年底前放松楼市调控可能性不大

　　原央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵2013年5月13日在北京表示，中国可能会在年底前放松楼市调控，因为这类措施会对经济增长造成不利影响。言论一出，立即在网上引起热议。笔者认为，李稻葵此番言论并不能站住脚，年底前放松楼市调控的可能性不大。

　　首先，中国的实体经济是否已经到了非“拯救”不可的地步？根据国家统计局公布的4月经济数据，整体经济数据显示出增势乏力的状态，特别是在投资、PPI、PMI等方面。但还是可以看到，工业增加值同比增长9.3%，比3月回升0.4个百分点，显示整体经济形势处于回升态势。事实上，经济已在逐步回暖，房地产调控对经济影响最为强烈的是在2012年，2012都并未放松调控，经济已经开始回暖的时候，又怎么可能以“拯救经济”的理由放松调控呢？再者，如今的房地产市场已经适应了调控这一背景，如果背景再次出现变数，对整个经济形势来说是否有利很难说。

　　政策，但他也承认，如果新一届政府急于为楼市降温，也会对经济产生不利影响。如今已经5月份，仍然有很多地方政府在加大调控的力度，理由就是楼市已经适应了政策，显现出楼价增长过快的态势。北京、广州、深圳甚至采取了多种措施进行“限价”，房地产市场也可谓是“猛药不断”。在一直下着“猛药”的时候，如果突然放松，可以预见到疯狂的反弹，楼市甚至会因此真正失去控制。而这并不是本届政府想要看到的。

　　再次，放松楼市调控能给整体经济形势带来什么？多位专家都曾说，房地产仍然是中国国民经济的支柱性产业。但是，政府之所以要进行最严厉的调控，也正是想能够控制住这一大产业，并且将其“去支柱化”。虽然调控后，经济受到严重的影响，但同时也给了别的产业一些机会，工业产值数据的提升就是一个明证。此外，多地政府在调控中明紧暗松，土地市场也地王频现，真正放不放松楼市调控，正面的意义已经不大了。

　　当然，当调控的长效机制建立起来后，限购这样的政策确实可能会取消，但这个时间点不会是在年底。房地产联网登记、房产税等后续政策悬而未决，仅仅依靠货币政策来进行有限的调节，显然并不符合目前房地产市场的“行情”。

　　不过，笔者也认为，在调控的大背景不变更的情况下，对于一些二三线城市适当放松调控，却也未尝不可。譬如佛山，五区全部“一刀切”，而现在的情况却是禅桂中心区域回暖迅速，而三水、高明等地却受创颇深，佛山楼市整体出现极不平衡的态势，这也是调控的不良后遗症，更有违调控的初衷。因此，笔者认为，可将此前的“一刀切”逐步转变为因地制宜、有的放矢，这样才能维持房地产市场平稳、健康、长远的发展。

　　“面粉价”售房只是营销噱头

　　“国五条”下，北上广深四个楼市过热的城市各出奇招，总之就是要堵住高价盘的出路。其中北京限价严厉，不少开发商采取把装修和毛坯房“拆分出售”的方式销售，然而政府方面表态，已在研究应对“精装拆分”的相关政策。

　　开发商与政府之间的暗战一直是业界的谈资。在佛山市场上，最近就有开发商打出“面粉价卖房”的宣传策略，引发了“是否出于限价考虑？会否成为一种趋势？”的讨论。而笔者认为成为趋势的可能性不大，“面粉价”更多只是一种营销噱头。

　　五一期间，创鸿灯湖左岸召开新品发布会，宣布以11000元/平方米起的“面粉价”出售首批产品，大大出乎外界意料。但随后本地媒体又报道，据售楼部的工作人员介绍，首批产品的均价其实是在13000元/平方米左右，与千灯湖板块其他楼盘的定价大致持平，略低一点。事实上，随着房地产暴利期的远去，毛利率越来越低已是一个趋势，大部分开发商在定价上明显更为理性、谨慎、务实。像一些镇街楼盘，由于行政区划调整等利好因素，区域价值得到彰显，但价格仍处于洼地，像长信银湾、尚观御园等罗村、狮山几个大盘都是这样的做法。但噱头归噱头，“面粉价”出售在账面上过不去，开发商没有在一个项目上赚钱是说不过去的，楼价也不会因此走低。

