高档酒楼聚集的珠江新城从以往一铺难求到现在拆细铺分租求生存

　　最近，位于广州珠江新城富力中心三楼的鱼翅城酒家停止营业，验证了餐饮业人士的预言——因“三公”消费受限，今年上半年将有10%以上的餐饮企业倒闭或转让。据地产人士透露，目前在珠江新城有多家餐饮铺正在放盘。

　　满堂红商铺部高级经理郭海波表示，由于高档餐饮场所的营业面积一般在3000~5000平方米左右，相当于标准写字楼层的一层或两层，而写字楼向来喜欢在裙楼配套一间或多间高档餐饮店，高端餐饮经营者也看中了高消费人群集中的珠江新城而在此聚集开店。但这股高档餐饮风潮因一纸“三公”消费禁令而出现颓势，一些走贵价路线的酒家甚至开“团购餐”来吸引中档消费客。

　　以往珠江新城的大面积餐饮铺可谓“一铺难求”，有意找铺的人必须要在写字楼落成之前就找好铺位，写字楼收楼装修时同期装修，当写字楼开始投入使用时餐饮食肆就同期开张。若等写字楼建好后再找铺，可能已经无位了。但最近前来寻找大面积餐饮铺的餐饮业者减少了很多，而且多数找的只是1000~2000平方米的中型餐饮铺。中介人士建议，大面积裙楼铺可以“拆细”出租，令一层容纳两三个租客同场竞争，或者改做其他行业出租，才能走出难找租客的困局。

　　本专题文/图：记者李凤荷

　　CBD高档酒楼月租

　　闲闲地一百几十万

　　据了解，高端饮食场所以前多选环境优美之地，如公园周边的地方。近年随着天河CBD商圈日益完善和写字楼空置率逐步下降，高档餐饮也随之东移，珠江新城的大面积写字楼裙楼非常好租，餐饮业者的租铺需求与写字楼业主的出租意图高度吻合，高档餐饮店在珠江新城越开越多。

　　满堂红的郭海波表示，近一两年签下的带餐饮功能的写字楼大面积裙楼铺，单价可到150~200元/m2/月，高档食肆一般租3000~5000平方米，故此月租可达45万~100万元。且高档餐饮店都以豪装来彰显身价，装修标准一般为2000元/m2，首期装修需投入600万~1000万元不等。若是四五年前签下的租约，如最近结束营业的鱼翅城所在的富力中心，当时租金水平较低，有可能在100元/m2/月左右，但由于这些餐饮铺面积达两三千平方米，单价低总价却高，每月租金几十万“闲闲地”。高端饮食业与百货零售业的经营是一致的，一两个月亏本还可以撑得住，若是三个月乃至半年“烧钱”，经营方可能就会停业关门。

　　大型餐饮可接受租金：

　　100~150元/m2/月

　　合富置业高级营业经理朱良邑表示，目前珠江新城有一些带餐饮功能的大面积商铺，因面积大而租金总价高，必须是有实力的商家才有能力承租下来，市场消化的速度会比小面积商铺慢。

　　他表示，大型餐饮商家在选择铺位的时候，租金成本是其考虑因素之一，租金一定要低于同类型商铺商家才会考虑。餐饮业属于毛利率不高的行业，现时人力成本、食材成本等逐年上升，因此商家对租金成本支出的控制比较重视，一般来说，大型餐饮商家可接受的租金大概在100~150元/m2/月的水平，若是超过200元/m2/月，商家则较难接受。

　　此外，大型餐饮商家的租期一般都会长达5~8年，时间长的签10年租期都会有，而租金一般会随着时间递增，在租赁合同内承租方与出租方会约定租金的年递增幅度，一般来说，租金按年递增5%的情况较常见。

　　连锁反应！

　　香港一线铺租回落5%

　　据香港媒体报道，因自由行消费而推高的香港零售“铺王”，最近因受到内地反腐力度加强的冲击，铺租有所下跌。5月初先施百货以月租约210万港元，向内地投资者刘军租用其持有的铜锣湾波斯富街宝荣大楼地下入口连1楼及2楼（前泉章居）的“铺王”，楼面逾2.1万平方尺，每尺租价约100港元，较去年叫价的租金400万港元大幅下跌47.5%。

　　另有消息指出，香港置业近期于九龙豪宅区一个商场内的分行铺位续租，月租由9万港元大减33%至6万港元，该集团的其他分行续租租金的减幅亦有10%~50%。据悉，利嘉阁亦趁机把位于商场内的贵租铺位转到租金较低的街铺。香港美联物业估计，香港一线铺租料回落5%。 记者 李凤荷

　　租公园物业开餐厅零舍贵

　　近一年来，高档饮食店放下身段迎合中档市场，喜欢到处觅食的马小姐告诉记者：“去年看到顺峰酒家开团购，‘当时我就震惊了’。团购价人均消费100元左右，对比以往人均四五百元的消费标准，团购价确实很吸引。”

　　记者于2009年曾经参加过一次租赁权的拍卖会，当时流花湖公园东风西路物业（原顺峰酒家、报建为桃园饭店）约2490平方米的5年租赁权进行拍卖，由顺峰酒家的相关人士竞投获得，每月租金27万元，折合100多元/m2/月。地产人士表示，以往租用公园物业的高档酒家的租金很少对外公布，这次因拍卖的缘故而对外披露，100多元/m2/月的水平比市场估计要高。因为租用公园物业的高档酒家除了支付租金以外，在油烟排放和厨余环保回收方面，也比其他场所要执行更严的标准。