涨价，这几乎是上半年市民对于广州楼市的最直观感受。从新国五条雷声大雨点小到地王频出，上半年的楼价在各种因素的左右下大步迈进，比去年下半年涨了7.6%。尤其是在市中心，更是涨价重灾区，仅越秀区上半年楼价就环比上涨了近6000元/平方米，涨幅高达两成。业内人士表示，由于部分楼盘采取毛坯发售以及签署两套合同等方式“避限”，广州楼价的实际涨幅其实是超过网签数据的。

　　越秀涨了近6000元/平方米

　　根据数据，今年上半年（2013年1月1日-6月25日，下同），广州全市一手住宅均价为13680元/平方米，比2012年下半年的12711元/平方米，环比上涨了7.6%。楼价最高的天河区均价更是高达35337元/平方米。楼价次高的越秀区均价达32934元/平方米，相比去年下半年26953元/平方米的均价大涨了近6000元/平方米，涨幅高达22%。从中心六区来看，均价为24711元/平方米，远远超过新四区二市的10633元/平方米。

　　从上半年各月楼价来看，1-6月份楼价分别为13870元/平方米、13781元/平方米、14713元/平方米、13515元/平方米、13033元/平方米、12003元/平方米。从数据分析可以发现，广州楼价在上半年几乎是一个倒V字的走势，最高价出现在3月份，而后随着新国五条及广州限签、限售等措施出台，楼价开始呈现下降态势。

　　豪宅盘热销成楼价上涨推手

　　从统计数据来看，今年尽管限签、限售、限价，但豪宅盘对楼价的影响依然不可小视。上半年网签楼价排名第一的侨鑫汇悦台均价高达91765元/平方米，该盘网签了6套单位，总成交金额就高达2.17亿元。而广州均价最高的十个楼盘中，网签量最大的要数位于珠江新城的颐德公馆，该盘均价近50000元/平方米，网签套数达55套，网签金额高达5.37亿元。另外，位于黄沙的珠光御景壹号，其网签套数也有20套，成交均价高达52432元/平方米。

　　据悉，下半年广州还有多个豪宅项目将要入市，或将进一步推动全市均价上涨。其中，珠江新城的汇悦台、嘉裕公馆、珠江颐德公馆、凯旋新世界、佛奥广场等楼盘将陆续推新，价格从4万-10万元/平方米不等；天河北峻林的新货也将在9月入市，价格预计4万元/平方米以上。而海珠区的罗马家园最后一期江景组团，目前价格已经接近3.5万元/平方米；合生紫龙府D栋单位将在八九月开卖，预计均价将达3.8万元/平方米。

　　市场现象

　　毛坯卖楼、两套合同日渐流行

　　上半年广州楼市可谓“限”字当头，限价、限签、限售被称为楼市“三限”。而对于政府的限价措施，不少专家表示，这表面限制了高价项目，其他楼盘的价格仍会升，而且上有政策下有对策。

　　据楼市专家韩世同透露，开发商为了满足限价的要求，纷纷推出“毛坯”房，一时间“裸卖”兴起。路劲隽泷湾，最新均价1.6万元/平方米起，毛坯出售；越秀可逸江畔加推最后10套左右南向江景楼王单位，毛坯一口价1.5万-1.8万元/平方米；海景农林华府，售价3.9万-4.2万元/平方米,毛坯发售。另外，此前在增城非常盛行的两套合同卖楼方式在广州十区也日渐流行。南沙某大型楼盘率先采取销售合同及装修合同分开签署的方式，结果销售良好。据悉，白云区某大型楼盘在销售时对已认筹的买家提出要签两份合同，签一份买房合同和一份装修合同，装修费用部分可以做按揭，但必须3年内还清。

　　暗涨明涨，市场楼价还在涨

　　尽管受楼市调控政策的强势打压，但广州不少楼盘依然“叫涨”，除了采取毛坯发售及两条合同方式的“暗涨”，各种“明涨”也是屡见不鲜。以番禺的刚需盘为例，万科欧泊在短短一个月内连涨数次，由2万元/平方米攀升至2.5万元/平方米，93平方米的小三房总价达230多万。项目自开售半年多以来，售价已涨了9000元/平方米。海珠区的新一城广场年初的签约均价在2.5万元/平方米左右，但如今该盘即将开售的新货对外报价已经高达3.3万元/平方米，涨幅惊人。

　　今年3月开盘的金沙洲新盘深业江悦湾以毛坯发售，不少单位仅以13000多元的单价成交，折后最低毛坯价为12000元/平方米。但近日该盘对外宣称均价已达16000元/平方米，大户型江景楼王单位毛坯均价更是跃上了一个新台阶，去到了23000元/平方米。

