编者按：楼市成交的成色不足也好，土地市场的高烧不退也罢，2013年佛山楼市的“金九银十”在进击中缓缓落下帷幕。“后金九银十”，11月初佛山楼市成交小幅上扬，而龙光•君悦华府（价格 动态 户型图 论坛）、招商依云天汇（价格 动态 户型图 论坛）等5个禅桂楼盘推货的阵势也丝毫不逊色于9月初和10月中旬。

　　2013年“金九银十”已然翻篇，佛山楼市给购房者留下了很多未知问题：十八届三中全会即将开幕，部分一线城市调控加码，佛山楼市政策会否跟进？第四季度佛山房价是否还会上涨？春节前买房是否是个好时机？房企怎样促进销售……佛山“后金九银十”楼市到底为如何走？

　　开发商“运筹帷幄” 购房者无辜“被牺牲”？

　　“房价”作为与购房者关系最密切的元素，在“金九银十”屡屡被提及。对于佛山购房者来说，往年金九银十的房价要比平常“可爱”一些。但2013年似乎与往年有所不同，9月、10月并没有看到多少开发商的“诚意”，开盘优惠折扣95折也难觅，据佛山住建局数据统计，9月份，佛山一手房价为8667.76元/㎡，环比上涨4.88%。10月份的数据虽然还没出炉，但预计距离“涨”字不太远。

　　另外，8月中旬，佛山楼盘推货高潮提前来到，开发商错峰推货意图明显。加之9月份以来，银行“钱荒”阵阵，佛山四大银行首套房贷利率提至基准以上，购房者当然也不会贸然定房，理所当然陷入观望之中。于是，9月份，佛山全市一手房仅成交4657套，环比8月下降了4.06%。而10月份，顺德区的一手房也仅成交1282套，环比下跌11.89%。

　　事实上，佛山楼市“金九银十”失色有迹可循。9月份，佛山楼市新房源量相对偏少，原来预计超50个楼盘开售的，实际上只有48个楼盘开售，并且9月28日就有超过14个楼盘推新货。部分楼盘每次推货都是推一两座，共计100套左右，“日光盘”频现，却是开发商长期蓄客有意而为的结果。购房计划被一拖再拖，网友感叹“找一套适合自己的房子怎么就这么难？”

　　分析人士认为，这和开发商推盘的节奏密切相关，“少量多推”成了现在房企推盘的共识，这样一方面能制造出热销、日光的“假象”，调动观望的购房情绪，另一方面房企还能适时调整价格，对市场做出反应。

　　11月超40盘预计推新 新城面包卖“面粉价”

　　错过了“金九银十”，佛山“今年买房的好机会基本没有了”？事实上，近年，佛山楼市的淡旺季分界并不明显，买房也不是非要等到“金九银十”。作为“后金九银十”的11月，佛山依然有预计超40个楼盘开盘推货，其中不乏龙光•君悦华府、保利西雅图（价格 动态 户型图 论坛）、桂南银都（价格 动态 户型图 论坛）、北湖丽都、金莎华府、翠林小语、凯旋名门花园（价格 动态 户型图 论坛）、罗村花半里（价格 动态 户型图 论坛）、敏捷•海畔御峰（价格 动态 户型图 论坛）等10个纯新盘即将开售首批单位，还有时代•云图、佳兆业•滨江1号、骏景•君临（房价 户型 二手房 租房）名邸、海伦堡（价格 动态 户型图 论坛）•海汇广场等纯新盘预计开放销售中心。

　　原是淡季的11月，在2013年备受房企青睐。伴随着年底佛山纯新盘雨后春笋般亮相，在这些新盘中，“低价走量”的营销方式唱主角，佛山新城的龙光•君悦华府11月2日开盘8字头起，与8月份城南板块的8字头“地王”分庭抗礼，遭到购房者的疯抢；桂城平洲的保利西雅图带装修预计10000元/㎡；狮山城央新盘桂南银都11月3日开盘，带装修7000元/㎡的低价，开盘现场座无虚席。而南海西部的金莎华府等楼盘，售价最低预计5000多元/㎡。

　　泛澳地产分析认为，10 月末，金九银十的狂热气氛已经渐渐衰退，受持续受银行放款速度放缓等负面影响下，会出现部分刚需用家放慢入市脚步，成交面积出现短暂下跌并逐渐趋稳定。但是不受影响的投资产品表现较预期良好，拉动了整体均价的上涨。随着10月的结束，未来市场走货将趋于稳定状态，但也不排除有项目在年底错峰销售，造成成交市场的波动。

　　至于近期佛山“地王”频现，楼面地价已经飙至9418元/㎡，“面粉价”高于“面包价”的情况已见惯不怪，使得佛山房价上涨预期加强，购房者观望心态加剧。但臻域地产认为，“地王”还有一段开发时间，不会立刻推出市场。因此，就目前市场而言，政府调控加严，房贷紧张，按揭困难这些因素制约楼市房价上涨，短期内区域房价上涨动力不足。

