截至去年，银川市三区住宅面积3600万平方米，有物业管理的住宅面积3000万平方米，还有600万平方米住宅没有物业管理，由单位后勤或居委会代为管理。无物业小区住户深受无安保，水、电、暖、气、排污、绿化等基础配套设施落后或老化，管理维护难等问题困扰... ...而老旧小区物业费难收，直接影响了物业管理的水平，形成环境越差越收不上钱，越收不上钱环境越差的恶性循环。近日，自治区决定在银川等城市选择老旧小区试点综合治理，无疑为解决这一长久以来严重影响百姓生活的问题带来了希望。

　　 现状： 物业费抵不上一碗面钱

　　“嘎嘎，汪汪——”尽管有了足够心理预期，7月16日记者进入新宁社区居委会所在的无物业老旧小区，见到鸡鸭狗满地跑、生活垃圾随处可见、单元防盗门“伤痕累累”、楼道墙上贴着各色小广告时，还是吃了一惊，怎么乱成这样？新宁社区居委会副主任叶雪洁介绍，该小区80%住户为出租户，维护小区环境的意识淡薄，不仅不配合居委会正常工作，还很不爱惜小区公共设施。该小区的单元防盗门、路面硬化都是银川市政府2011年对老旧住宅区实施改造的成果，不到2年，这些设施已磨损严重。

　　在记者走访的无物业老旧小区中，这种情况并非偶然。有业内人士介绍，老旧小区普遍环境差是因为居委会代为管理后，总是收不上钱，难以维持正常运转。对此，居委会工作人员也是一肚子苦水“一个月就收8元卫生费，不够一碗面钱。可是上门收费很难，跑一个单元能收来两三户的就算不错了。”

　　家住三林巷的市民冯先生指出，他就在老旧小区住，小区里老人比较多，住户之间也会互相打听，“卫生费你不交我也不交”，最后就没人交了。

　　 “居委会只得用本来就很紧巴的办公经费往里贴，每个月仅垃圾运费人工就要贴四五百块！”新宁社区居委会副主任叶雪洁无奈地说，缺乏明确法规监管，物业费收缴困难，老旧小区没有足够的资金投入，从而导致小区卫生条件难以提高，长此以来形成恶性循环。这也是许多无物业管理的老旧小区存在的共同问题。

　　主管部门：老旧小区多有遗留问题

　　7月16日，银川市物业管理办公室副主任李威表示，目前我市施行的《银川市物业管理条例》中明确规定，银川市房产行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，银川市物业管理办公室具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。实际上，三区物业管理部门监督机制尚不完善，社会监督和公开承诺等制度尚不健全，加上人员较少，力量明显不足。在物业管理方面，我国目前出台的法规多是针对具有一定规模的住宅小区，而对面积小、规模小的住宅小区物业管理适用性不大，实际操作中造成老旧小区物业管理无法可依、无章可循。

　　记者了解到，无物业管理老旧小区建设标准普遍不高，历史欠账多，可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库、自行车棚配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。加之存在安全防范设施匮乏，公共建筑陈旧、破损，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。而无物业管理老旧小区最主要特点是老人多、低收入群体多、出租户多，这部分人群受传统消费意识支配，不接受付费享受物业服务的理念，使得老旧小区的物业收费困难成为一个极为突出的问题。

　 李威说， “收费难”与“管理难”纠缠在一起导致恶性循环，管理者虽然投入不少，而住户却很难感到满意。小区物业管理无法良性循环，部分原本进驻的物业公司都因难以维持经营而退出，社区居委会只能勉强地承担环卫清扫保洁任务。

　　李威介绍，我市正在酝酿《银川老旧小区物业管理办法》，建议多部门合作，在承担无物业老旧小区的居委会内设立物业管理工作站，进一步明确并细化推行物业管理。银川市物业管理办公室和物价部门将尽快核定老旧小区准物业管理服务收费标准，为准物业管理费用正常收缴提供依据。要充分发挥政府行政管理部门的作用，对于能够和周围有物业管理小区合并的老旧小区，通过就近合并，使之尽快进入物业化管理；对于具备专业化物业管理条件的小区，组织成立业主委员会，召开业主大会选聘物业服务机构；对于规模较小的一些散居楼，则采用社区化准物业管理模式，由街道、社区建立日常的物业管理机制，爱卫办和物业管理服务中心加强督查考核工作，使老旧小区基本实现物业管理全覆盖，努力为居民营造更加安全、美好、舒适的居住和创业环境。

　　(本报记者 束蓉 实习生 李炳融)