　　同时，高价房出路被限制，可能导致另一个现象，那些曾经的地王不一定就能产出最贵的房子，还得看政策条件和买家预期。在2011年佛山刚实行限购的时候，一些高价楼盘就经历过这一遭。举例说，2009年中海地产以38.2亿元的价格拿下千灯湖板块一块地王，当时的楼面地价高达6494.78元/平方米。由于拿地成本较高，定位高端，该项目原来打算以2万元/平方米的价格精装发售。但由于2011年佛山调控政策的出台，开发商调低了市场预期，最后毛坯发售，价格仅为13000元/平方米左右。历史资料显示，该楼盘的小户型最低曾卖到12000元/平方米以下。当然，时过境迁，该项目目前的均价已涨到15000～16000元/平方米。另一个例子是位于广佛路华创商业广场旁边的汇豪嘉园，该项目的开发商当年在溢价111%的情况下，以8亿元拍下地块，折合楼面地价接近5500元/平方米，但由于种种原因，最终定价只在8500～10000元/平方米之间徘徊。

　　综上所述，虽然各个大中城市限价严格，短期内看不到放松的可能，“面粉价”售房不会成为潮流。同时，近年来的“地王”纪录屡屡被刷新，但不能简单断定房价就潜在“暴涨”风险，毕竟，一个产品的定价除了由自身成本决定外，政府部门要监管，市道的好与坏也会左右其价格表现，买家大可以淡定入市。

　　走向“单房时代”路途遥遥

　　2011年，严苛的限购令出台，楼市骤然转冷，“一生一宅”这样多少带有些无奈色彩的字眼开始在眼前晃动；而去年楼市强势回暖为市场重拾信心不久，今年3月的“国五条”又引起市场的轩然大波。在各种地产调控政策的综合作用下，房屋交易成本大幅上涨，确实降低了房产的投资热情，持有一套房屋看似成为未来最合理的置业方式。那么，我们是否就此走上了“单房时代”呢？

　　回答这个问题，首先要搞清楚二套房的成本是不是实际上得以骤增。这就不得不说一说“二手房交易个税按个人所得的20%征收”这一政策，从4月各地方版细则来看，除北京市以外，绝大多数城市只是重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及，由此看来，20%的个人所得税在多数城市只是跟市民打了一场“心理战”。这一悬空的政策自然不会在实际中推高拥有二套房的成本。

　　值得一提的是，每逢看似严厉的调控政策一出，某些房产中介公司就会绞尽脑汁为购房客户提供各种“增值服务”。例如在北京，虽然“20%个税”给人的印象是不可承受之重，但本地记者调查的结果却出乎意料。日前在某大型中介公司交易的一套含税的房子，个税竟然只有800元。既然已经出台的政策都有“空”可钻，投资客谁还愿意将买房回归到自住的水平呢？

　　认为“单房时代”暂时不会来到，很大一部分原因还在于，今年刚需置业者彻底成了市场主体。但与此相对应的是，面积较小的“小三房”刚需产品也成了楼市的主流。在住房面积本身就比较小的情况下，还要做到“一生一宅”实在是勉为其难。目前的刚需客户很可能在家庭成员增加以后购置第二套房，同样是用来居住，也不能将其归为投资而进行过多压制。

　　最后，买房、卖房、换房压力相当大，也只是对于社会中层阶级而言。那些限购政策，似有若无的房产税是挡不住汹涌而入的，不在乎房产税或者以公司名义购买避开房产税的客户的。例如在上海，2000万元左右的别墅买家基本上都是企业主，而且都是一次性付款。其实，在房地产市场，民间资金的实力与资金分配的不均衡已经不是什么秘密了。

　　综上所述，虽然调控政策不放松趋势，在抑制投资方面起到了一定的作用。但目前调控政策“先刚后柔”的特征，以及市场购买力依然强劲的情况下，楼市走向“单房时代”实在是遥遥无期。