一个地道的西关小姐，职业生涯在香港起步，尽管依旧供职于港企，但她的天地却又回到了广州。
　　专访黄少媚的时候，采访一直持续到了接近下午1点，这个对于我们而言的饭点，却是新鸿基地产习惯工作的“港式时间”。除了“港式时间”，更大的差别感受还来自于这家香港房企的“港式思维”。黄少媚说：“很多内地人或者政府，会觉得香港发展商不够进取，那是因为香港地产商面对过太多打击，每走一步都会做最坏打算。”

　　“人都是会死的，还不如见识过后再死”

　　去过北极，攀登过珠穆朗玛峰，抛开地产人这个身份，黄少媚还可以很骄傲地说：“平时有人问我去过哪些地方，我就会跟他们说，不如问我哪些地方没去过。”

　　“房地产行业就像是一个男人的世界。”在黄少媚看来，作为一个职业经理人，从事的是一个高度紧张且非常男性化的行业，而旅游和阅读就是她高压生活下的解药。

　　“我旅游的时候，出过好几次车祸，有次车都冲进了海里，然后我又游了上来。还有一次在海上漂了几个小时，才被海上救援队救上岸。”

　　在旁人看来，黄少媚无疑是一个极具冒险精神的女人。不过在她自己的眼里，她并不是为了冒险而去冒险。

　　“比如攀登珠峰，当时是正好有朋友建议一起去爬，在我看来，自己能够做的事又正好碰上了，那何乐而不为呢？你坐大巴从广州去某个地方，那车翻在山崖里，你也可能会死。人都会死的，那我还不如自己见识过后再死。”

　　“香港地产商谨慎，是因为经历过太多打击”

　　相较于黄少媚在旅游中的冒险精神，新鸿基地产这个知名房企在内地的步子，迈得却并不算太大，似乎一点都不“冒险”。

　　“有些内地人或者是内地政府，就会觉得香港的发展商反应慢，或者是觉得不够进取。”黄少媚说，像内地的发展商，有人说这是无知者无畏，经历的这十年来都是房地产的一个上升阶段，在这种高速发展的时机下，很多内地发展商对未来抱有很强烈的上升欲望。但是，他们对可能到来的风暴和危机做的准备还不够，甚至可以说是没做准备。这样的企业就有点像是二十年前或者是十几年前的香港。

　　“而香港地产业已经走过40多年，从最初的几百家开发商淘汰到现在只剩下几十个。他们经历过很多次世界性的金融危机，或者亚洲金融风暴，或者是SARS。它已经面对了太多的打击，所以它走的每一步往往都会做最坏的打算，所以变得非常谨慎。”“你面对得多，你应付得越多，你知道得越多，你会变得更加谨慎。”

　　[对话]

　　“叫我再做旧改项目，我是绝对不会再做了”

　　南都：从猎德开始，到林和村旧改、宏城广场改造、再到现在佛山澜石项目，似乎新鸿基在广佛比较青睐于旧改项目？

　　黄少媚：这也是机缘巧合，并不是说我们一定要做旧改项目，而是在旧改项目里面，我们刚好遇到了比较好的合作伙伴。

　　旧改其实有几个要求：首先是需要钱，它需要一个资金实力很雄厚的集团去支持它；第二个，就要求村民以及当地政府对这家公司的实力有信心。我相信所有的村民、当地的政府以及我们的合作者，他们对新鸿基的财力和实力都是没有疑问的。

　　其实旧改真的是个好东西，像猎德村改造，如果猎德像现在冼村一样，那珠江新城绝对没有现在这么漂亮。

　　南都：新鸿基几个旧改项目看来都是比较成功的，经常也会有人说起新鸿基旧改的成功经验。

　　黄少媚：你觉得我们很成功，其实我们有很多不为人道的烦恼。我们尽量不给政府添负担……老实说啊，叫我再做旧改项目，我是绝对不会做了。

　　“我们不会去拍地王，或者说很少考虑去拍地王”

　　南都：作为一个知名的大型开发商，你们应该不会像小房企一样资金不足，为什么拍地市场很少见到你们的身影？

　　黄少媚：从宏观上来说，我们不做豪宅，我们希望把我们的品位、我们的管理水平、我们的设计水平做好，要让大多数人能够买得起我们的房子。因此，从宏观来说，我们不会去拍地王，或者说，我们很少考虑去拍地王。

