政策全面性地导致卖房、买房的流通成本增加。更深层次来说，将会导致未来短期内二手房交易量下滑，买卖双方进入观望期，不论是刚性需求还是改善型需求都将受到较大影响，且给双方带来心理及经济的双重负担。

　　新政执行有难度

　　记者：你认为，存在普遍争议的二手房20%个税政策是短期政策么？政策的难点在哪？

　　胡景晖：二手房交易个税按差额的20%缴纳，这一执行细则既然已经公布，那么各地税务部门肯定已经做好了相关准备，并将严格遵照执行。但是在各地执行细则制定过程中，或将考虑到对自住型刚需的保护，进行差别化对待，不会一刀切。

　　政策在实施上肯定会有难度，比如房屋出售差额其中包含了装修费、房贷利息等难以厘清的成本，所以操作起来会有难度。

　　卢航：有这种资本利得税很正常，但是肯定要有一些豁免，不能一刀切。比如第一套房豁免。一个国营单位的职工，很多年才分一套房，现在这套房可能涨了300万元了，因为之前的初始价格比较低，想把这套房换成稍好一点的，要交20%的税，肯定反映比较激烈。类似这种有历史问题的房子应该有个说法。因此从长远来说，谈不上太大的影响，这在未来可能是个长期性的税率。而在短期内，由于国内税收政策的改变往往是没有预期的，特别突然，手法简单，这样就造成不应该有的恐慌甚至是纠纷。

　　吴存胜：该政策的持续性需要看届时国家的宏观经济环境和经济政策，看市场以及消费者的反应，依目前的情况，需要抑制房价的过快上涨，的确有必要出台政策进行调控。

　　政策在实施上面临的主要问题是差额的界定，一方面对于年代久远的房产来说，建委系统可能没有统计信息，业主可能也没有保留发票凭据，导致无法确定原值；另一方面，对于原本是毛坯房，后经装修的房子也很难界定其价值。

　　可能再现中介倒闭潮

　　记者：目前，新政给楼市带来了诸多的不确定性，业界对于新政的具体执行细则也纷纷猜测。对于中介机构来讲，最关注哪方面内容？

　　林倩：我们比较关心的是税费，之前说对于误伤“刚需”会有一些保护措施，这些保护措施是什么？所谓的二套房贷收紧是怎么收紧？另外一条最关心的就是长效机制，现在调控越来越难，就是因为都是短期政策，我们也更希望有一些健康的长效机制出台。

　　胡景晖：新政短期内对二手房交易量所带来的冲击，将极大地影响业务比较单一的经纪机构的业务收入，如果低交易量的状态维持半年以上，一些业务单一的中小中介公司难免会因资金流紧张等问题而出现缩小规模，甚至倒闭等现象。而对大型品牌经纪机构来说，一方面，在较高的品牌知名度影响下，市场份额会进一步扩大；另一方面，大型品牌经纪机构业务比较多样化，盈利渠道较为丰富，二手房交易量的暂时萎缩并不会对公司的经营带来太大的影响。所以，为了更好地规避政策风险，大型经纪机构还将进一步拓展业务类型，开拓新的盈利渠道。

　　卢航：现在我们最关心的细则是购买价格的界定和什么样的人会被豁免。是5年以上房源都能被豁免，还是5年以上唯一住房会被豁免？如果是唯一住房，是认房还是认贷？还是既认房，也认贷？

　　吴存胜：行业有冬天，就一定会有春天。我们始终相信每一次调控既是机遇又是挑战，不论市场如何变化，依然都需要服务客户，我们也将一直专注于二手房行业。对内，我们将练内功，建平台，一方面加强人才培养、人才储备，另一方面将公司机制建立得更加完善。对外，我们将更加注重服务品质，提升服务客户的能力。

