归根到底，楼价必须反映老百姓的收入，香港楼价升幅比不上内地一线城市及新加坡，最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差，最慢，最少。
　　2010年11月，特区政府第一次推出特别印花税（SSD），2011年楼价下跌，但人人都知，当时楼价下跌不是因为特别印花税，而是欧债危机，情况与2008年的金融海啸一样。因此，可以说，过去5年，楼价并不是如一些人所说的只升不跌，而任何国际性的金融危机，都足以压下香港楼价。从自由市场的角度来看，楼价升升跌跌，有其一定的市场规律，政府实际上不需要干预，买楼机会也经常发生。至少在过去5年，楼价就出现过两次较显著的跌幅，只不过，大部分人在楼价下跌时都不敢买楼，然后在楼价上升时就站出来争吵，逼政府打压楼价。

　　不单是香港，内地也一样，多年来，中央政府三令五申，不断地说要打压楼价，更推出非常多的打压措施，甚至限制自由买楼。结果呢？一线及二线的大城市楼价仍不断创新高，三线、四线小城市空置楼房一大堆，供过于求，卖不出去，地产发展商破产，新楼盘建到一半停了工。

　　星人均收入大幅抛离港

　　被视为香港最强有力竞争者的新加坡，情况也差不多，过去几年，政府也是不断推出打压楼价措施。去年11月，香港特区政府第二次推出的打压楼价的措施，也是参考新加坡政府之前推出的措施。

　　论楼价暴涨，香港楼价上涨的速度仍远不及内地一线城市。改革开放初期，20多年前，深圳一套房只需港币10多万元，是香港公屋居民想当业主的理想置业地区。今日，蛇口新盘开价，呎价1万元港币比其对岸的香港天水围的楼价高了足足一倍有馀，上海更不用说，一般估计，到2020年时，上海平均楼价应该已超越香港。

　　归根到底，楼价必须反映老百姓的收入，香港楼价升幅比不上内地一线城市及新加坡，最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差，最慢，最少。

　　今日，新加坡人均收入比香港人均收入多了接近一倍，新加坡在过去几十年，人均收入一直落后于香港。但过去10年，新加坡发展迅速，而香港仍然忙于内斗，停滞不前，被新加坡迅速追上，并被大幅度地抛离。今日，香港人在大吵大闹，说自己买不起楼，但为什么香港人不问一问，为什么自己的收入不会大幅增加。今日，新加坡楼价抢贵，是因为越来越多新加坡人自认自己赚的钱多了，想搬到被公认为身份象徵的私人公寓、洋房而引起的。30年前，新加坡几乎全民居住于政府兴建的公共房屋，当时私宅只佔全国住宅量的10%。今日，这个比例已上升到15%，升幅是50%，新加坡有钱的人口多了足足50%。在新加坡，住私人公寓的确是身份的象徵，一些住在私人公寓的人甚至会将自己的住宅地址印在名片上，目的是让其他人知道他是住在高人一等的私人公寓。是的，你或许会取笑这些人的虚荣心，但就靠着这股虚荣心，这批人打拼，拼搏出他们的财富。今日的香港呢？传媒努力地渲染仇富之心，发达有罪，罢工工人高举“阶级斗争”的大旗。很多年前的香港，即粤语残片年代，香港人也是拼搏的，“鬼叫你穷，顶硬上”也是精彩的电影剧本的对白，今日的香港人是要求政府发更多的钱资助领取综援的人，也可以如其他中产家庭一样，每年到海外旅游，人人要求平等，人人不思上进，人人要分饼，人人不造饼。

　　今日香港人要求政府打压楼价，压至他们买得起的水平，但当香港楼价真的跌至他们买得起的水平时，50万人上街抗议了，原因很简单，不论政府如何打压楼价都不可能跌至全民买得起的水平，只有当经济大萧条时，你失业、我失业、老闆破产、业主烧炭时，楼价才可能跌至人人“买得起”的水平。但多少人到那时还有胆买楼？还有馀钱买楼？今日买楼，明日失去工作，饭碗打破了，如何供楼？

　　单靠辣招难帮市民上车

　　2010年11月，香港特区政府第一次推出打压楼价的特别印花税（SSD）。2012年11月，再推出买家印花税（BSD）及加强版的SSD，今年2月，更进一步推出双倍印花税（DSD）。目前，楼价不再上升了，从今年二月至今，楼价窄幅上落，打压措施见效了。但帮了多少没钱买楼的人买楼？没有！楼市一片死寂，买楼的人不见了，地产代理一次又一次地游行示威，因为他们快没饭开了，如果楼价下跌而没人买楼，楼价下跌对谁有益？

　　楼价何去何从？我仍然坚持我的分析：只有香港面对经济衰退时，楼价才会大幅下跌，政府的任何打压措施最多只能造成今日的局面，即人人不买不卖，继续观望。美国联邦储备局正在放风说要退市，也就是说要加息，大幅加息才是真正能打压楼价的最重大因素。

　　不过，要记着的是，并不是一加息楼价就跌，只有在不断加息、息率高到供楼者吃不消时，楼价才跌。因此，未买楼的人不要高兴得太早，还有，当楼价一进入下跌的周期，你真的不知道楼价还要跌多少年才止跌！

　　作者为资深评论员，博士