有人说，人流聚集在哪里，城市就在哪里。又有人说，地铁开到哪儿，城市未来就在哪儿。从郑州地铁1号线路线开工到开通，再到近在眼前的正式通车，“地铁”成为房地产行业中最为活跃的字眼。伴随着地铁1号线正式开通进入倒计时，这趟开往春天的地铁，也搅动了郑州楼市一池春水。

　　地产联袂地铁

　　上演完美协奏

　　春之声圆舞曲

　　楼市版图再定义

　　地铁是一个梦，清晰了城市梦想的轮廓。地铁是现代化都市的标志之一，它与高楼大厦、广场阔路同为都市的象征;城市里密集起来的人流与车流，给彼此之间带来了交通的不便，地铁是化解城市交通顽疾的良药。

　　每小时80公里的超快时速、车次频率高、发车时间精准、全程畅通无阻，无怪乎在全球100多个拥有地铁的城市中，平均60%~80%的市民首选地铁出行。

　　对于城市最重要的经济板块楼市而言，地铁同样是个梦想。当这个城市为地铁即将来到而欢呼雀跃的时候，楼市里的人们也已经开好了香槟。

　　事实上，国内外大都市中的实例，早已把地铁之于楼市的益处论证得清晰明白。地铁，一条将社会财富向城市热点区域集中的金线。在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的物业形式。分布在地铁附近的住宅、商业，其辐射能力远远强于传统中心区物业。

　　地铁来了，楼市快跑。在郑州，分布在地铁沿线的楼盘，早已炙手可热。“地铁房”因其无与伦比的交通区位优势、物业增值潜力成就地铁沿线楼盘的价值核心。而当铺天盖地的房地产广告袭来之时，“地铁”无疑成为它们的核心竞争力，沿线房价也随之水涨船高。

　　升龙又一城，可谓郑州开盘最早的地铁概念房之一，由于紧邻地铁1号线新郑州大学站，作为郑州高新区最西第一排，从地理位置、配套资源等方方面面都不能与市中心楼盘媲美，然而，从2012年年初第一次开盘到2013年的数次开盘之间，均价从5000元/平方米上涨到7500元/平方米，上涨近50%。

　　河南财经政法大学教授刘社在分析时表示，“地铁缩短了时间距离，时间距离的缩短，会使地铁沿线的地租、房价提升，无论是商业用房还是住宅。”

　　不仅如此，正是得益于地铁1号线带来的利好，才使得高新区从众多区域逐渐走进购房者的视野，“工作在城区居住于郊区”的生活模式也由此走进郑州人的生活。

　　同样位于高新区科学大道的正弘高新数码港也搭上了地铁这班快车。近日，记者在正弘·高新数码港营销中心走访时看到，到访客户中将近50%的购房者与自身的地铁情结有关。项目营销负责人表示，“事实上，正弘·高新数码港很多客户对地铁房相当关切，作为1号线与8号线双地铁房，这在全城地铁房中非常稀有，地铁投入运营后，这里将呈现出居住与地铁、地铁与商业互动呈现的国际化生活业态。”

　　据了解，继1号线正式开通之后，地铁1号线二期工程以及5号线随即投入施工。计划于明年2月份开工建设的地铁1号线二期工程，向西延伸到河南工业大学站、新郑州大学站、科学大道站等站点;向东延伸站点到龙子湖南站、龙子湖站、龙子湖北站等站点。1号线与5号线全线开通后，包括高新区、龙子湖板块、航空港区的郊区腹地都将搭上地铁的快车。

　　在地铁1号线外延线路另一端的龙子湖板块，被十几所人文高校环绕。地铁的开通，将满足当地庞大师生群体膨胀迫切的出行需求。对此，永威·五月花城策划部负责人认为：“高校烘托的人文气息形成龙子湖板块成熟的社会文化，然而，单凭这一方面很难托起龙子湖未来的发展，地铁到来兑现了完善龙子湖板块交通配套的承诺，可谓是雪中送炭。”

　　置业观变奏曲 郊区楼盘受热捧

　　法国导演吕克贝松在电影《地下铁》中写道：“地铁时代”的到来，一座城市的格局、商业分布、居家版图以及都市人的面孔都将发生梦幻般的改变。

　　传统地段论因为轨道交通时代的到来正在被颠覆。这些贯通东西南北的郊区轨道交通不仅带来空间距离的缩短、城市格局的变化，更将带来传统置业观念的改变。

　　地铁的方便快捷让上班族早上可以放心多睡一个小时而不用担心迟到，不必承受上下班时汽车尾气的困扰，节省下来的休闲时间可以走亲访友;地铁的准时高效使城市白领不必再考虑几点钟进办公室，而只需要考虑几点钟到地铁站，地铁的出现为白领们提供了一个摆脱拥堵、赢得时间的最佳交通方式。

　　“如果没有地铁，我恐怕不会在这里买房。”在地铁1号线西流湖站西站口800米附近一处项目购房的方女士说。即将开通的1号地铁线，从东西两个方向深入远郊腹地，包括高新区、客运东站等远郊与城市核心区的联系更加紧密，使得大量的买房需求沿轨道交通逐渐向外延伸。