　　短期内利好新房

　　记者：有观点认为，新政相当于把同区域的二手房和新房拉开了20%的价差，会将需求推向新房市场，从而推高新房市场价格。对此你怎么看？

　　林倩：我们能预测到的是成交量会受到影响，但是否客户会转向一手房或推高房价，这个很难说。如北京的房价里面不包含税费，都是业主的净到手价，说房价上涨可能不太靠谱，说购房人的负担不会因为这个政策而减轻倒是现实的情况。那购房人就会考虑负担变重了要不要买，这时卖房人可能就会适当调低一些价格。或者说这个税费业主负担一部分。政策出来了，可能卖房人也软化了，这都是有可能的。

　　胡景晖：二手房交易成本的增加，将促使部分购房需求从二手房市场流向新房市场，新房市场需求量的增加，供需矛盾的紧张，将给新房价格带来上涨压力。

　　但是，未来新房市场供应量的增加，尤其是五环外中低价位中小户型刚需楼盘供应量的增加，将大大缓解新房价格上涨的压力。此外，北上广深等一线城市楼市库存量依然处于高位，二三线城市大量的新房库存更是有待消化，这都将对稳定房价起到重要作用。因此，新政的推出虽然会使新房市场需求量增加，但是较大的楼市库存量，以及未来充足的供应量，将有效避免房价被推高，未来房价将基本保持稳定。

　　卢航：客户从二手房市场转向新房市场的可能性有，但只是短期行为，可能表现在前三个月内。我们算了算，比如说5年以上的房子平均涨幅是一倍，那么这个交易成本多出来差不多是9%到10%。这种情况下，可能买卖双方就分担了。同时二手房价格上也可能会有5%到10%的波动，但6个月之后就会消化掉，影响是短期的。从长远来讲，如果房产作为投资，收益是要跟政府分享的。只是政策出来后，在操作上还有很多细化的东西要完善，比如说成本怎么计算，装修费怎么算，几年前的购买价怎么界定，还是很复杂的。

　　如果按买卖双方各承担一半的税费，那房价成本还推高5%，现在为规避这个政策的影响，目前签合同的客户已经有所准备，有三个版本的应对协议，一种是卖房的不管，由买方承担；第二种是双方共担；第三种是合同撤销。总之由卖房人承担的少。

　　吴存胜：过去一年里二手房价格上涨较快，今年出台调控政策我认为是合理的。目前北京新楼盘供应不多，但国家通过土地市场的交易来较为集中地把握新盘的供应量，也能够通过限价等措施来稳定价格，便于管理。但不论如何，二手房仍有着诸如配套设施、交通条件等的天然优势，即使调控政策开始执行，相信也有人会选择二手房。

　　北京房价5年内

　　不存在大跌可能性

　　记者：目前对于“新国五条”细则，中介公司有什么应对措施？

　　林倩：如果已经是在成交线上了，买方卖方已经达成了交易意向了，那就是要快，至少在政策出来前先网签。对于刚性需求的购房人，什么时候都合适，因为从未来5~8年来说，北京房价大跌的可能性太低了。但若是投资投机，真的就不要进来了。

　　胡景晖：观望市场的买卖双方：这类人群在新政出台前一直处于观望期，买房或卖房意愿并不十分强烈。建议这部分人群（包括买卖双方）不要因为新政的出台而盲目地抢购或急于出售，仍然可以继续观察一段时间。而即将签约或已经签约的交易双方：由于各地执行细则估计月底即将出台，所以建议这类交易双方加快进程，尽量赶在细则出台前完成网签过户。对此，我爱我家也面向这类客户推出了有针对性的“提速”服务。

　　吴存胜：造成目前买方恐慌过户、观望，卖方急于出手的现象其实也是买卖双方十分合理的市场反应。一方面之前已交易的客户，希望趁新政策执行前赶紧办完手续，另一方面则是近期已有计划且购房需要比较强烈的客户提前购买，对于这类客户来说，目前时机比较合适，价格较为合理。

　　建议如果不是特别着急，可以暂缓购房、卖房计划，因为未来市场不确定因素较多，如非必要，不需急于一时。尤其是买房客户，大可不必过于恐慌。

　　（鞠晓波）