“国五条细则”出台20多天,各地实施细则出台箭在弦上,山东济南楼市发生了哪些变化?连日来,记者进行了实地调查。
大盘“抢收”价格普涨
“买二手房吧,怕国五条落地之前来不及了；买新房吧,怎么忽地涨上去了?”刚开始看房的济南一事业单位职工小邵,最近颇感郁闷。
“2月22日开盘均价还8200元/平米,怎么一下子变成8700元了?”3月17日海信慧园 (论坛)开盘,小邵看得直发懵。就在同一天,他收到短信:“4小时!600套!6个亿!某某社区开盘遭疯抢,淘房最好时机!”就更无法淡定了。
3月23日,济南楼盘中铁·逸都国际 (论坛) 、鑫苑名家 (论坛) 、外海中央花园 (论坛)等3盘同时开盘。记者去了前两个。两者与海信慧园惊人地相似,距上次开盘(3月9日)只有两周,推出同一个楼上的不同单元,价格都涨了200元-300元/平米。
3个楼盘还有一个共同特点,就是每次只推出一个单元,似乎等不及蓄满一栋楼的客。其中鑫苑名家已是年后第3次开盘,就连元宵节也在开盘中度过。
“开发商小步快跑,我觉得是趁国五条地方细则没出之前,抓住机会赶紧卖房。”在中铁·逸都国际,一位为儿子买房的山师大教工告诉记者。这个说法也得到了世联怡高济南市场部经理王亚莉的认可。
“按要求本月底前各地要出台细则,开发商也料不到政策会怎样,不如趁市场好抢种抢收。另外,今年不少开发商看不准后市,格外强调年度、月度计划,一季度即将结束,为完成季度销售任务也不得不开。”王亚莉说。
王亚莉说,涨价最近在济南的大盘中比较普遍,她了解到的还有中国铁建国际城 (论坛)、百合花园、中海国际社区 (论坛)等。
她分析,涨价一个是基于交易量的支撑,从去年7月份以来,除了过春节的2月份,济南商品住宅网签量月月超过4000套,3月至24日,已经突破5000套。再就是,由于去年以来一半以上月份的批准预售量小于实际网签量,市场存量房在减少。另外,最近一线城市房价上涨的消息使人们担心价格再涨。
新房受青睐
3月21日,记者来到济南南部大盘领秀城。“这个月格外火,月初时还有300多套房,如今只剩了二三十套。平常一天卖四五套,这个月一天卖20套。”售楼顾问程垒说。
说起原因,他认为和“个税20%”有直接关系。“国五条细则公布时,我们刚开完盘。就有一些人拿着资料到售楼处,直接问有没有房子。”他分析,领秀城社区成熟,学校好,很大程度上能替代二手房客户的诉求,“这300套房子,就是这么卖出去的。”
程垒认为,“个税20%”激发了一部分消费者“一步到位”的想法。现在,领秀城110、129平米的大户型卖光,剩的都是88平米的小户型,这和该盘以前的情形是不一样的。他们这次的定价也与以前不同,小户型反倒便宜,因为“首次置业客户购买力有限。”
作为“新学区房”,中海国际社区也备受青睐。3月16日,“日卖600套”的就是它。价格也从去年下半年的7800元/平米升至8500元/平米左右。阳光100 (论坛) 公园五区去年团购时还有7000多元/平米的价格,如今再度升至近9000元/平米。
“个税20%的信儿一出来,不少客户都被拱到新楼盘去了。”在二手房交易活跃的黄岗地段,齐鲁楼市重汽彩世界 (论坛)店店长张宗盛告诉记者。“以前的老客户,一部分突然消失了。一回访,买新房子了。选西客站的多,离这里15分钟车程。绿地爱丽舍公馆 (论坛)最近一平米涨了300元。”
“限购实际上对小产权有利。个税20%影响不到我们,将来出台房产税也和咱没关系。”在济南的小产权楼盘国贸花园,“个税20%”成了售楼顾问的卖点。
记者在国贸花园附近转了转,发现附近的村改房里,住的“外头人”还真不少。“能有1/3到一半不是老村的。”时代花苑 (论坛)门卫阿姨告诉记者。门口的小黑板上贴了不少卖房广告,一位过路居民告诉记者,前几天一套93平米的房子卖56万,贴出来没一周就卖出去了。
2011年济南限购之初,记者作过观察,北园大街一家中介一个月内卖了10套房,全是小产权。如今,同样的势头又有了苗头。在全福立交桥东南角的方圆房产中介,店主张先生正拿着一沓新房源往门口的黑板上贴。一位农民工夫妇上来就问,有没有小产权房。
二手房开始降温
国五条细则出台伊始,二手房交易火爆,济南5天卖出了1个月的量。而从上周开始,敏感的中介们开始感到:二手房开始降温了。
“前一段成交很快,现在客户开始观望了。按要求4月1日之前出实施细则,怕弄不完了。先交了税,万一成交不成,或贷不下款,都是麻烦事。”玛雅盛世花城店经纪人小张告诉记者。
在一手房方面,王亚莉说,世联怡高监测发现,目前一部分楼盘的上客量和来电量已经出现了下滑,新一轮的观望出现。“每一次调控都会引来观望,国五条也不例外。”她说,“虽然这两年投资投机需求少了,但毕竟还存在。国五条落地后,会进一步将投资投机需求挤压出局,和从二手房转移过来的客户群构成相反的力量,后市很难预测。”
供应量方面,王亚莉预测,随着2012年拿的地相继开工,今年下半年,供应量偏紧的局面将有所缓解。
在买房的消费者中,对后市的预期不尽相同,但记者在两个开盘现场观察,人们都比较理性,并未产生恐慌。“我是看了将近一年才买的。这次选不到好房源就等下次,不会抢。政府不会让房价猛涨的。”在中铁逸都国际 (论坛)开盘现场,在一家机关工作的徐先生说。