　　地铁的快捷性让置业、娱乐、交流与生活都不再局限于原来的圈子，而是围绕着地铁线的延伸而扩展。随着未来多条地铁线路相继开通，包括航空港区、惠济区等远郊区域不再排除在城市中心之外，“市中心”与“郊区”的概念界限更加模糊，一个更清晰准确的城市框架图在地铁线路的引导之下铺陈开来。

　　盛润置业副总经理吴建军分析时认为：“从传统意义上讲，郊区楼盘位置偏远，商业、交通等配套设施不完善;处于中心城区的楼盘凭借位置优越性，以及商业、园林、教育等配套，社会资源优势明显，同时，它又面临着地上交通拥堵不畅的种种困扰。”

　　“地铁通往郊区后，提升了郊区的交通区位环境，从很大程度上弥补了郊区楼盘从前意义上的种种功能性缺陷，价格也会逐步上升;对于中心区楼盘来讲，地铁则提升了其出行的快捷性与舒适性。可以说，地铁的开通使得郊区与中心区的资源优势加以均衡，实现了两者的优势互补。”

　　一旦空间的隔阂被消除，随之而来的则是置业观念和居住模式上的大变革。人们将会把置业目光从市中心投向那些交通便利、环境好、空气又异常新鲜、房价适中的郊区。原来人们心目中传统的郊区楼盘，因为依傍地铁1号线，正在向“准市区”房靠拢。从地铁1号线沿线热销的楼盘看，中小户型、总价较低的楼盘受到刚需购房者的热捧。

　　刘社建议刚需置业族，当前郑州三环以内的商品住宅，单价在1万元以内已经很难买到如意的房子，地铁开通后，远郊楼盘因其交通成本、时间成本的相对优势，性价比凸显，为刚需置业族提供了置业佳选。

　　新商圈狂想曲 商业地产迎利好

　　一个城市的地铁站附近，往往是人流量最密集的区域。城市商业跟随人流的脚步，人气驱使地铁沿线商业的兴盛。

　　“比如二七广场，两条地铁线在这里交会，所以地铁会使该商圈更繁荣，但是由于这里的主要交通工具是地铁，所以人群消费力侧重于中低档，这样就会让步行街等商业模式大行其道。”刘社认为，地下商场会随之而来，地下商铺也会繁荣起来。

　　一般来说，地铁基本都是晚上10点到12点停运。“在停运前，都可能有人流，超市、商场、饭馆会根据人流量来决定自己的打烊时间，这样就会延长城市生活”。

　　事实上，地铁对沿线商业、写字楼物业的助推与提升作用甚至大于住宅，业内人士认为，地铁对于商业及办公物业增值的影响，要大于对住宅的影响，而对于工业用地的影响，则明显要小于前两者。

　　据该业内人士介绍，上海地铁1号线开通后，其中一个区的地铁沿线商服物业平均价格提升了三成，而广州地铁开通后，市中心一直低迷的写字楼市场立刻又活跃了起来。在这种形势下，有能力竞标的商品住宅就更少了，特别是在市中心地铁站口附近，住宅用地的位置会被商服物业逐渐抢占。

　　由于地铁投入巨大，中心城区商业、服务业的土地利用效益更高、付租能力更强，所以，市中心的商品住宅将更趋向于付租能力更高的高层住宅。同时，一些酒店式、公寓类型式的新型住宅会逐渐占据市场，出现商服相结合的趋势，以提高付租能力。

　　“在地铁效应影响下，也许一些已经‘奄奄一息’的商业企业，因为地铁，又将能重新焕发生机。”河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清表示，“如果地铁站附近之前是商业繁华地段，那么，随着地铁的开通，商业氛围会更加浓郁。如果之前并非商业区，大多地铁站出入口附近也会自发形成一些便民类商业网点。地铁的开通，对于郑州商业以及整个商业格局的影响，将会是非常巨大的。”

　　郑州市规划的6条地铁线开通后，由于其高效的连通效应，将有可能使原来的商圈变成沿地铁线布局的商业带，发生由“圈“到“带”的变化。而商业带包含了以各个地铁站为基础的若干个商业节点，这些商业节点会逐渐形成新的商业区，随着商业区规模的扩大，将会结合其他距离较近的地铁线站点，连片发展。从而最终实现“由圈到带及片”的商业发展格局。

　　同时，地铁的开通，将会促使市民在居住空间的转移，形成新的居民带。新的居民带会带动新的商业带，这些地铁沿线也会布局一下绿化带、景观带，以及相应的文化设施。这意味着由地铁线交通带动商业带、绿化带、景观带和文化带“四带合一”，将使整个城市的环境和形象得到一定提升。

　　值得一提的是，从国内已有地铁的城市情况来看，地铁从规划确定到建成通车这个过程，对房价一般会有30%的拉动，这其中有四成会在动工之前被提前释放，动工之后又会释放四成。当然，即使地铁通车，地铁楼盘价值也未见顶。但地铁楼盘通车后的升值更多要依赖楼市大势及区域板块环境。因此，接受采访的业内人士普遍认为，一般在城市地铁开通前后，是购房者最佳的切入时机。也就是说，目前是郑州置业者的最佳购房时机。