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小产权房挽救集体经济终引发土地产权争夺战

2013-11-26 09:48 / by 南方都市报浏览次数：次

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近十年来的城市化，突飞猛进，又暗流汹涌。繁荣的速度前所未有，利益分配却时有失衡。曾经为“南国第一村”的万丰村的变迁路径，是深圳原农村集体经济组织发展过程的缩影，也是珠三角不少城市城中村的缩影。关键之处在于，它和它们的城市化，还远未结束。

“皆大欢喜”

2004年开始，规模化的小产权房开发在沙井兴起。当年社区集体经济、股份公司、居民蹲在这个链条中得到分红和转让利差，因而“皆大欢喜”。但万丰村由于自身的管理制度混乱，多数村民从小产权房的售卖中所获利益并不多。

沙井万丰，中国第一个走股份制道路的村庄，鼎盛时期曾与华西村、大邱庄和南街村等齐名。号称“南国第一村”。近两年颇不平静。

2012年初，在当地浸淫多年的“沙井黑帮”被警方一网打尽，抓获头目及骨干成员102人，扣押、冻结涉案资产数亿元。该组织除了涉及百余起刑事案件，还控制了沙井多个行业，包括废品回收、煤气供应、建材贸易等行业，并从事非法客运和各种“看场”活动，近年来最有利可图的则是小产权房的建设开发。

2004年开始，规模化的小产权房开发在沙井兴起。相比小产权房的高额利润，其它行业的利润已经不值一提。对黑帮来说也是如此。万丰村是小产权房建设大潮中的一个带动者。小产权房往往以村委统建楼名义开发，但在“居民自住”的名义下，实际上四处兜售，各个社区和股份公司都能从中获益，居民也在这个链条中得到分红和转让利差，因而皆大欢喜。但万丰村由于自身的管理制度混乱，让村民从小产权房的售卖中所获利益并不多。

小产权房开发更多的是带给“沙井黑帮”和街道、社区的部分官员以最大利益。对土地的利益争夺甚至触及了政府的底线。在深圳市日益收紧的查违政策之下，终于对全市新建违建最多的沙井开刀。多名官员落马。

但问题并未结束，由于此前的无序开发导致各方利益不均，但土地涉及的是村民的核心权益。村民们仍希望能挽回此前流失的集体资产。其中最大的焦点就是土地资产。在万丰社区遗留的“小产权房”中，已售出但未入住的穗丰苑至今仍深陷其中。

“交易无效”

一个沙井典型的“小产权房”：此前大部分已经由万丰村原领导班子和开发商对外售出。但由于该楼盘的开发过程“涉黑”，村民们认为此前的交易无效，应予废除并明确土地和房产归属于万丰村集体。“争夺战”由此萌生。

2012年6月，30层的穗丰苑封顶之后，业主们还没来得及入伙，就发现楼盘已被当地村民查封。此后村民和业主僵持至今。如今穗丰苑水电和通道都已被断掉，楼盘一楼的外墙上被涂鸦上“万丰人民誓死捍卫土地权益”的字样，与此针锋相对的，是楼上悬挂的红色标语“谁偷了我的房子？我要回家！”有业主在墙上写出QQ群号码，动员业主们加入维权行列。

这栋名为穗丰苑的高层住宅小区，是沙井众多小产权房楼盘中最普通的一处，位于沙井万丰社区旧房包围之中。但毕竟这是一个实实在在的居所，且价格便宜。李望和其他数百名业主在2011年以后以2600元/平方米到4600元/平方米的价格，纷纷买入这栋以“村委”集资房名义建设的房产。但买入之后换来的不是入住，而是旷日持久的产权之争。

万丰居民们认为，穗丰苑所在地块被万丰村委低价出售，经过数次转手之后由最后接盘者建成房产出售。程序不合法，也损害了居民的利益。居民们提供的资料显示，穗丰苑所在的原始土地共计1800平米，被以800元每平米的低价售出，而实际上占用土地面积近2000平米。

该土地被村委贱卖了，村集体资产流失，且该楼盘与“沙井黑帮”有关，村民理直气壮要求收回“涉黑地产”；但已购房的业主则认为房产交易是土地转手之后的事情，房产开发期间政府和万丰村并未否认房产合法，购房者的居住权不容剥夺。

在《穗丰苑共同出资建房协议书》中这样写道：“为落实中央住房政策，解决住房问题，甲乙双方在互利、友好合作的前提下共同出资合作建房。”这给该地块的开发模式打上“合资建房”的名义。在合同中还列明了两种付款模式，可选择一次性交清出资款，或首付7成房款并在交房验收后5天内交清剩余出资款。

为打消购房者的顾虑，在合同中还明示：在购房者入住该房期间，如遇国家征用征收该建筑物，受补偿主体为开发商，开发商按政府赔偿单价及购房者权属的购买面积计算赔偿金给购房者。如果日后政府出台政策需按照相关规定办理产权证时补缴地价和税费，该费用均由购房业主承担。

