第三季度以来，北京房地产市场始终呈季节性上涨。普通住宅供需售“三旺”，一房难求加之改善性置业成本增加，使得相当一部分购房者心理转向为“一步到位”。同时，政策影响趋弱，下半年以来，一部分房企推出了面积及总价适中的经济型洋房和别墅，供需双方共同带动了高端住宅市场的回温。昨日，戴德梁行在2013年第三季度新闻发布会上，总结了北京高端住宅市场在今年第三季度的发展。

  三季度高端住宅量价齐升

  其报告显示，第三季度北京高端商品住宅市场成交面积为246379.79平方米，环比上涨3.14%；成交均价49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，同比去年同期增长16.1%。高端住宅中的重要组成部分——别墅产品，在经历了第二季度的成交大幅上涨后，本季度略有下滑：成交面积90559.39平方米，环比下降6.99%，但与去年同期相比仍上涨32.73%；成交价方面则持续走高，环比涨幅为9.99%，同比涨幅为33.29%，涨至41484.82元/平方米。

  另据亚豪机构统计数据资料：2013年三季度7、8、9三个单月，北京全市别墅成交量分别为232套、7.83万平方米，255套、9.11万平方米和299套、9.62万平方米，逐月有所增加。三个月的成交均价则分别是29077元/平方米，31390元/平方米和30786元/平方米，同比去年这三个月分别上涨20.8%、22.4%、23.4%，也始终在稳步上升。

  总价千万内别墅受宠

  从高端住宅的成交类型及价格划分看，虽然整体别墅市场已迈进“千万级”时代。但分阶段性看，总价未超千万元的别墅产品占成交的绝对主力。亚豪机构统计显示：9月全部成交别墅中，总价在1000万元以内的占比高达67%。再缩小范围说，总价800万元以内的占总成交的58%。而从成交单价看，9月，均价2—3万元/平方米的别墅产品占比最高，为41%。

  亚豪机构副总经理高姗表示：受调控政策的影响及人们对居住品质要求的提升，将别墅作为第一居所的群体数量不断增多，别墅的主力购买人群性质已不再是投资型，而变为自住型。但对于这部分处于中等阶层的客群来说，远郊区县的别墅项目虽售价相对低廉，但交通成本较高，很难作为第一居所；城区中的别墅或超大户型产品又由于价格过高难以负担。因此，那些位于近郊，交通便利、配套成熟，面积在300—400平方米之间，单价在20000—30000元/平方米之间，总价不超过1000万元的“经济型”别墅，最能“适中”地契合他们的居住需求和经济能力。在9月销售较好的香江别墅、中建红杉溪谷、龙湖好望山 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等，都是这样的产品。

  高端住宅热将持续一段时间

  7月以来，北京土地市场高价地频出：夏家胡同、孙河、亦庄、农展馆等多宗高溢价土地，屡屡刷新各项记录。核心区域土地稀缺致使土地成本居高不下，地价的攀高又使得未来重点城区住宅高端化的趋势愈发明显，激起客群紧迫性和积极性，从而直接刺激现有高端住宅的售价和销量。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为：土地市场是反映销售市场最直接和可靠的镜子。北京地价的一再“破表”，就是现行楼市房价飙高的信号，高成本与合理利润率叠加，等于为高端住宅的上涨幅度设定了下限标尺，近期出让的土地入市销售价可想而知。同时，高端住宅项目因为总价偏高、客群基数相对偏小而致消化速度较慢，平均交易周期较长，从开盘到售罄往往需要3—5年甚至更长时间，这段时间内，核心城区住宅的供需矛盾会进一步激化，有这种认识的置业者，会在这些高价土地建成产品入市前提前出手。因此未来一段时间内，置业者对高端住宅的需求将持续旺盛。