“太原楼价难言下降”“省城楼市未来供应量将大增”“二手房成交个税按所得20%计征是条老政策”……3月10日上午，本报3·15“消费者学校”“富力桃园楼市讲堂”正式开课。作为此次活动授课专家之一，山西安家房地产机构总经理康敏，为广大学员解析了新政内容、太原楼市走势、房价构成因素等。

　　康敏提醒大家，政府出台各类调控政策的目标，依然是为抑制楼价过快上涨、打击投机和投资性炒房行为，让房地产业稳健发展，城市变得更美。所以，面对新政大家首先要读懂内容，有的放矢地决定自己买卖房产行为，不必跟着不实传闻心急恐慌。

　　开发成本上涨　省城楼价难言下降

　　近期连续发布的新一轮国家楼市调控政策，让部分城市新房市场陷入观望，二手房市场走向疯狂。眼下学员及广大购房者最关注的就是楼价未来走势。

　　“大家翻阅一下政府官方网站发布的历次楼市调控政策，对于房价调控的说法全部是"遏制楼价过快上涨""促进楼市平稳健康发展"，没有说过让"楼价下跌"。”在康敏眼里，造成市场观望的原因是公众对政策有所误读。

　　事实上，楼市调控多年来，无论是北上广深等一线城市，还是太原的商品房均价一直处于上涨状态。即使在2011年出台“限购”政策之后，省城楼价走势表现依然是上涨，但涨幅有所回落。“对政策调控的误读，造成许多刚需一族观望，等着楼价下降。错过了买房的好时机。”康敏称，大家了解清楚楼价的组成结构、上涨因素，就会明白政府调控为什么是“遏制楼市过快上涨”，而不是让“楼价下降”。

　　据业界人士测算，全国各地的商品房开发成本基本由四大部分组成，即土地成本、财务及金融成本、建安成本、国家和地方税费，这四大成本全部都在上涨。以省城为例，建城区内的土地成本（包括土地出让金、拆迁安置费用）已由2003年每亩不足百万元，上升至现在的500万元/亩，长风街、龙城大街周边城中村地块上仅拆迁补偿费用就高达1000万元/亩。

　　从房企金融与财务成本来说，开发商的压力同样不小。2010年国家收紧房地产业的开发贷款，多数房企从银行借不到钱，开始通过民间融资渠道筹钱开发。一年利率高达20至50%，即房企借款1000万元用于开发，次年所需偿还的利息高达200至500万元，相当于总价为50万元的4至10套房子。“土地成本、开发借贷成本、建安成本均在上涨，房企只能通过削减利润来维持发展。但降价意味着赔本，所以开发商宁可转让项目或主动要求被收购、被吞并，也不愿降价。”康敏介绍，持续不断的调控及通货膨胀致使房地产行业变为微利行业，而楼价继续表现走涨，大批实力不强的中小房企渐渐退出市场，成为大鳄房企的小股东或合作方。

　　从省城楼市来看，仅有少数附加值高、利润率高的豪宅、高端楼盘，会通过调整精装修配置、产品结构来局部变相降价。“但销售单价在5000、6000元/平方米的普通项目已无降价空间，楼价整体水平不会下降。”

　　业主自住满五年惟一住房 个税免征办法未作废

　　自3月1日新“国五条”细则出台至今，全国各地出现房地产交易中心爆棚现象。以省城为例，3月4日至7日，二手房交易过户量日均达到150套，是往日交易量的4倍。康敏介绍，二手房成交按20%所得计税的办法是条老政策。二手房成交双方，不必为此政策过分紧张。“二手房成交个人所得税一直是按两种办法计征：一是能核实到房屋原值的，按转让所得的20%计征；二是未能核实到房屋原值的，按成交价1%征收。”康敏称，但在个税征收执行过程中，由于房产交易信息不健全、交易双方不配合等诸多原因，二手房个税计征一直按1%的成交价计征。新“国五条”细则对以往个税计征办法进行了强化。

　　另外，二手房成交如果按转让所得的20%计征，税务和房管部门必须得制定出房产原值的判定标准和细则。“省城二手房市场上成交的房子，有相当一部分为建设于上世纪80、90年代的单位集资房、拆迁安置房，这些房子当时的售价仅为每平方米数百元，现在市场成交价也达到每平方米5000、6000元。这些房子出售是否全部按所得20%计征个税，需要政府部门出台更明确的规定。”还有已经找不到房屋原值证据的房子，又该按什么标准评价原值来计征个税，也是一个值得探讨的问题。康敏称，地方政府及税务部门正在强化个人住房信息采集管理，清晰房屋原值判断标准，但在原值判定细则未出台之前，税务部门仍会按照旧办法计税。

　　康敏特别提醒准备买二手房的业主，属于卖方家庭惟一住房，且自住满5年的房子，个税免征政策并未作废。所以，大伙在购买二手房时，可以了解一下房屋上一次的购入时间，如果已经超过5年、且是房主惟一住房的可免征个税，大家不必因为个税计征方法过分紧张。

　　旧城提质改造加速 提升相关楼盘附加值

　　今年2月18日，太原市政府发布《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》，剑指扰乱城乡建设管理秩序的违法用地、违法建设，并对以城中村改造、新农村建设名义销售的“小产权房”发出禁售令。紧随其后，太原市人民政府出台《关于进一步加强城乡规划管理的意见》《关于印发违法建设查处规定的通知》《关于中环道路等改造工程的通告》等一系列查处违建、规范城中村改造、打击小产权房销售、城市道路修建及改造的措施和办法。在康敏看来，这些细致、操作性较强的地方政策比国家政策对省城楼市的影响更有力。“从省城相关机构的调研来看，省城违规预售的项目占到三成以上，这当中即有未办理规划、建设、施工、预售手续，以太原城中村改造名义销售的"小产权房"。”康敏介绍，这些违规建设的项目因为投入成本低，所以售价便宜，扰乱了正常的商品房市场秩序，还给购房者带来购房风险。

　　记者了解到，省城楼市违规预售项目的运作方式基本一致，靠套用业主购房款来周转项目开发资金，再补办相关手续。部分项目未经审批，甚至压在待开建的规划主干道上。此类项目一旦遇到政府严查、规划调整，有可能面临拆除的危险。

　　康敏称，太原市政府出台的多项整治违建、严查小产权的政策已在省城业界激起千层浪。眼下没有预售证的项目全部停售，而未办理规划建设手续的项目已停工。“这些曾处于半公开销售的违规房禁售后，省城楼市会出现短期的供应紧张。”

　　而从长远来看，政府严厉打击违建、违规预售有利于行业减少无序恶意竞争，对行业发展是利好。“另外，今年政府将对北中环、东中环、西中环及南中环进行修建或延伸拓建。这些道路周边将会释放大批的土地供应，省城未来正规项目的供应会将现井喷状态。”

　　康敏介绍，已在太原中环路周边安营扎寨的在建及待售项目，因为片区城市环境的升级美化、道路交通的便捷，项目的附加值增高，销售会出现量涨价升的状态。