精装房贷款难，两年前的老话题，现在是否已经解决？

　　同样的购房条件，精装房贷款首付为何多出一大截？

　　成都商报记者展开深度调查，揭开精装房贷款迷雾

　　核心提示

　　从事媒体行业的柯小姐，最近遇到了购房难题。5月份，她在城东某项目看中了一套精装房，总价60万元，在打算交首付款时，置业顾问说要支付25万元，而不是她理解的18万元（注：柯小姐为首套房，按照银行政策首付为总房款的3成）。突然之间，首付款多了7万元，这让柯小姐很是不解。

　　那么，柯小姐遇到的情况是否是普遍现象？精装房在备案时是否必须分开备案？相关部门是如何认定精装房装修部分的金额？……带着这些问题，成都商报记者采访了开发商、购房者、房管局、银行和成都公积金管理中心，试图揭开精装房贷款的团团迷雾。

　　事实上，早在2011年，成都商报曾对精装房装修部分贷款难的现象进行过报道，《成都精装房的精装部分难贷款？》一文显示：城西某精装房项目在网签备案时多了两个选项：装修价格和申报装修价格。这就意味着，精装房要分成清水房房款和装修款分别备案。据报道显示，2011年6月15日前，拿到预售许可证的精装房不用分开备案，但15日后拿到预售许可证的项目“执行”分开备案的政策。

　　分开备案，意味着购房者首付款肯定会有增加。譬如前文中提到的柯小姐，就要比原计划多支付7万元首付。经了解，柯小姐遇到的情况是这样的：60万元房款分为50万元房款和10万元装修款两部分。由于分开备案，首付款按照50万元的三成计算为15万元，10万元装修款需要在签订合同时一次性支付。所以，需要支付首付款实际为25万元。

　　【记者调查】

　　并无装修款

　　不能贷款的明文规定

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　　分开备案，是政策规定还是开发商所为？

　　实际操作确需如此

　　分开备案，到底是开发商的自行做法还是相关部门确有此规定？

　　经成都商报记者从多家企业证实，目前，在实际操作过程中精装房网签必须分开备案。那么，相关部门是否出台过这方面的政策？8日上午，成都市城乡房产管理局相关部门负责人告诉成都商报记者，“我们没有出台过这方面的政策。”

　　成都市房管局部门另一位负责人解释首付增加的现象说，“买清水房一样要装修，只是，购房者提前支付了装修款而已。”而对于装修款的认定，该负责人解释称，“我们只负责审核（清水房）房价。目前执行的审核标准是：同区域、同地段、同物业类型，新增房源备案价格不得超过均价的10%。装修款，不在我们的审核范围。”

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　　明明一套房子的总价，为什么要分开备案？

　　数字游戏是在钻空子

　　“如果不分开备案，很多高端项目肯定办不了预售许可证。因为，售价明显高出成交均价10%。”行业人士魏浩告诉成都商报记者，该方式还有一个优势———满足了开发商调价的空间。他举例说，如果开发商想将房价从1万元/平米调整到1.3万元/平米的话，开发商就可通过调高装修款来调房价。

　　成都商报记者了解到，开发商玩的这种数字游戏其实是钻了政策的空子。“在购房合同上，开发商只会注明装修工艺和用材用料，不会注明装修成本是多少。但是，当购房者获知无法办理全额房款进而增加首付款时，这个问题就暴露了。业内人士告诉成都商报记者，“其实大开发商与银行谈判时，一般会要求对方提供装修部分的贷款服务。”但成都商报记者实地调查显示，并非每一家银行都愿意接受这部分贷款。

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　　精装房的装修部分

　　能否申请贷款？

　　要看银行信贷政策

　　阳光100总经理助理李则林透露，目前精装房精装部分能否贷款，主要看各家银行的信贷政策。首创置业营销总监鄢睿进一步解释说，“每家银行的政策都不一样，甚至同一家银行不同分行的政策都不一样。”

