“淡定哥”

　　自从新国五条细则提出，对出售自有住房按规定征收个人所得税严格按转让所得的20%计征，不少国内城市出现排队急过户的现象，但佛山市场却反应淡定。据记者采访了解，佛山继一房一价和限购范围等政策“执行最严”之外，个税执行政策亦是最严。在税费和限购的双重影响之下，从近三年的市场成交来看，二手房交易量也是逐年走低，至今尚未全面回暖。

　　差额征税前可扣减合理费用

　　“近几年佛山二手房都按成交差额征20%的个人所得税。”满堂红市场部经理陈祖锐介绍，关于新国五条细则提出“对出售自有住房按规定征收个人所得税严格按转让所得的20%计征”，佛山全面执行已久。

　　根据规定，目前佛山二手房个人所得税的执行标准为，按照增值部分的20%征收，增值部分为“成交价或者评估价格，减去原发票价格和合理费用”。记者采访了解到，这一标准已经落地佛山超过六年，全面严格执行已经三年余。

　　2009年12月初，中介经纪人阿辉在办证时发现，南海将二手房征个人所得税标准，由原来的根据是否有原始发票的不同可以选择总成交额的2%或者成交差额的20%的缴纳个税，调整为严格按照第二种来执行。而记者了解，禅城在南海前已严格执行按照差额的20%征收。另据了解，顺德区也从2010年起，开始严格按照这一标准征收。亦即是说，从2010年初开始，佛山已全面严格执行个税为差额20%的征收标准。

　　同时，根据个人所得税的执行标准，增值部分除了可以扣减原房价发票额度之外，还可以扣减“合理费用”，这“合理费用”在佛山的判定标准也相对较为规范和严格。据陈祖瑞介绍，这一合理费用中包括个人房贷中所支付的利息成本，而南海区的执行标准中，“合理费用”还可以包括装修费用，以及中介费用等，但是业主必须提供相关证明。

　　报税价太低通不过

　　此外，据记者了解，在佛山全面执行二手房网签之前，不少买卖双方还采用将成交价格适当报低的方式来降低税费。据某中介经纪人介绍，在报税的时候不少经纪人和买卖双方都会将成交价适当调低，可以少交个人所得税。但是，各区对此已采取相应的措施。

　　“以南海区为例，买卖双方并不是可以任意调整成交价格，对于每个区个税申报部门都会有近期成交的整体价格水平，会对交易价格进行评估，填得过低就不能审批通过。”据中介经纪人介绍，尽管“阴阳合同”是三方都熟悉的避税方式，但其实在具体操作中申报的价格与成交价格并不能相差太远。

　　而顺德区从2010年开始按照“地税核价”的方式来审核，此举在很大程度上避免报低成交价格避税的行为。据介绍，顺德是在全省率先推进该评价系统，系统以市场价格为基础，以修正体系为手段，通过海量收集全区各镇(街)、各类存量房数据，对不同地段、不同类型的房地产进行片区划分和测算，综合楼型、结构、临路状况、容积率、楼龄等因素，以均质区域房地产均价来反映该区域的基准价，再通过建立完善合理的修正体系对影响房价的相关因素进行修正。这一系统启用后，税务部门把系统评估的价格与纳税人申报的价格进行比较，按照孰高的原则确定计税价格，再根据计税价格征收二手房交易税费。

　　记者还了解到，2011年春节前后，佛山开始严格执行“只有符合5年以上，且为家庭唯一生活用房”这两个条件才免个税的政策。亦即说，即使出售证满五年的房子，但如果不是唯一住房，仍旧需要缴纳个税。

　　总体来说，严格的个税征收标准，在佛山早已“剑指”炒房一族。

　　二手市场至今仍未走出“寒冬”

　　“当时南海区一刀切仅按照差额20%征收个税的时候，不少买家难以接受。因为按照全额的2%交税，比按差额交20%个税更低。”据桂城某中介经理杨先生介绍，“因为全面执行差额20%征个税已数年，所以佛山不可能出现有些城市排队过户的情况。”

　　尽管佛山已经从2009年底到2010年初各区统一标准，市民亦逐渐接受这一政策，但是二手房交易税费高对于市场交易的影响始终存在。二手中介业内人士指出，当时执行成交差额征20%个税之后，佛山“炒房”的成本已经明显增加，加上后续出台的限购、限贷政策，佛山二手房市场至今仍未走出“寒冬”。

　　根据住建局发布的数据显示，去年佛山二手房的成交套数为17779套，面积为215.06万平方米，均环比2011年出现逾两成的下跌。这一成交量还不到未实施限购的2010年的一半。今年初成交在整体低位中保持平稳，1月份二手房成交量与去年12月份持平，仅仅是“止跌企稳”，尽管从2012年单月成交走势来看基本已出现上升趋势，但整体始终未出现回暖。

　　在税费和限购限贷政策的双重持续作用下，本地及外地短炒型购房需求基本被逼出住宅市场，在以刚性需求自住买家为主导的市场格局下，佛山二手住宅市场成交均价保持平稳。据合富置业在禅城南海两区录得的二手住宅成交个案分析，2012年两区二手住宅成交均价为7815元/平方米，与2011年7834元/平方米相比变动不大。

　　后市研判

　　影响始终存在未来暂不会加剧

　　“国五条中关于严格征收20%个税的这一影响对于佛山来说，后续影响暂不明显。市场更关注的是关于房贷方面的政策。”陈祖锐认为，个人所得税的征收在这一轮调控中，对于佛山的后续影响预计并不会加剧，主要是因为消费者此前对此已经接受。

　　但有业内人士表示，包括个人所得税和营业税在内的二手交易税费，对于市场的影响始终存在，并没有被消化和释放。

　　根据现有二手交易的政策，除了个税之外，符合出证未满五年、面积大于144平方米或者非个人唯一住宅这三项之一的二手交易，还要缴纳按照成交价、评估价或者地税核价5.65%的营业税。以一套100万元出售的房子，此前以60万元价格购入计算，如果不计算装修和贷款利息成本，那么40万元的差额将征收8万元的个税，以及5.65万元的营业税，单是这两项税费就达到13.65万元。

　　“目前佛山卖房的业主都选择实收价格，税费成本通常会转嫁到买家身上。市中心不少总价50-60万的小户型，税费可能都要达到5-6万元，对买家来说实际支付的成本，基本是业主报价再加上至少10%以上。”

　　他城对比

　　多城房产交易所排长龙“求过户”

　　二手房买卖，将把卖房所得征收20%个税，这在全国范围内引起强烈反响，相对于颇为平静的佛山市场，北京、上海、天津等地的房产交易所中，排长龙“求过户”，以避开新政带来的巨额税费，成为一个普遍的现象，引发舆论强烈关注。

　　根据当地媒体的报道，北京市住建委网站数据统计，国五条细则出台次日(3月2日)，北京二手住宅网签量骤增，比近期日均网签量增加约一倍，达1059套。

　　而排队过户的二手房买家、卖家，更是在北京多地蜂拥挤入交易所。3月4日，朝阳区房屋过户大厅存量房网签服务窗口开放时，目测排队者已超300人，海淀区房屋管理局办事大厅不到两个小时，二手房业务办理者拿号已近千。（路漫漫 周哓南）