清明小长假前两天，经历了3月末的一段推货“小跑”之后，广州楼市出现了阶段性休整。

    据相关网站数据监控中心统计，全市无一楼盘推出新货，仅有一个楼盘开放全新样板间。记者走访市场发现，在天气不佳的情况下，个别楼盘的人气只能算是中规中矩，但是开发商仍积极“吹风”，推介“五一”小黄金周前后将推新货，蓄势待发的意味十分浓厚。

　　昨日，广州大道北一楼盘，一些市民在看楼。

　　楼市

　　一手：

　　小长假期间，不少楼盘价格未定，先“吹”即将推出的优惠幅度。

　　广州楼市3月份成交环比有所回暖，但首季度成交量仍低于去年同期。

　　全市新增商品住宅成交均价呈结构性下调，但若去掉从化、增城，广州原十区成交均价上升5%。

　　老城区的楼盘卖少见少，开发商推新的价位和时间也非常小心。位于地铁陈家祠站附近的某楼盘清明节期间就正在进行诚意登记，记者昨日在现场看到，由于下着大雨，看楼的市民并不多，但销售中心内还是有三四台客人在咨询。销售人员介绍，计划推出最小41平方米单间、75~96平方米的两房以及超过110平方米的三房单位，均带豪华装修。项目预计在4月底推出，然而交楼时间却可能要到2016年初。

　　销售人员表示，买家如果现在交5万元进行诚意登记，未来可申请最低88折的折扣。楼盘最终定价还未出炉，目前吹风价约为40000元/平方米。而在萝岗科学城的某楼盘，也计划在这个月择机推出全新的组团，户型从最小的33平方米到最大的139平方米不等。“现在价格还没有最后确定。”销售人员透露，楼盘去年的成交价比周边的其他开发商项目会稍微低每平方米数百元，而此次推新更会加大优惠力度。

　　记者留意到，虽然楼盘离正式推售还有一段时间，但是开发商已经利用各种媒介宣传优惠，除了优惠登记1万元享8万元之外，还包括旧业主推介成交送礼、登记送礼、到访送礼等活动，但是在价格方面则三缄其口。虽然实际优惠措施并无太大特色，但开发商却“吹风”称“优惠幅度35年一遇”，吊足购房者的期望值。

　　戴德梁行：还在上升通道 楼市未现拐点

　　今年以来，关于“楼市拐点”的讨论不绝于耳。经过3个月的沉淀，国际物业顾问机构DTZ戴德梁行发布的最新研究报告认为：广州楼市尚未出现拐点，而且房价还处在上升通道，只是涨幅收窄。

　　戴德梁行发布的数据显示，虽然广州楼市3月份成交环比有所回暖，但总体上首季度成交量仍低于去年同期。价格方面，全市新增商品住宅成交均价呈结构性下调。萝岗、从化、增城受惠于广州市行政区域调整，成交量同比大幅上涨，但由于其房价相比中心城区较低，从而将全市成交均价拉低，同比下降6%。如果去掉新增的从化、增城，广州原十区成交均价其实上升了5%。

　　“成交量的下降并不意味着房价的走低。实际上，成交下降与新增供应的大幅下降是紧密相连的。”戴德梁行广州及郑州分公司总经理黎庆文表示，今年2月发生的部分银行停贷风波所引发的连锁反应对广州的影响非常有限。拐点是否真的会出现，从根本来看还取决于供求关系。根据广州市近期公布的数据，每四年广州市户籍人口就增长100万，刚性需求不断积累。尽管广州目前的房价收入比是15倍，超出国际公认的警戒线，但从2006年至2014年第一季度，一手住宅年平均供需比约为1:1.03，而2014年首季全市供需比数字大致在1:1.5的水平，这说明新增住宅供应未能跟上潜在需求步伐。尤其是在传统的外围四区，2014年一季度供需比大致在1:1.67的水平，供应远未满足需求。

　　黎庆文认为，房地产税短期内落地执行有难度，年内应该不会出台，影响房价波动的多股博弈力量在广州不具备带动拐点的能量。

　　二手：

　　清明这几天二手买家减少，但租房客升温。

　　3月广州二手房价开始反弹，重回“2”字头大关，环比涨幅为5.7%。刚需买家和高端豪客都有回流迹象。

　　二手楼市：实力买家开始回流

　　与今年初市场的淡静相比，刚刚过去的3月广州一手楼市已经有量价缓升的迹象，而二手楼市中，随着学位房等实力买家的回流，市场的热度也开始被重新点燃。

　　记者从满堂红研究部提供的近半年楼市成交数据中了解到，在经历了今年前两个月的萎靡后，3月广州二手房价已经开始反弹，重回“2”字头大关，环比涨幅为5.7%。3月二手楼市中，60到90平方米的成交面积段与超过144平方米的面积段成交比例都出现增加，前者更创下了半年以来的新高，而均价在25000元/平方米~30000元/平方米以及30000元/平方米以上的均价区间也有增加，显示无论刚需买家和高端豪客都有回流的迹象。

