高溢价地块对看涨后市的驱动力逐渐减弱

　　地王一出，周边楼盘应声涨价。这几乎是业内一条不变的规律。5月份以来，广州土地市场交投非常活跃，白云、海珠、黄埔等区域均拍出高溢价地块，促使地块周边二手业主趁机涨价。不过，尽管土地市场火热，但反应在二手市场上，拍地对看涨预期的驱动力逐渐减弱，已经上涨的二手楼也因市场承接力不足，而出现成交减弱的情况。

　　各板块提价幅度有一定差异

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，地王的影响主要体现在对后市的预期上，地王拍出后，相关区域可能出现业主提价的现象。5月份以来，广州土地市场交投非常活跃，白云、海珠、黄埔等区域均拍出高溢价地块，促使地块周边二手业主趁机涨价，有的甚至将放盘价调高15万-20万元。不过，各个相关区域的反应程度还是有一定差异的。与5月南湖同宝路和南洲路地王拍出后，附近小业主放盘价大幅提高15.6%和8.2%相比，连续在5月、6月都有高溢价地块拍出的沙太、沙太南板块，业主虽有涨价，但涨价幅度分别为1%和3.7%，涨幅远小于5月白云、海珠两大“地王”周边区域。

　　但是，买家对“地王”及业主涨价并不买账，大幅涨价房源看客寥寥，涨价一个多月后仍未成功出售的个案并不少见。在6月份虽然沙太南再有高溢价地块拍出，市场对后市预期普遍看涨，但受到上月买家冷对业主大幅涨价的影响，业主调价幅度有所趋缓，未再出现放盘价大涨一成以上的放盘个案。如处于南湖和沙太/沙太南板块之间的同和板块，5月份有业主将放盘价由240万元一下提到260万元，虽然仍有零星客户去看房，但看完房后都表示无法接受此价格，因此这套房源至今仍未成功出售。

　　受房贷影响一次性付款购房者大增

　　据了解，地王周边涨价幅度较大的以电梯楼中大户型单位为主，目标买家群以改善型换房客为主，当中不少是依赖房贷才能购房的，业主涨价超出预算再加上遇上年中节点，改善型按揭购房者出手积极性受到一定影响。

　　据了解，如白云区的云裳丽影、海珠区的罗马家园以及时代廊桥等楼盘的三房等中大户型单位，看房客大部分是改善客，影响其出手的除了价格的因素外，还有房贷的因素。时近年中、季末这个时间节点，出于担心购房计划会受贷款影响而暂时观望，因此，近期一次性付款换房客的出手积极性明显高于按揭改善型置业者。

　　数据显示，近期购买中高总价物业的改善型换房个案中，一次性付款的比例较之前有所增加。合富置业成交数据统计，在总价超过250万元的改善型置业个案中，近20多天时间内约有69%的个案选择一次性付款这一交易方式，而在5月份按揭购房的改善型置业个案占60%。个别拥有江景等稀缺景观资源优势的物业，即使买家愿意以一次性付款方式购房，业主不但不愿意降价，甚至会小幅反价，最终令成交价高出放盘价约5万元。