2014年，“分化”成为房地产行业的关键词。进入3月，多家上市房企陆续公布前2个月的销售业绩，显示龙头房企销售依旧稳健，而中小房企业绩则有所下滑。同时，各地房价持续分化，导致一线城市“地王”频出，三四线城市楼市“低去化率”风险，2014年房企面临的竞争日益激烈。

    此外，中国房地产企业利润率在逐年走低，而随着银行信贷收紧，融资渠道受限和融资成本上升，中小型房地产企业资金链将更加紧张。

    5日，政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。业内预计，在市场环境不出现大幅逆转的情况下，销售和融资跟不上的中小房企其生存难度越来越大，房地产行业分化形势将持续发酵。同时，行业整合与政府深化中国房地产行业结构转型的期望相辅相成。

    资金承压 加剧房企分化

    3月，多家房企陆续公布前2个月的销售简报显示，大型房企销售业绩依然稳健。其中，万科2014年1至2月份累计实现销售面积293.9万平方米，销售金额397.9亿元，分别比2013年同期增长20.4%和39.9%。恒大地产自2014年1月至2月期间的合约销售金额约200.7亿元，销售面积约279.7万平方米，较2013年同期分別增长75.3%、51.2%。

    相对比的是，多数中小型上市房企公布的销售业绩较去年同期出现下滑。根据媒体整理的数据显示，瑞安房地产、花样年等销售额较去年同期下跌50%以上。与此同时，公开数据显示，截至2月17日，65家已披露2013年全年业绩预告的A股上市房企中，有11家出现亏损，大多为中小房企。

    值得注意的是，在销售业绩下滑的同时，中小房企面临的资金压力同样严峻。一方面，中国房地产企业利润率正在逐年走低。德勤的研究报告显示，近60%在香港、深圳(楼盘)和上海(楼盘)上市的内地房地产企业在2012年出现净利润率下滑，房地产企业开始进入盈利能力下降周期。万科董秘谭华杰6日在万科年报发布会上表示，长远来看，随着竞争日益激烈，地价占比越来越高，行业整体利润率下降预计还将持续一段时间。

    另一方面，房企的融资渠道受限和融资成本上升，资金链压力渐增。不少房企通过境外融资、房地产信托的途径缓解资金饥渴。中国指数研究院的数据显示，截至2014年2月16日，国内房地产公司已发行价值79亿美元的债券，占全球房地产发债规模的38%。同时，中国信托业协会发布的数据显示，截至2013年底，房地产信托融资余额达1.034万亿元，首破万亿大关。

    不过，瑞银证券表示，在融资渠道受限、银行信贷增速放缓、取得开发贷款的难度加大的市场环境中，开发商资金压力仍然较大。因此，在房地产行业普遍面临资金流动性状况偏紧的情况下，中小房企因为融资压力大，市场占有率有下调的趋势，生存难度越来越大，房地产行业洗牌或将持续发酵。

    行业整合 推动结构转型

    2014年，各地楼市继续分化。国家统计局数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个比去年12月份分别增加了4个和8个，价格环比下调的城市中，除包头、韶关等城市外，新增了二线重点城市杭州。对此，中原地产地产首席分析师张大伟表示，这预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。

    随着各级城市的房地产市场逐渐发生分化，2014年楼市竞争也将日趋激烈。中国指数研究院分析指出，与三四线城市出现消化动力不足相比，一、二线城市楼市供需两旺，成为多数房地产企业回归和深耕的战略要地，百亿企业的业绩贡献来源也主要是一二线城市。与此同时，从2013年业绩表现来看，北上广深市场地位领先地位榜首企业分别为中海、绿地、保利和万科，全部是千亿企业，足见一线城市竞争的门槛已非常高。

    面对一线城市“地王”频出，三四线城市楼市存在“高空置率”风险的市场环境，中小房企或将被进一步边缘化。一方面，一、二线城市市场竞争日趋激烈，一定程度上阻碍了实力较弱的企业前来布局;另一方面，三四线城市在2009年大量房企转战之后形成的庞大供应已无法有效消化，很可能在未来面临去化率低、资金周转不畅的风险。

    5日，政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求。6日，住建部副部长齐骥接受媒体采访时说，所谓分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。

    促进房地产市场持续健康发展，仍是今年楼市的主基调。而在市场环境整体保持稳定的大背景下，大型房企的适应能力将优于其他开发商，相反地，中小型房企因业绩下滑、资金面偏紧、楼市持续分化、市场竞争激烈等多种因素或将陷入发展困境。

    对于房地产行业未来会如何发展，德勤中国房地产主管合伙人何锦荣表示，上市房地产企业迥异的经营业绩以及市场整合将确保只有适者才能生存。同时，行业整合与政府深化中国房地产行业结构转型，推动房地产行业从粗放型的快速发展转变为可持续性的稳定扩张的期望相辅相成。(新华房产3月13日深圳讯(记者 周幸))