原标题： 穗五条：外地居民社保未满三年不能买房 二套房首付由六成提高至七成

　　广州昨日出台“穗五条”新政调控楼市，二套房首付由六成提高至七成

　　广州昨日出台“穗五条”新政调控楼市，其中包含提高二套房首付比例、提高非本市居民购房个税或社保缴纳年限、加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、执行政府价格指导等五方面的内容。不过，在不少业内人士看来，“穗五条”被认为是“跟风”上海、深圳等城市，虽然一定程度上限制了需求，但难以对市场产生根本性逆转，广州楼市不会马上出现降价潮。

　　新政引发购房市民焦虑

　　昨日，广州出台《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，对楼市进行五个方面的调控，可谓多管齐下。其中，将二套房首付六成提高到七成、非本市户籍居民在广州购房门槛从原来的“连续缴纳1年社保或个税”提高到5年内连续3年缴纳等规定将直接影响市民购房。

　　“穗五条”昨日出台后，引发了不少正在购房的市民担忧。户口不在广州的白领占先生近日刚刚买下自己的第一套房，他并不满足“穗五条”中“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”这一条件，新政出台后，他显得很焦虑：“这个规定出台得太突然了，毫无缓冲余地，我这套房到底能不能买呢？如果不能买，损失又由谁来负责？”

　　旨在完成楼价调控目标

　　同样是在昨日，国家统计局公布了10月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。其中，广州的楼价涨幅同比高达20.1%，在涨幅上排名靠前。

　　而根据广州市国土房管局公布的广州楼价情况，1-9月广州房价始终保持同比上涨，3月份的房价同比涨幅更是高达34.9%，其他月份的同比涨幅也均在10%以上。在环比方面，有5个月出现环比上涨，有4个月出现了环比下降。按照这一趋势，广州几乎不可能完成7.5%左右的全年楼价控制目标。

　　显然，十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市发布调控政策，主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。

　　而政府希望控制房价，豪宅（豪宅装修效果图）项目一向是首先被“开刀”，此次也不例外。在“穗五条”当中就规定“已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售”，尽管其中未明确“低密度商品住房”的标准，但已被视为主要针对密度较低、单价较高的别墅（别墅装修效果图）项目，也就是说，未来这种“低密度商品住房”需要在竣工之后以现楼的条件才能上市。

　　“穗五条”

　　一、加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。

　　二、增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　四、人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。

　　五、引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

　　后市展望

　　行政手段是否退出楼市调控引发猜想，有专家仍然认为：

　　限购迟早有退出的一天

　　新快报讯 在近日公布的十八届三中全会决定中，提出“市场在资源配置中起决定性作用”，曾引发市场关于“限购等行政手段退出楼市调控”的猜想。但此次“穗五条”的出台，继续加强了限购方面的要求。

　　不过，业内人士仍然认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，市场手段终将替代新政手段。同策咨询研究部总监张宏伟就认为，无论是从最近“穗五条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过加快中低价位商品住房市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出。

　　张宏伟表示，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，通过这些短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为逐步放宽限购直至取消，也为经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。

　　业内分析

　　某央企地产龙头华南区营销负责人：

　　短期内房价不会大规模降

　　新快报讯 业内人士认为，此次广州出台的“穗五条”与其他一线城市近日出台的调控政策在内容上比较相似，并且此次出台的多数政策属于短期行为，如二套房贷首付比例提高、外地人购房门槛提高等，从这个角度来说，此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。

　　“广州的政策显然仍是用行政手段来调控市场，这可能是与其他一线城市近期出台了类似的政策有关。”某央企地产龙头华南区营销负责人向新快报记者表示，在个人看来，无论是提高二套房首付比例以及提高外地居民限购门槛，只能在一定程度上减少买家的购买力，但都无法从根本上解决市场的供需矛盾，广州楼市也不会出现根本性逆转，短期内也看不到大规模降价的可能。

　　该人士还就政府继续提出实行政府指导价的规定进行了“炮轰”：“这样的规定既无助于降低实际楼价，也有失市场公平，政府为什么只对开发商销售的商品房进行限价，却不对土地进行限价呢？”

　　广州楼市专家韩世同：

　　交得起六成首付的交七成问题也不大

　　新快报讯 广州楼市专家韩世同向记者表示，从“穗五条”的内容来看，对市场影响最直接的就是对外地居民购房门槛提高的规定，而二套房贷首付比例方面，广州应该不会超过上海、深圳等城市，“一般能交得起六成首付的，交七成首付的问题也不大，提高到八成、九成那也基本不可能。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房首付比例在现有六成的基础上提高至七成或七成以上，只不过是提高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。该规定对于首次改善住房这类人群影响较大，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。

　　国有银行内部人士：

　　利率基本维持目前水平

　　新快报讯 昨日晚间人民银行广州分行发布《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》，即二套房首付提高至七成。国有银行内部人士表示，由于文件初发布，所以利率暂时没有变化。但其估计，现在二套房提高首付，说明国家明确了一个政策导向，下一步利率是否上浮很难判断，但由于利率已经上浮有一段时间，短期内肯定不会下调，因为政策要保持相对稳定性，基本可能暂时维持目前水平。

　　上述国有银行内部人士表示，其所在的国有银行情况相对较好，有中小银行已经七八个月都没有放过款。但该人士也坦言，其所在的国有银行额度也有点紧张了。(新快报记者 陈齐 黎华联 陈杨)