房屋市值250万月租3000，回报率仅1.5%，若买楼七成贷款30年月还贷1万

　　最近，有网友发帖说月租三千租上一个市值250万元的房子，回报率才1.44%。这位网友还表示，250万元的房子，首付三成商业贷款七成，以30年的还款期计算每月月供要1万元；就算是七成楼款无息贷款分30年偿付，每月都需还4861元，而她现在只以3000元就租到这么贵的房子，非常划算。为此，记者在全市中心六区搜罗租金回报率最高及最低的楼盘，并请专家分析租金回报率与物业升幅幅度该如何衡量。

　　网友爆料

　　市值250万月租三千

　　网友“GZ236”表示，因为办公室地点在越秀区，这几年租房一直在公司附近租住。房子面积小，租金贵，但胜在生活交通方便，治安好。最近租住的房子到期，房东不准备出租了。没办法，她只好开始找房。虽然她也有想买房的念头，但因个人对居住条件要求较高，可接受的房价又买不起接受的房子。无奈只好放弃。她在网上看到一个租赁盘源，离公司只有七八站公交站，有公交车直达，该楼盘在网上搜到的租金在4000~5000元/月，中介推荐时说3800元可租，后来又降到3500元。

　　中介约这位网友与业主见面，网友“铁价不二”，要求月租为3000元，本来她都觉得机会非常渺茫，哪知道业主稍加考虑后就同意，签约交钥匙。

　　这位网友表示，业主不肯提供任何家具家电，房屋内除了配好的厨房消毒柜、抽油烟机、灶具和空调外，其他全要她来配置。算了一下，买些经济实用的全套配齐也要两万元左右。不过，她后来又计算了一下，这套房子按周边的价格至少市值250万元，如果购买首付三成按揭三十年商业贷款的话，首付75万元月供要1万元左右。如果首付三成75万元，分三十年无息分期付款，每个月也要4861元。

　　“GZ236”感叹道：“除非我走了狗屎运，不然这两年我都买不起这么大的房子啊。所以我决定暂时还是先租房算了吧。”

　　租赁回报率与物业升幅如何权衡？

　　合富置业陈诒通表示，有部分客户会看重租金回报率，而长线投资的客户一般都会看重物业升值潜力，所以具体选择还是看客户需求，投资收租客多选一房一厅的50平方米以内的物业，总价预算一般在100万~120万元。看重租金回报的客户对租金回报率都会希望在3%以上，基本上有低于市场价10%~20%的笋盘就会马上出手，不会考虑太久。

　　合富置业徐颖博表示，目前不少买楼收租的客人，最看重的不是租金回租率，反而是看中物业的升值潜力，以及租客的素质和稳定性。因为目前从整个租赁市场来看，租金回报是比较低的，而且单靠租金回报来获取收益是非常单一的，有的还不如银行定期存款的收益。

　　合富置业高级营业经理刘兆洪表示，现时一般买楼收租客做买楼决定时都会看中物业升值潜力空间大的物业。多选择100万元以内40平方米的单位，这类细面积单位抢手；投资收租客对租金回报率没有太大要求，一般都是长线投资，而荔湾区投资客较少，都是“刚需”、改善型较多，而买家一般都会选择低于市场价5%~10%的物业出手，遇到笋盘时都不会考虑太久就会决定入市。

　　中原市场主任黄燕飞表示，目前，住宅租金回报率虽低于商用物业，但不少买家仍追捧住宅的投资，其主要是买家更看重楼价的升幅。如罗马家园在2004年第一期开售时，市场均价约为3000~4000元/m2，而去年同期其市场均价约为1.7万元/m2，目前的市场均价约为1.9万元/m2，其升值的幅度是租金回报率远远不能比拟的。因此，建议资金充足且希望长期持有的买家不要过于注意眼前的出租回报率，而应考虑入手具完善规划、有发展前景的住宅。