　　满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，其实从2月下旬开始，广州二手楼市内的几类潜在买家已经开始陆续看房和下决定入市，按迫切程度从高到低排列依次是改善环境的换房客、“学位房”买家、婚房客、有三年期社保或个税证明可入市的“首套”外地客、以出租为目的的长线投资客。特别是学位房买家，更是成为这波楼市成交的主力之一，像3月老东山各板块内一套能入读省一级小学的房源可面对21个有效买家的争抢，而春节前这一比例不过为1∶13。

　　不过，业主报价也并非铁板一块。合富置业市场经理梁燕明表示，尽管今年“两会”前后并没有出台新的楼市调控政策，但房贷市场额度偏紧的状况并没有明显改善，导致一次性付款购房比例仍然继续维持在高位。据合富置业数据统计，自去年11月至今，一次性付款购房比例已连续5个月保持在40%以上的水平，不少业主仍愿意给予一次性付款购房买家2%~5%不等的议价幅度。另一方面，穗六条出台近半年后，广州二手楼市实力买家的能力也在不断提升，去年一次性付款的套均总价甚至已一举突破200万元/套的大关，较以往明显上升。由区域看，天河区总体二手住宅套均接近300万元，其中一次性付款交易的套均总价去年就已高达371万元。

　　现场：

　　“这几天二手客几乎为零”

　　“清明这几天二手客几乎为零。”一个中原地产珠江新城的中介销售告诉记者，“虽然我们照常开工，但二手看客极少。”

　　不过，满堂红滨江东分行的许国强发现，清明假期到店里的租客多、买家少。租客中除了部分外地人外，还有不少外国人，他们对于清明根本没有概念，更谈不上有避忌之说。许国强说，每年2月是租赁旺季，今年有所不同，旺季延迟到3月才到来，所以4月也有惯性，延续了租赁成交多的趋势。

　　而满堂红荔湾分行的刘冬梅对于清明的二手房情况的分析是“受传统节日影响并不大，而是受房地产政策的影响”。她对比发现，去年清明节时看楼的人并不少，而且4月的二手楼成交出现小高峰，今年受公积金和贷款政策影响，预计4月整体成交将比3月出现下滑。

　　市民齐先生：

　　“如果未来一个月里这种限制政策继续出台，我或许再观望。如果情况明朗我就入市。”

　　垫首付楼盘增多 市民观望等五一

　　清明时节，适逢传统楼市淡季，而市场“钱紧”持续，楼市成交量还在低谷徘徊。记者发现，为了提升成交，越来越多的楼盘开始进入“垫首付”，降低门槛吸引购房者的行列。

　　“9万首付享一线真海豪装大户型”，清明节当天，记者的手机收到了这样一条广告。此前，这一楼盘最小单位总价都在120万元左右，按照首套三成首付来看，至少首付要在40万元上下。该项目一位工作人员证实，目前确实以“垫首付”的形式推出了新的促销方案。

　　至今为止，广州市区加入“垫首付”的新盘已多达近20个，保利、合景、祈福、雅居乐等多个大开发商均涉足其中。而在新盘分布区域来看，绝大部分属于市郊区域，涉及花都、萝岗、增城、南沙、天河等多个区。其中，不少项目首付低至两成或一成，“垫首付”的时间在6个月到3年不等。而最“给力”的一个天河盘源甚至给出4名“免首付”名额。

　　不过，记者发现，对于“垫首付”这一优惠，不少市民并未“照单全收”。“虽然说是垫首付，但也只能做六个月的分期。如果本来首付比较不足，买房之后短期内的资金压力依然很大。”在萝岗一楼盘现场，购房者曾女士表示，“垫首付”很难成为吸引自己入市的主要原因。

　　而市民齐先生认为，最近各地的楼市限制政策层出不穷，广州楼市有可能出现实质性降价，所以打算观望一段时间：“买房为啥赶清明?等到五一不是很好吗?如果未来一个月里限购政策继续出台，我或许再观望;如果情况明朗就入市。”