　　目前佛山房价正处于稳步上涨中，综上所述，在“后金九银十”时代，佛山房价可以还会继续保持稳步上涨的态势。

　　三中全会召开在即 三大房产政策或影响佛山

　　十八届三中全会将于11月9日至12日在北京召开。日前，国务院发展研究中心首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。此前曾被全国热议的小产权房、房产税、新型城镇化改革等议题，将是此次会议的重要内容。

　　多重身份的房地产在复杂的环境中，会有着怎样的前途和命运？十八届三中全会上的议题中，又有哪些房地产政策一旦实行将对佛山楼市造成重大影响？

　　十八届三中全会猜想一：小产权房有望转正

　　急剧升温的“小产权房”话题引发业界广泛关注和讨论，也让这一问题再次进入公众视野。从相关政府部门了解到，在十八届三中全会前，很难有小产权房相关措施出台，关于小产权房的政策口径没有变化。虽然小产权房问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一“历史遗留问题”破题带来契机。

　　未来整个农地的入市是大势所趋，以此为基础，未来小产权房获得合法身份也是一个必然的事。经济之声特约评论员、经济学者马光远表示，如果小产权房转正取得合法身份，在市场上能够完全流通，那么住房供应量将会大幅提升。把转正的小产权房放到房地产市场以后，对于稳定房价能够起到一定作用，更重要的是提供了一个供应的来源。

　　据了解，小产权房有望转正在目前进行试点的深圳和北京引起轩然大波，出现了部分购房者抢购小产权房的现象。但就佛山而言，目前佛山土地相对依然比较充足，小产权房在佛山市场还没有成行成市的大面积出现，小产权房对于广州、上海等一线城市相应力量十分薄弱，对于二三线城市的佛山，小产权房转正的影响也局限在“抓痒”的范畴。

　　十八届三中全会猜想二：农民集体土地有望入市

　　从知情人士处获悉，全国人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案，主要集中在农地入市这一领域。国土资源部土地利用司相关人士告诉记者：“我们希望2013年年底土地确权能够全部完成，部分城市给予赋能，下一步的话就是鼓励城镇居民购买农村房屋，这是改革的方向。如果这些能够在实践中执行，那么《土地管理法》修订工作就简单了。”据了解，如果本次修订顺利通过，意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。目前，地方政府对于这一呼声也非常之高。

　　业内认为，若采用383方案的建议，我国房地产市场将发生重大变革。允许集体建设用地直接入市，享有与国有建设用地同等权利，房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。

　　据了解，农民集体用地有望入市这在成都、重庆、广州等多个城市均已开始探索，佛山也是其中之一。目前，佛山中心城（房价 户型 二手房 租房）区“旧城改造”、“三旧改造”等进行得如火如荼，禅城区方面，7月9日，越秀地产竞得南浦村旧改地块，楼面地价破“7”，而未来还将有彩管厂、番村等旧改地块即将推出。南海区方面，夏西村改造、各镇街的三旧改造均取得不俗的成绩。农村集体用地一旦入市，对佛山楼市的影响不容忽视。

　　十八届三中全会猜想三：养老地产将迎来春天

　　李克强总理在国务院常务会议上曾指出：“把服务亿万老年人的‘夕阳红’事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。”。“养老”一词已成为当今热词，财新记者获悉，即将召开的十八届三中全会或将为养老改革方案定调，人社部力争在年内向国务院提交部门方案。

　　目前，万科、世联地产、金陵饭店、上海三毛等多家上市公司布局养老产业。而据不完全统计，近年来已有近20家房地产公司投资养老地产。此外，中小上市公司也计划进入养老产业，双箭股份去年年底用1200万元参股设立桐乡和济养老服务投资公司。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，看好养老地产在中国未来的成长空间。“为什么这么多企业投入到养老地产，我想可能和我们国家目前老年人口占比的明显提升，老年人群对未来养老需求的增长是分不开的。”

　　此前，“以房养老”被提出之时，佛山购房者表现冷静，多数人表示不会选择这种方式。长信地产的徐总也表示不会选择这种方式，“不太现实，房租、CPI等很难跟上”。至于目前在重庆、上海等已经开始执行的房产税，也是十八届三中全会的重要议题之一，业内人士纷纷预测“房产税时代或来临”，曾经以为佛山实行还有一段距离，但长信地产徐总表示“长远来看，（佛山）也有开征的可能”。

　　无论是十八届三中全会将出台那种楼市调控政策，对于佛山楼市或多或少都有影响。作为佛山购房者，最希望的依然是房价能够平稳。（作者：罗洁仪）