不知不觉，2013年已经过半，面对今年上半年西安楼市创造了的“金三银四红五月”的成交业绩，下半年的楼市又会有哪些新的动作和预期？购房者又该选择怎样的策略来应对呢？让我们通过专家的分析窥斑见豹。
调控加码
近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多的出现，判断的主要依据是：上半年“国五条”效果有限，房价上涨的势头没有得到有效遏制。对此，克而瑞研究中心的分析报告指出，“下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府不允许第一年经济出现过快的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低”。
无独有偶，同策咨询研究中心总监张宏伟也指出，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。释放出的信号是：在限购、限贷的市场背景下，通过支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。
预计在今年年底或明年年初之前，房地产调控不会有特别大的政策出台。
房价上涨
数据显示，2011年西安市房地产受到宏观调控的影响，当年的房价涨幅只有6.2%，而随着2012年房地产市场的“寒冬”，西安市的房价涨幅进一步趋缓，同比仅增长3.5%。今年，西安市政府公布了2013年的房价控制目标，提出确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅，值得注意的是，西安市今年的人均收入增幅目标位14%，扣除通胀，预计实际增长在11%左右。
美城机构首席分析师董生分析说，就成交量而言，2013年的成交量肯定会好于2012年，今年楼市将会呈现“两头高，中间低”的态势。董生分析道，中指院的数据显示，西安市5月房价以1.74%的降幅领跌全国，每平方米从4月份的7280元降至7153元，每平方米环比下降127元，这是自去年12月西安房价“破7”并连涨4个月后，首次出现下降。目前来看，西安市今年实现房价控制目标基本没有悬念。下半年，由于经济回暖的迹象并不明显，在这种背景下，市场层面也应会保持相对平稳，总体来看，2013年下半年很有可能呈现“量跌价稳”的态势，全年的涨幅应该会略高于去年，预计会在5%左右。
加速推货
来自美城机构的数据显示，最近3个月，市场上相比去年开盘项目明显增多。董生分析，这其实与开发商对于市场的预期是密切相关的。在去年的同期，市场正处于一种逐步回暖的趋势，开发商和购房者都比较纠结，市场的走势其实并不明朗。而今年的“金三银四红五”月，住宅成交已经是连续三个月突破百万平米，市场层面持续向好，开发商对于后市的预期也相对比较乐观。因而，在这种背景下，各楼盘大幅推货以便为今年完成年终销售任务奠定一个很好的基础。
董生强调，值得注意的是，目前很多楼盘都将商业纳入到自身产品的规划中，商业地产已经开始大量涌现到市场上。其实不是开发商为什么现在推，根本原因在于不得不推，在这两年商业地产大幅入市的背景下，去商业库存已经成为很多开发商需要考虑的问题。而从市场反馈来看，城市综合体和特色商业街铺的销售都表现突出。诚如西安光魔地产全程机构总经理游勇所言，就商业地产销售而言，好卖的，有特点的商铺永远不愁卖。
刚需唱主角
在上周由365地产家居网举办的活动上，就有业内人士分析指出，总体来看，西安目前仍处于增量型市场，刚需首置客户仍属于市场主力，从市场成交面积段及价格段结构分析来看，“国五条”细则实施后，90-125㎡首置、首改型产品成交占比上升，预计随着改善型需求中期释放后，下半年前期市场刚需类产品比重占据主流。
来自365地产家居网数据显示，目前市场上两室的房源量是最多的，其次是三室的房源，三室以上的会少一些。新批的两房比较多。对刚性需求来说，两房是销售的主体，尤其是70—90平米以内。不同于以往对传统的三房面积在110、120平米的要求，现在市场上有很多八九十平的三房甚至四房的户型，这种产品在市场上有很大的需求量。
买房好时机
数据显示，在七月，购房者的心态的确发生了一些细微的变化。在经历了“金三银四”后，西安市场当前分化严重，卖得好的项目基本没有受到影响，即使是涨价也未能使客户望而却步，而还有一部分楼盘因为其产品和所剩房源问题，目前销售难度较大。
董生强调，如果地点合适，房价能够接受，任何时候都是购房好时机。8-10年内，房价还是会往上走的。有钱人购买好地段房子，钱不多的人则购买发展中地段房子。购房要结合时机、产品来看。如果资金不充裕，则选择开发商首次推货时机，一般开发商首期产品性价比很高，开发商让利幅度大一些。其次，产品很重要，有的好产品虽然贵点，但一旦错过就是错过了。要买房自住，什么时候都是入市时机。
（本报记者杨颖）
