调控加码，市场分化加剧。换言之，眼下楼市不是那个“闭着眼睛买都能升值”的市场，优劣产品的居住体验、升值前景，稍作对比高下立见。在此背景下，开发商为了吸引客户，各种形式的营销在所难免，但是营销花样太多，就容易滋生虚假信息，造出许多“虚伪”概念。今年“3·15”，我们用放大镜辨别这些楼市“伪装”。

　　【“伪”豪宅】

　　只有豪价 没有豪品

　　在很多城市的楼市中，豪宅遍地开花，但当中也是鱼龙混杂。曾经有开发商直言不讳：“在郑州买一处地皮，只要肯花钱打造，就可以变身豪宅。”对此，不少网友调侃，“无地段，无景观，就因为是大户型和均价高也能算豪宅？走烂路，近高压电站，也说是豪宅？”

　　有业内人士如此总结“伪豪宅”的特点：先天不足，缺独特不可替代的自然资源；缺高品质个性化产品，唯有以“奢华装修”、“传世资产”等溢美之词包装；缺生活配套及国际化水平的物业服务。当今“豪宅”市场中，大户型叫豪宅，有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅。

　　有专家表示，豪宅必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及景观、人文、治安等环境，一些楼盘周边配套明显不足。豪宅还有更为简单的指标区分，豪宅楼盘一般要拥有不可取代的资源，容积率在0.7之内。

　　【“伪”学区房】

　　教育局并未授权

　　相关数据显示，拥有教育资源的楼盘比同档次楼盘的价格高10%~15%。而伴随着很多城市楼市版图不断外扩，开发商们抓住了“教育需求”与“名校供应不足”之间的矛盾，纷纷在项目中引入学校。利用“学区房”来吸引置业者关注可谓是屡试不爽。

　　从目前市场上看，目前的所谓购房送就读资格模式有两种：其一是通过在学校附近建房子，按片区获得就读资格，这与购房入户是同一性质；其二是楼盘与学校合作，给学校建校区，从而得到一定的优惠政策，不过这往往名额有限。

　　业内人士提醒，购房不一定就有上学的资格。对于公立学校而言，能否上学需要按片区申请，开发商并无话语权，在申请的排序中有无户籍、是否落户在学区内、有无房产、计划生育有无达标等条件都被作为衡量入学的条件。而对于二手房的买家则要先到所属街道了解该房产的就读资格是否已经使用，购买房产后是否能在当年或者几年后才可以申请就读资格。

　　有专家提醒说，开发商只是说片区内的房子，并没有担保一定可以就读。且口头承诺并不会签入购房协议。为了慎重起见，业主应当到该楼盘所在地教育主管部门去咨询核实一下该片区是否属于该学校的就读范围。

　　【“伪”地铁物业】

　　紧临地铁站 走路需要30分钟

　　“坐拥地铁线、紧临地铁站、出门就是地铁。”不少市民被这些广告语打动，买下了开发商口中津津乐道的“地铁物业”。但是，这些被开发商鼓吹的“地铁物业”究竟有多少是真正紧临地铁呢？

　　“一些所谓的‘地铁房’随着楼市的热潮，价格也水涨船高。但实际上，这些楼盘距离地铁出口往往有30分钟左右的路程，严格意义上讲，很难和地铁楼盘挂上钩。”一位业内人士透露。

　　还有一些楼盘说是地铁物业，但其实仅仅是“规划中”的地铁，这些规划中的地铁线距离开通常常需要3~5年之久，并且规划也还存在调整和更改的可能，最后开通时地铁口在哪个位置都无从得知。

　　因此，专家提醒，广大购房者在关注地铁楼盘的同时，也要从今后居住的实际情况出发，真正去考量楼盘本身与地铁的实际距离，避免为虚假的地铁概念买单。 

　　【“伪”配套】

　　买前是承诺 买后是传说

　　相信不少买过房的人都有如下体验：开发商的楼书和广告宣传资料中，都自称配套成熟：已有某知名超市与连锁餐饮店入驻底商，属于商业繁荣社区；又或是将规划大型商业中心；又或是在社区中将会享受天然湖泊等。可是买下房子后，置业者才苦着脸说：“很多东西都是传说。”

　　“我们楼盘有社区沿街商铺，还有社区会所，完全能满足业主的生活需要。”这是我们常常听到的“承诺”。但是交房后发现，社区沿街商铺以房产中介、装修公司等为主，并不适用于普通业主需求。不少社区商业在经营过程中，由于地段、经营项目、费用等限制，社区商铺几经转手，很多交房两三年的社区商铺还在招租中。

　　【“伪”回报率】

　　1%回报率也能“养三代”？

　　近几年来，商铺价格的快速上涨，导致商铺投资门槛大大提高。而很多城市市区内外的各种综合体、商业街和社区商铺越来越多，让很多投资的市民担忧投资回报能否达到开发商所承诺的？

　　很多商铺的购房者发现，现在很多商铺的投资回报率普遍在下降，据业内人士透露，核心商圈的回报率在5%左右，有些甚至仅有1%~2%，难以实现“一铺养三代”。因此，开发商宣称的投资商铺回报率起步8%是不靠谱的。

　　有专家表示，商铺投资溢价暴涨时代已经过去。虽然新兴区域的中高端商场将如雨后春笋般诞生，新兴商铺的起租也相对较高，但在商圈不成形的情况下，即使租金起点高，也难以维持下去。（李飞）