　　从微观来说，我们对每一块地的研究程度都是非常深的。土地招拍挂出来挂20天，在这20天里，我们真的是不分昼夜地去分析。那么出来的结果专业到什么程度呢？我们会考虑将来有亚洲金融风暴的时候可以卖多少钱；有世界级风暴的时候可以卖多少钱；有SARS的时候又能卖多少钱；经济好的时候、GDP增速5%的时候卖多少钱；8%的时候又卖多少钱。

　　这种分析做得这么详细，那是因为经历过大风浪，老板就会问我们，你这块地最差的时候它的选择是什么，最好的时候又是什么。这一点上，我觉得我们和别的发展商是非常不一样的。在这种情况下去拿地，你想想我们能有多积极？其实也不是说不积极，也很积极，但是都很慎重。

　　“内地太大了，未来还是针对北上广深”

　　南都：佛山的项目也快推出了，佛山也算是二线城市，那么新鸿基未来的布局会怎样，会更多地走向二三线城市吗？

　　黄少媚：我们的布点主要在长三角、珠三角，还有就是华北地区，未来的战略布局还是针对北上广深。

　　我不觉得佛山是二线城市。现在说起佛山，你有觉得人家比广州落后多少吗？佛山本地人，本地的企业主，他们对房子的购买力比广州人还强。佛山人均住宅面积是40平方米，相当于一个三口之家平均有100多平方米，比广州要高。再一个就是广佛同城，我们说的广州这个概念里其实包括了佛山，我们已经把它当作是一家人了。

　　至于其他二三线城市，内地实在是太大了，我们人手不够，不能像本地发展商那样高速地去发展，我们还是想集中力量做好的产品。做好的产品，一定是要在楼价能够承受的地方。在这些发展比较成熟的城市，我们觉得比较容易找到我们的发展空间。

　　“如果我能看懂中国房价，我就去炒楼了”

　　南都：大家都觉得中国现在的房价已经很高了，你认为中国的房价处于一个什么情况呢？

　　黄少媚：有人在微博上说，现在没有人能够说得清楚中国的房价，如果能够说得清楚的那都是骗你的，我也是这么认为的。如果我现在看得懂我就去炒楼了。

　　我个人的看法是，现在中国的GDP是以7%、8%的速度增长，GDP增长了，其他东西能不涨吗？就这一点而言，我不能说中国的房价会降下来。中国房价确实很高，但也要分不同城市。你要是去四川，就算是成都，房子也是很便宜的，1平方米大概也就五六千吧；但是你去到北京、上海，那有些都是十几二十万一平方米了。

　　中国与别的国家和地区不一样。第一，中国的人口非常多，世界上没有任何一个国家有这么多的人口支持。第二，中国现在处于上升发展阶段，这一阶段对经济发展的带动作用是不可估量的。第三，中国城市化进程很快，并且国家也在大力推进。在未来，刚需还是很强烈的，这种情况下，未来要让房价掉下来还是挺难的。

　　南都：最近香港也开始对房地产调控了，影响比较明显，楼市一下子就被压了下去；可是内地都调了差不多十年，也没什么大的反应。

　　黄少媚：在一个GDP高速发展的地方，你怎么去调控？GDP的增速都有7%、8%，就像一个洪流一样，你用小石头怎么能挡得住呢？但在香港，GDP的增速才1%左右，所以一调控，马上就会往下跌了。

　　南都：新鸿基作为一个全球知名的房企，发展了这么多年，但是现在内地有些房企不过区区十几年的历史，规模却做得比你们大，你们会不会觉得不服气？

　　黄少媚：这个是没有的。整个香港的发展，包括新鸿基在内，都是得益于整个中国的高速发展。如果没有中国这个大后方的支持，无论是经济上还是政策上的，都走不到今天。

　　我们很欣赏像万科、中海这样的企业。做地产行业是需要有地方智慧的。比如在广州，根据人们的生活习惯，是要有大阳台的；但去到北方，人家就不需要阳台了，人家那里冷啊。在这一点上，当然那些立足于中国的发展商会比我们做得更好。

　　我们来到内地希望分享我们的经验，也经常会去参观人家的楼盘，去学习、借鉴。所以，我觉得这是一种融合，并且一定是兼容的，而不是相斥的。

　　人物档案

　　黄少媚

　　◎现任新鸿基发展(中国)有限公司南中国总经理；

　　◎曾任高力国际华南及华西地区常务董事、董事总经理；

　　◎29岁当上外资企业中国公司总经理；

　　◎引进多家世界顶级500强企业进驻广州，深明外资企业经营之道。

　　◎你面对得多，你知道得越多，你会变得更加谨慎。

　　◎做地产行业是需要有地方智慧的。

　　———黄少媚