拿地尴尬

　　全国土地市场火爆，对于大型房企而言，这股潮流是夏季的暖风。但对于中小房企，无疑像是处在一个严冬，寒风吹过、瑟瑟发抖。

　　梳理一下不难发现，今年的地王鲜有小房企的身影。5月的广州土地市场，3个地王就卖出了44亿。三幅地王中，拿地的佳兆业、越秀集团都是一二梯队的品牌大房企，中小房企“零拿地”，显示资金困难的小房企难处颇多。

　　地价上涨，对于开发商自有资本金提出了更高的要求。经过2012年的消化，2013年各房企的土地储备均不足，大房企高溢价抢地，势头强劲，跑马圈地，对土地势在必得，疯狂购地补仓，与此同时中小房企却陷入拿地困境。有开发商表示，卖掉一个项目的资金，还不够拍下一块新的土地。

　　一方面，万科、保利、佳兆业等大房企拿地融资忙不停；另一方面中小房企“不上则下”，能拿到融资的，大手笔补充货源，向第一梯队靠拢。而融资销售均不顺畅的，则悄然退出市场，如中恒、广东湛江嘉粤集团等不甚知名的开发企业。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，由于广州执行“限价”，可能有些小开发商会因为资金链等方面原因，愿意接受政府指导价销售，也可能一些资金充裕的楼盘会继续僵持。随着市场存货的减少，反而有推高房价的压力。

　　广东发展商东基地产总经理熊远新接受南都记者采访时表示，目前其在土地市场出手还是比较谨慎，但在条件成熟的地区会做观察。“调控政策会坚持，但总体价格却可能有所上涨。”

　　部分广州地区楼盘销售告诉南都记者，新货入不了市，存货就慢慢卖。毕竟需求大于供给的情况下，可能还会涨价。

　　“三、四梯队的房企，‘不上则下’成为其当前最尴尬的处境，已经错过2012年的最佳拿地时机，现在再不抢地，土地储备不会持续增长，很容易受到制约和限制，被市场淘汰。”同策咨询研究中心总监张宏伟向南都记者表示，在调控已成常态的市场背景下，中小房企将有被洗牌的风险。

　　周身是债

　　今年以来大房企的融资不断。但自2010年开始，各大银行对中小房企贷款越发紧缩的趋势并未改善，中小房企仍然举步维艰。

　　截至目前，2013年年内，近30家的房企年内海外融资总额度已经接近800亿元。但这杯羹并没有分到中小房企的手上。特别是没有上市平台的房企，获取信贷都已经困难重重。

　　2012年，建设银行向全国38家分行下发房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时规定，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”

　　收紧借贷政策，开发商资金开源有限，民间融资没能盘活开发商的资金链。受大房企的品牌、信誉的冲击，海外融资门槛高，中小房企“周身是债”，面临“被破产”、“被并购”境地。

　　“如果中小房企在转型过程中遭遇资金面的问题，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活‘两条腿’走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了。”张宏伟如是告诉南都记者。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，当前房企融资环境有所改善，但融资能力明显分化，中小房企仍面临“钱紧”的困扰。尽管资金压力缓解，但目前有过多资金沉积在土地市场，潜在风险不容小视。

　　优胜劣汰

　　第三、四梯队的房企已经错过2012年的最佳拿地时机。业内认为，如果现在再不抢地，从战略发展角度来说，很容易受到制约和限制，被市场淘汰。

　　“中小房企一个项目的开发周期在三四年左右，如果手上有三四个项目，未来还能开发10年左右，但如果眼下不能拿到地进行土地储备，就意味着8至10年之后将面临市场淘汰。”一位曾负责广州中型房企营销工作的业内人士指出，如今中小房企手上的土地储备越来越少，随着时间的推移，有一天开发完了，想重新拿地就很难赢得了大房企。

　　清科研究中心数据显示，5月中国并购交易金额大幅上调，其中房地产类并购排名第二，完成7起案例，总体占比10.1%，披露总额达2.5881亿美元。

　　而据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地中小房企将会被淘汰。房企总数也将由目前的约5万家减至3.5万家。

　　方圆地产首席分析师邓浩志称，“中小房企将逐渐消失，房地产寡头是大趋势。”

　　“这时要抓紧时机及时拿地，‘换仓’谋求下一轮市场发展机会。”张宏伟表示，否则在品牌房企横行天下的市场背景下，中小房企错过这次机会就意味着市场机会的丧失。在未来这些真的有可能消失在房地产市场的汪洋大海之中。

　　换血求生

　　房地产行业暴利时代结束，国家的政策调控进入常态化，行业的利润率将持续下滑，这些变化都需要房企提高自身专业性和资金稳定性才能获得更高收益，而这并非中小房企的强项。因此成本控制能力较弱的企业生存环境愈发恶劣，“退房”另觅出路是许多中小企业的选择。

　　在大型房企联合拿地的风潮下，中小房企为了应对市场的激烈竞争，有一部分开始转型，上海新梅进攻“酒业”，万方地产准备变身“矿业主”。世联地产首席技术官黎振伟向南都记者表示，调控不放松的情况下，房地产企业应该控制规模，转型发展，“开发商过去那种以廉价和过度充裕的贷款支持发展，享受资源增值的普遍性盈利模式，已经难以为继。”

　　除此以外，中小房企即使不转型，也一定要创新。邓浩志接受南都记者采访时表示：“中小房企要存活，只有发展新的思路，在产品上做出特色。”

　　邓浩志判断，一些中小开发商利用区域性的优势，得到地方政府的扶持，获得优质的区域性项目的中小房企或许能发展下去。他对南都记者称，中小企业的转型，最好是做他们最擅长的，毕竟各有各的特长。但是中小房企要存活，一定要做出自己的特色产品，创新自己的发展模式，或者还有一个可能，得到政府的扶持，得到区域性的优质项目。