　　楼价统计数据在降，各个楼盘却在叫涨。对于政府的楼价数据与市场表现的不一致，合富辉煌首席分析师黎文江表示：“在目前政府对供应量、成交量，包括价格，实行全面控制的情况下，市场仍然是旺盛的，我们觉得反映出来的数据是失真的。”业内人士认为，在成交数据上，由于许多高端盘被限签，就算卖出了大批货量，但在网签上根本体现不出来，这才导致成交下滑。如果解除限签，实际上的成交量将大幅反弹。从这一点上来说，广州楼市调控仅是“纸上谈兵”。

　　今年上半年楼市可以用一个“限”字来归纳，在原来限购限贷的基础上，限签扩大范围，“限价”武器出鞘。不过，去年下半年以来持续升温的市场，未受到根本性影响，尽管成交量在4、5、6月份出现萎缩，但在售楼盘的实际成交情况并不差。数据显示，今年上半年（2013年1月1日-6月25日）广州全市卖楼45530套，比去年下半年的49031套要少3501套，下跌7%。分析起来，一方面是部分新盘新货因限价入不了市，而存货也存在成交了却无法网签的情况。而从网签成交前十的系列数据来看，与市场的基本面基本相符，刚需盘仍然占据市场主角，郊区仍然贡献最大成交量。

　　网签量TOP10南沙增城占八席碧桂园天玺湾夺销量冠军

　　根据数据，成交量前十的楼盘成交均价均不超过2万元/平方米。其中网签成交量位居第一的为位于南沙的碧桂园天玺湾，上半年的网签均价为11299.123万元/平方米。排行前十的四个位于增城的楼盘，分别为敏捷锦绣天伦、翡翠绿洲、锦绣御景国际、誉山国际，成交均价都在万元以下。而成交均价在1.5万元/平方米以上的楼盘仅有白云的保利西海岸和番禺的万科红郡洋房组团欧泊，并且这两个盘也属于户型面积丰富的刚需盘。

　　无论是供应量还是成交量，郊区一直是绝对的主角。网签销量前十的楼盘中大部分的楼盘都位于南沙、增城、番禺，市区仅有白云和萝岗两区上榜。其中，南沙和萝岗都属于楼市新热点区域。南沙区自去年获批国家级新区以来，一直呈现量价齐升的态势。尽管楼价经历了不小的涨幅，市场成交仍然保持一定的热度。在上半年销售量前十的楼盘排行中，南沙的碧桂园天玺湾、时代南湾、南沙滨海花园三个楼盘上榜。实际上，南沙楼市经过一年多的消化，今年上半年的供应量并不算充足，几乎主要靠上述几个楼盘撑场。不过，下半年南沙将有大量新盘新货陆续入市。比如南沙城、南沙珠江湾、时代南湾等。因此，下半年的南沙楼市依然值得期待。

　　均价TOP10天河仍是“豪门”

　　汇悦台执售价牛耳

　　从销售价格前十名榜单中，可以看出，随着大广州的稳步推进，“天价”楼盘不再局限于传统的豪宅区域。从榜单中可以看出，天河仍然是豪宅盘的重点区域，侨鑫汇悦台、凯旋新世界、星汇云锦、珠江颐德公馆都出自天河珠江新城板块。其中，侨鑫汇悦台以91765.976元/平方米的均价，牢牢占据最高售价的宝座。海珠区则有信达阳光海岸和君华天汇两盘入选。此外，还有荔湾的珠光御景壹号等楼盘入选。房地产专家韩世同就对此表示，现在豪宅盘已经不仅仅出现在传统的豪宅板块，在一些新兴区域也崛起了一些“单体豪宅”。比如白云新城板块的中海云麓公馆和保利云禧两盘，销售价格都达到4万元/平方米左右。而荔湾区的珠光御景壹号销售均价也达到5万多元/平方米。这在以前都是不可想象的。随着广州城市化的发展，接下来还可能出现更多的“单体豪宅”。

　　而在销售金额前十的榜单中不乏一些高档楼盘。比如摘得销售金额第一的保利天悦，就是海珠区的豪宅大盘，尽管成交量只有270套，但由于单价较高，达到36949.506元/平方米，因此总的销售金额仍然高企。除此之外，成交量不高单价高的楼盘还有位于白云的中海云麓公馆，该楼盘半年网签成交量为122套，成交均价为38961.752元/平方米。此外，保利西海岸、保利公园九里、万科红郡等楼盘则是均价与销量表现都不俗的楼盘。