金秋九月，楼市大战一触即发。

　　今年的这个传统旺季处处都显得比较特别，在限购、限贷、限价和限签的重重封锁下，楼市居然突围继续往前跑。对于刚需买家来说，楼价上涨、两套合同导致首付变相提高，银行取消贷款利率优惠……这让他们无所适从，买房越来越难。

　　首付

　　两套合同首付多给35万元

　　一方面是楼盘涨价，另一方面则是广州从4月24日起，开始对所有申请预售证的楼盘进行“价格指导”(申报价格不能超过政府规定的“指导价”，否则无法获得预售证)。比如业界盛传，目前花都和南沙的指导价是8000多元/平方米，实际上，目前的楼价已经远远超过了政府的指导价。花都不少楼盘的单价都在1万元左右，而南沙则早已突破了万元大关，目前楼盘的售价至少1.1万元/平方米。面对限价，两套合同、两套数据就成了普遍的做法。

　　发展商都将实际楼款分成两个合同来体现，以毛坯出售的合同体现的是政府要求的楼盘指导价，另外高出的部分楼价则再签一份装修合同、工程合同等等。比如原本总价200万元的房子，现在必须分成150万元的毛坯房合同和50万元的装修合同，买家就只能按照150万元的价格申请按揭贷款，另外50万元的装修贷款必须一次性付款。原本200万元的一套房，首次置业买家首付三成只要60万元，但分成两套合同后，买家要给的首付款变成了95万元(150万元的三成45万元加50万元)。这对于原本预算就不多的刚需买家来说，可以说是非常致命的打击。

　　市民陈小姐对记者说：“楼价上升我们买楼已经不容易，但两套合同更是直接让首付提高，导致真正的刚需无法买房。”

　　利率

　　房贷额度紧张银行利率更高

　　“楼价高、优惠少”，对于刚需来说，还有一个不太好的消息就是银行房贷额度紧张，首套房的利率优惠纷纷取消。以往，银行房贷额度收紧往往要到年底才出现，但今年这种情况却提前出现，还和“金九银十”撞个正着。记者了解到，除了部分外资银行外，目前无论是四大行或者是股份制银行，从下半年开始，对首套房实施基准利率，一些小的股份制银行，如浦发银行、广发银行等，甚至要对首套房执行基准利率上浮10%-20%。一位银行界人士告诉记者，除了有宏观调控的因素外，今年3月前后因“新国五条”政策窗口期而导致的成交量激增，加之今年以来房价增长较快，促使银行房贷额度在前两季度放量过猛。所以房贷额度紧张就提前到第三季度出现了。

　　“国家一方面说要支持首次置业者的购房，但没有实质的政策出台，银行更是火上浇油，只顾自身的利益。”刚需买家小李对记者说，“继续等待的话，怕楼价上涨，现在买房的话，又得挨高利率。不买房来自女朋友家的压力大，买了房，来自银行的供楼压力大。”

　　楼价

　　预算120万元只能选小公寓或外围区域

　　首次置业的刚需小冯有个想法，就是尽快将自己的“蜗居”搞掂，他的预算是120万元左右，几个月来的看房经历告诉他，再不尽快出手，他将越来越买不起房了。4月份他在天河东圃看的一个小型楼盘，售价预计2万-2.3万元/平方米，但现在楼盘的售价为2.4万-2.5万元/平方米。“适合我们这类预算不多的刚需买家的楼盘，可能真的要去增城、花都甚至清远那些‘七字头’‘八字头’的楼盘，但实在太远了，所以我只能转为看看一些近郊的公寓，面积小，总价才负担得起。我对楼盘已经基本没什么要求了，只要交通方便就行了。”小冯说。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，“房产转让增值部分征收20%个税”的条款没有在广州落地，广州楼价从4月份开始大涨。不仅如此，该条款还带来了末班车效应，刺激一、二手楼市价量齐升。对于近期楼市的涨幅他这样描述：“满足刚性需求的产品，总价在两百万元以下，单价在1.5万元以下的单位卖得飞快，不少楼盘出现了日光盘，刚需产品的价格半年上涨20%以上。而较高端的产品，由于销售量也比较稳定，半年涨幅10%左右。”

　　另外，五六月份的“地王”又直接刺激局部楼价快速上涨。如在前两年还是白领置业天堂的番禺华南板块，在万博1.4万元/平方米的商业“地王”诞生后，周边的楼盘旋即升价。距离万博最近的在售楼盘万科欧泊在“五一”期间的价格首破2万元/平方米，“地王”诞生之后已涨价5000元/平方米，达到目前的2.5万元/平方米。全新项目方面，“金九银十”万博区域的新盘敏捷海大大厦Loft小复式则报出2.5万元/平方米的毛坯价格，稍微远一点的，新盘珑翠的售价也要达到2万-3万元/平方米。

　　不少业内人士都预测，今年的“金九银十”由于上半年楼市成交畅旺，发展商资金回笼迅速，再加上市场对楼价上涨还有预期，因此楼盘不可能会有大的实质性优惠，市场上甚至有声音称“不涨价就已经是最大优惠”。

　　语录

　　“满足刚性需求的产品，总价在两百万元以下，单价在1.5万元以下的单位卖得飞快，不少楼盘出现了日光盘，刚需产品的价格半年上涨20%以上。”

　　——中原地产项目部总经理黄韬

　　“楼价上升我们买楼已经不容易，但两套合同更是直接让首付提高，导致真正的刚需无法买房。”

　　——市民陈小姐

　　“继续等待的话，怕楼价上涨，现在买房的话，又得挨高利率。不买房来自女朋友家的压力大，买了房，来自银行的供楼压力大。”

　　——刚需买家李先生

　　买套200万的房压力增多少?

　　限价前 限价后

　　首付三成 60 万元 首付 95万元

　　利率下浮 基准利率