　　真实情况是这样的吗？成都商报记者采访了解到，交通银行、汇丰银行等多家银行均可以办理精装房精装部分贷款。对此，华润金悦湾项目经理陈圆表示，“一般来说，精装房办理按揭贷款没有问题。只不过，如果遇到贷款金额大的客户，银行会要求客户附带购买金融产品，或者是办理大额定期存款。”绿地集团相关负责人表示，银行也要评估风险，理财产品和定期存款都是资产证明，有了这些能够让信贷评审更容易通过。

　　尽管如此，但并非每家银行都能办理装修房贷款业务。中信地产信贷部人士倪树勇表示，“能否办理装修部分贷款，主要看房价是否分开备案。”他说，装修属于消费贷款，信贷政策完全不同。

　　两种备案方式

　　首付款金额差别明显

　　如下图所示，首套房面积50平米、总价50万元、装修价格按1000元/平米、单价10000元/平米的精装房，分开备案会比集中备案多出3.5万元首付款。集中备案方式下，首套房的首付是房屋总价×0.3。而在分开备案的方式下，首套房的首付与物业总价的关系是：（房屋总价－装修款）×0.3+装修款。公式简单变形后，首付=房屋总价×0.3+装修款×0.7，也就是说，无论房价怎么变化，两种备案方式的首付差就是装修款的70%，差额还是比较明显。

　　【给您提醒】

　　买精装房

　　先问清楚备案方式和银行政策

　　针对开发商采取不同的房价备案方式，绿地集团相关负责人支招，购房者在买精装房前，一定要问清楚备案方式，了解贷款金额。因为，两种不同的备案方式，直接决定首付金额的差异。

　　成都商报记者还了解到，一个房地产项目通常会与多家银行合作，其中，不同银行执行的贷款细则也不一样，因此，购房者在买房前应咨询合作银行，看其是否办理装修款的贷款服务。不过，目前有些精装房项目针对装修款推出了“分期付款”以及与小额贷款公司合作的方式，以其降低购房者的首付金额。

　　精装部分不能办公积金贷款

　　柯小姐被告知无法办理装修部分的贷款，是因为她选择的贷款方式是公积金。随后，成都商报记者向公积金管理中心求证后获知，按照有关规定，公积金本来就是不向装修部分发放贷款的。此前，精装房在申请住房公积金贷款时，如果装修部分是可以分开的，那么他们只向清水房部分发放贷款，精装修部分是不发放贷款的。如果装修部分不能分开，那么精装房的贷款，一般需要提高一成首付。

　　“公积金的目的是解决购房者的基本需求，让居者有其屋。因此，装修款部分我们不提供贷款服务。”该人士表示，长期以来，公积金管理中心都是执行该政策。成都商报记者从公积金管理中心官网了解到，公积金贷款是定向向购买自住住房的职工发放的个人住房贷款，不做其他用途。

　　嘉进地产总经理李昕说，住房贷款只针对个人住房，不含消费品。其中，装修贷款属于消费贷，原则上不在住房贷款之列。譬如，如果开发商卖房子送车位，那车位就属于消费品贷款，需要单独签订贷款合同。

　　【新闻背景】

　　力争5年内，全省新建商品住房中成品住宅占比6成

　　日前，四川省住房和城乡建设厅发布《关于加快推进成品住宅开发建设的意见》(以下简称《意见》)，明确提出:“我省力争通过5年的努力，使全省新建商品住房中成品住宅开发建设比例达到60%以上。”

　　对于“成品住宅”的定义，《意见》中规定，“成品住宅要求在房屋竣工验收前，所有功能空间的固定面和管线全部粉刷或铺装完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，达到入住条件。”

　　省住建厅房地产处处长程刚在之前接受成都商报记者采访时曾表示，成品住宅与现在市场上的精装房是不同的，成品住宅可以说是简单装修，注重的是使用功能，以普通购房者作为购买对象。而目前市面上的精装房，基本是高端住宅的装修标准，是豪华住宅的标准，并不适合大多数普通购房者。