在街道办的协调之下，万丰村与开发商就穗丰苑的问题进行了多次谈判，万丰村起初要求开发商将卖楼所得收入与社区五五分账，但遭到开发商的拒绝，谈判一度没有进展，后在街道办强力协调之下，万丰社区同意以获得卖楼所得的30%而收场，但最终因为居民意见不统一，谈判再度延期。

汪女士作为业主方代表也参与了两次谈判，她回忆，开发商认为自己的买地成本以及建材人工等成本颇高，如与社区平分卖房所得根本无法接受。但后期达成的三七分账，又被“村委”部分成员以及居民反对，因为那样只能拿到500万元，2000多居民每人分不了多少。

房产经济

万丰村股份制改革的实践影响了深圳乃至全国的农村，股份分红成为村民主要收入来源之一的制度初创者中就有万丰村。然而在2002年元月股东们却惊讶地被告知，万丰集团从此停止分红。投资陷窘境，债务理不清。此前的招商建厂收租的模式已经无法给万丰村带来快速而可观的收益。2004年开始，万丰村迅速将发展模式切换为“合作建房”模式，即找开发商合建小产权房对外出售获利。

万丰村总面积6.8平方公里，社区户籍户数705户，户籍人数2067人，绝大部分原居民为潘姓；但目前外来人口达到近6万人。注定了这是个城市化过程中野蛮生长的样本。

万丰村曾经有辉煌的过去。上世纪80年代初，潘强恩当选村支书以后，敏锐地注意到，香港加工业向内地转移，是一次千载难逢的机遇。从1982年引进了第一家“三来一补”企业到2000年，万丰股份公司升格为万丰(集团)股份有限公司，集团有资产14亿多元。万丰鼎盛时期，与华西村、大邱庄、南街村齐名，号称“南国第一村”。

万丰村的实践影响了深圳乃至全国的农村。当前中国很多“城中村”在行政村的基础上建立股份公司，村民变股民，都是以万丰为原始的模板。然而2002年万丰村旧有的发展模式已经面临了瓶颈———每年年初万丰集团都向股东发放前一个年度的分红，但是2002年元月股东们却惊讶地被告知，万丰集团停止分红。

一位村民介绍，这是多方面因素造成的结果。后期的潘强恩，在权威确立以后，任人唯亲，村里主要干部都是其家人和亲信。基本上可以说“只手遮天”。在之前财富膨胀的幻觉上，到处进行投资，但绝大部分投资没有经过村民表决，而在收益上，如果项目赔钱一定是亏村里的钱，赚钱的收益，则未必划归村集体。

投资陷窘境，债务理不清。此前的招商建厂收租的模式已经无法给万丰村带来快速而可观的收益。2004年开始，万丰村迅速将发展模式切换为“合作建房”模式，即找开发商合建小产权房对外出售获利。

矛盾爆发

小产权房曾拯救了万丰村的集体经济，但也成为此后村民与村委矛盾的焦点。万丰村在沙井几十个村里，近几年的分红却几乎是最差的。村民对集体经济分配环节的种种质疑，最终爆发。

相比工业化的出租经济模式，小产权房的回报称得上是暴利。卖价高，回款快，周期短。但另一方面，村集体的土地一去不回，渐渐经由小产权房建设而流失。而由于以往的投资失败和数目不详的对外负债所拖累，小产权房带来的收益并未满足村民们的预期。

一位自称不算太富裕的村民称，目前的万丰村里，密集的高楼大厦到处可见，这些小产权房都是以统建楼名义建起来。按道理村集体近十年间的收益当以数十亿计。因为村集体掌握土地，在房地产火爆的形势下，有充分的议价权，又不像商品房那样有土地出让金、各种税费的“扒皮”，村集体应获得卖房收入中的绝大部分收益。

但实际上，万丰村在沙井几十个村里，近几年的分红却几乎是最差的。因为小产权房的收益除了被村官瓜分之外，还要用于“官商勾结”的灰色成本，整个过程走下来，对村民来说，比国家征地开发的补偿都更差。

议论渐多之后，土地问题成为村民们爆发的导火索。

2012年以来，村民越来越频繁地质疑村官贱卖集体土地、侵吞集体资产，并告到区、市政府。村民潘博提供的村委与开发商签订的合同显示，万丰村下岗地段交易总额是2亿多元，但村集体只收到2200万元，其它近2亿元的资金不知去向。

到今年2月份，万丰村民集体要求收回被低价转让的集体土地，公开社区股份合作公司、集体公司的财务状况，清算集体资产，并罢免现任社区两委班子成员，重新选举。

3月份，宝安区领导偕同宝安区公安分局、财政局、民政局及应急办等9个部门及街道的负责人一起出席与村民的交流会议，万丰社区党支部7名委员集体停职，区纪委介入展开调查。

对于村民从快从速解决问题的强烈要求，宝安区副区长谢晓东认为，“万丰的问题积累了十多年，不可能在短期内快速解决，目前就是要让万丰的情况不再恶化，维持最基本的运作，毕竟大家还要分红。”而专门成立的工作组首先要做的工作就是对万丰村的土地使用情况进行全面调查。截至目前，对土地的调查工作还没有一个公开的结果。