一面是宏观经济持续疲软，一面是优质写字楼市场出现供应高峰，受此影响，今年二季度，全国多个城市的写字楼市场均出现空置率上升和租金涨幅趋缓现象，杭州也不例外。
世邦魏理仕上周最新发布的《2013年第二季度中国房地产市场回顾与展望》显示，今年二季度，全国优质写字楼新增供应总量达163万平方米，创历史新高，其中近8成新增面积来自二线城市，供应高峰加上宏观经济疲弱，写字楼租赁需求整体在低位徘徊，造成以成都为代表的多个城市空置率攀升至近年新高或历史极值；而这也造成了整体市场租金增长的进一步放缓，比如北京全市优质写字楼平均租金的上升势头在持续了超过三年之后在今年二季度戛然而止，上海优质写字楼平均租金也已连续四个季度环比微跌。
杭州整体空置率攀升至27％
二季度租金环比继续微降
作为知名的地产1.5线城市，杭州写字楼市场也跟随全国大盘走出了类似行情轨迹。继一季度租金微降后，世邦魏理仕数据显示，二季度，杭州优质写字楼平均租金继续环比微降0.9％，为4.05元/平方米/天，算是表现稳定，但板块间也出现了明显的分化现象；同时，全市空置率继续攀升至27%。
以具体板块论，租金方面，黄龙居首，为4.99元/平方米/天；武林次之，为4.09元/平方米/天；钱江新城为3.80元/平方米/天；庆春凤起板块排名最末，为3.58元/平方米/天。
当然，租金水平和市场的供求程度直接相关，钱江新城之所以租金不高，这跟二季度的海量新增供应有关。根据世邦魏理仕数据，钱江新城二季度新增供应量21.2万平方米，但净吸纳量仅为3万平方米，由此也直接推高板块空置率至有些惊人的46.5%！
反观其他板块，三大板块二季度均无任何新增供应量，空置率也均控制在一成以下，黄龙空置率为9.4%，武林8.5%，庆春凤起板块8.2%；在净吸纳量方面，黄龙和武林都数量不多，分别为3463平方米和1980平方米，庆春凤起板块甚至是负数，为-329平方米，这也显示近期该区域写字楼市场的不容乐观，说明整体而言有企业将办公场所外迁。
黄龙、武林板块租金仍在涨
接下去供应稀缺局面稍有缓解
“虽然经济形势堪忧，但由于跨国公司对核心区域甲级办公面积的需求依然强劲，黄龙、武林等传统市中心商务板块二季度租金仍出现小幅环比增长。”世邦魏理仕报告中指出。
记者采访两个板块中的标杆性项目后发现，情况确实如此。据了解，黄龙板块的世贸丽晶城欧美中心（EAC）平均租金目前已超过8.5元/平方米/天，企业入驻率接近100%，“因为基本是满租状态，因此少有新的客户进来，二季度也以到期续签客户为多，其中租金高的已达9-10元/平方米/天”。欧美中心一位相关负责人介绍说，像某财富500强外资企业近期就搬到了欧美中心，办公面积也从450平方米扩充到1000平方米。此外，某知名服务式办公室服务商预租了黄龙某在建办公楼项目1300平方米的面积，欧洲奢侈品牌Bulthaup也在公元大厦租赁了400平方米左右的展厅。
武林板块情形类似，像区域内标杆项目坤和中心，目前平均租金已达8-8.5元/平方米/天，在经济大势不乐观的情况下相较于去年的7.8元/平方米/天仍有一定上涨；入驻率也达到98%，一有办公面积空出来马上就有客户等着要，尽管腾挪空间不大，但二季度仍有外资企业想办法扩充了办公面积，也有新的金融投资类企业进驻。
同时，上述两个板块一直面临着新增供应量很少的局面，接下去会稍有改善。黄龙板块内，预计德力西大厦即将于今年三季度交付，体量为5.8万方，新芯智谷将于四季度交付，体量为10万方。武林板块接下去则有大家·武林时代，即将于明年6月交付，尽管体量不大为2.3 万方，但仍具有作为“武林CBD最后的纯租赁写字楼”的稀缺性。“目前项目已进入大客户洽谈预租阶段，我们希望走性价比路线，预计租金区间为4.5-6.7元/平方米/天，平均租金约为5.4元/平方米/天。”该项目相关负责人表示。
钱江新城空置率居高不下
短期内去化和租金下行压力不小
而杭州写字楼市场连续几年来的供应重镇钱江新城，二季度由于迪凯银座、荣安大厦和中华航空大厦三个项目集中交付，为板块新增供应约21.2万平方米，基于消化周期和速度问题，直接将板块写字楼空置率推高至40%以上。短期内，钱江新城商务市场仍然呈现出供大于求的局面，平均租金也环比微降0.6%，至3.80元/平方米/天。世邦魏理仕分析称，租金下调压力主要出现在一些品质不高的项目，小业主租金报价有所下调，但高品质尤其是纯租赁物业仍然表现坚挺。
和传统市中心板块黄龙、武林等相比，作为高端新兴商务区的钱江新城新增供应量大、空置率高企的状况已经持续数年，之前市场发展缓慢，租金几无增长，可以说表现欠佳，但随着时间节点的推移以及多方利好消息的到来，似乎开始渐露曙光。
“虽然从短期来看，钱江新城仍是杭州优质写字楼市场去化压力的集中所在，租金下行压力犹存。但我们仍然认为，政府对相关行业的扶持政策、未来区域内配套设施和交通通达度的不断完善都将推动增强钱江新城作为CBD的集聚效应，因此该板块的未来还是可期待和积极乐观的。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢分析认为，未来市政府的搬迁、几大商业综合体的齐集开业以及地铁二号线、四号线的开通等，都将集体推动钱江新城这一新兴商务区的发展和成熟。
“钱江新城目前大量空置且租金不高的状况，和多方面原因相关。首先是新增供应量过大，消化速度赶不上供应速度，其次是经济形势不佳影响到了企业的租赁打算和预期，再者，目前钱江新城的企业使用成本也较高，比如公共交通不便，车位不多停车费贵等。但钱江新城的未来预期还是向好，近期利好多是一个原因，另一方面则是因为钱江新城仍是杭州优质写字楼新增供应最大的板块，传统市中心板块新项目已是屈指可数，几无腾挪之地。”中原地产写字楼部经理高峰则如此判断认为。
文/商报记者 陈贲 摄/商报记者 詹逾