　　各区扫描

　　白云区：中档楼盘回报3%豪宅回报仅1%多

　　据中原地产景泰分行高级营业经理卢文清介绍，目前景泰新村片区租金回报率较高的三个楼盘分别是白兰花园、广园新村、景泰名苑。其中白兰花园租金回报率最高，总价约为110万元的两房租金约为3000~3500元/月，租金回报率约3.8%。而广园新村总价约为90万元的楼梯两房租金约2300~2500元/月，回报率约为3.3%；景泰名苑的租金回报率约为3%。卢文清透露，由于几个楼盘附近有批发市场，租赁需求较大，因此也使租金水涨船高。同时，白云区二手房总价相对较低，这也是楼盘租金回报率较高的原因之一。

　　卢文清还透露，该片区租金回报率较低的楼盘有向云西街和白云体育花园。如向云西街总价约为130万元的两房租金约为2000元/月，租金回报率仅1.8%。而白云体育花园总价约390万元的三房，租金约4000元/月，租金回报率仅1.2%。由于两个楼盘周边基本没有商业氛围，交通配套相对不完善，因此租赁需求较少。如白云体育花园是靠近白云山大型小区，基本是大户型，单价较高，因此租金回报率也相对较低。

　　越秀区：中环广场回报4.5%东风东名盘2%出头

　　据中原保利中环广场分行营业经理陈丽婷和文德路分行营业经理龚德安介绍，在该分行所在片区，租金回报率较高的楼盘分别有保利中环广场和锦源国际公寓。保利中环广场总价约160万元的大单间租金约6000元/月，租金回报率约为4.5%。据陈丽婷透露，保利中环广场楼龄较短，其优越的地理位置、完善的配套，且可将其作办公用途，因此受到不少公司高层或外国人青睐，租金也同样水涨船高。中原地产龚德安则表示，锦源国际公寓总价约80万元月租金约3000元以上，回报率约为4.5%，由于锦源国际公寓多是小户型，楼龄较短，装修、地理位置及配套较好，租赁需求大，也推高了租金。

　　合富置业锦城分行主管徐颖博表示，东风广场的45平方米一房一厅，买入价180万元左右，带省级名校学位的优势，租金达3800元/月，租金回报率虽然只有2.5%，但已比大户型理想，吸引不少买房求学位兼具收租计划的人士青睐。相比之下，同样拥有省级名校学位优势的锦城花园143平方米三房，则较多是自住型学位客购买，买入价要540万元，虽然租值可达9000元/月，租金回报率只有2%，还是比较适合自用。

　　荔湾区：3.8%算回报好自住盘回报低

　　据中原大同路分行营业经理钟兰裕和荔湾广场分行高级营业经理徐艳永介绍，在该分行所在片区，租金回报率较高的楼盘分别有黄金广场、国信广场和荔湾广场。黄金广场和国信广场总价约为130万元的两房月租金约4000元，租金回报率约3.7%。而荔湾广场总价140万元的两房，租金约3800元/月，回报率约3.3%。中原钟兰裕和徐艳永均表示，由于这些楼盘均位于批发市场附近，商业氛围浓，客户需求量大，一定程度上推高了租价，因此租金回报率也相对较高。

　　合富置业高级营业经理刘兆洪表示，中山八路一带有童装批发商圈，因此不少专业市场人士会在此租房，此外还有一部分白领，看中地铁或公交出行的便利。如东浚荔景苑37平方米的单间，就相当热租，租金可达2800元/月，买入价约88万元左右，租金回报率3.8%。如富力广场68平方米的两房，买入价约188万元，租金约3800元/月左右，回报率2.4%，租赁需求较大。一般来说，户型越大潜在租客群体就越少，如富力广场80平方米三房，现时买入价约220万元，月租4000元左右，租金回报率约2.2%，买家基本是自住人士，少有投资客购买此类物业只为收租。

　　大同路的散盘和恒宝华庭的租金回报率较低。据钟兰裕透露，大同路散盘100万元的两房月租金约1800元，租金回报率仅2.2%。由于大同路散盘需求较少，租客多是打工一族，因此租不起价。徐艳永表示，恒宝华庭总价约170万元的两房租金约为3300~3500元/月，租金回报率约2.3%。