“阿里巴巴联手香江集团打造500万平方米产权旺铺，终身托管满租发售，订房立返房租，首付20万元起，10年回报率506%。”北京的王先生最近收到了一条这样的楼盘促销短信，原本以为是再平常不过的垃圾短信，但“10年506%的回报率”的字眼却一下子吸引了他，一方面阿里巴巴集团的名气让他对这条短信多了几分信任，另一方面项目主打京津冀的概念让其对升值有了期待。然而北京商报记者调查发现，该项目并非广告所言为“阿里巴巴联手香江集团打造”，而且违规承诺的“售后包租”也隐藏着开发商可能存在的欺诈、变相融资等问题。

　　10年回报率506%

　　据悉，短信所提的“旺铺”为香河全球家居CBD，由广东民营企业香江集团斥资200亿元打造，据其官网介绍，家居商业连锁是该集团主营业务之一。

　　香河全球家居CBD项目规划建筑总面积为500万平方米，一期30万平方米的商铺将于5月出售，短信中提到的“首付20万元起”指的就是即将出售的一期项目。

　　“一期项目是四层，商铺面积从60平方米到1000多平方米不等，售价也在1万-2万元／平方米之间，商铺产权40年，买房当天就能看到回报。”该项目一位工作人员向北京商报记者介绍，如果想获得高额投资回报，买房人要与香江集团招商管理部门签订为期10年又3个月的托管合同，招商管理部门负责商铺的外租及租金的返还。

　　以总价100万元的商铺为例，在购买当天开发商会按照合同向购房人返还连续四年、每年8%的房款，总计32万元。从第五年开始，投资回报率将随行就市。销售人员向北京商报记者承诺：“按照现在的房价上涨走势，五年以后的投资回报率一定在12%-15%之间。”另外，他还补充道，商铺出租的问题不用担心，目前该项目一期已经完成了招商，出租率超过90%。

　　卖房子保证回报的销售方式早在上世纪90年代就曾出现，被业内称之为“售后包租”。不只是上述项目，在今年的北京春季房展会上，“售后包租”也成为了张家口某旅游地产项目招揽客的噱头。

　　高回报率只是口头承诺

　　虽然销售人员信誓旦旦，但是北京市中唐律师事务所高级管理顾问秦兵指出，“售后包租”中隐藏着开发商欺诈、融资或变相融资后开发商挪用资金、项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平、无法办理房屋所有权证等诸多风险。因此早在2001年，建设部出台《商品房销售管理办法》、国家工商总局出台《房地产广告发布暂行规定》等文件对“售后包租”明令禁止。

　　尽管处于销售阶段，香河全球家居CBD项目就已暴露出诸多问题。例如，购房合同明确的是“购买房产后的第五年，投资回报率将根据市场行情决定”，高达12%的回报率也只是销售人员口头承诺，不具备法律效力；销售人员还透露，为吸引租户项目推出了入住前四年不向租户收任何租金的活动。“不收租金，还要向买房人返还购房款的一部分，开发商哪里来的那么多钱？开发商的目的是什么？”上述王先生在了解完情况后，对开发商的动机表示了怀疑，放弃了买房计划。北京商报记者联系香河家居CBD母公司香江集团，截至发稿前电话未接通。

　　“开发企业顶风作案，无非就是因为销售乏力，资金回笼出现了问题。”亚豪机构市场总监郭毅指出，十多年前就已被叫停的销售方式出现在河北地区，反映出了开发商抢占北京客源的迫切心情。“在北京，普通商铺起价在300万元以上，投资门槛高，因此一部分投资需求外溢至周边地区，为环京地区的项目提供了机会。另外，香河、张家口这些地区本地需求有限，项目消化全靠北京及周边，尤其京津冀一体化概念的热炒，助长了环北京部分项目不择手段地进行推销，高回报的承诺下风险犹存。”

　　阿里巴巴否认有关合作

　　至于楼盘促销短信中提到的“阿里巴巴联手香江集团打造旺铺”一事，经北京商报记者与阿里巴巴集团确认，根本没有此事。香江集团官网显示，4月14日香江集团携手阿里巴巴欲推出阿里巴巴香河产业带项目，阿里巴巴集团政府事业部总监汪冰出席了启动仪式。对于双方的合作方式，该项目销售人员透露，阿里巴巴与项目开发并无关系，只是后期将为香河全球家居CBD打造一个网上家居平台。

　　而对于上述合作，阿里巴巴相关负责人向北京商报记者回应：“阿里巴巴与香江集团没有合作，属虚假消息。”另外，阿里巴巴方面还介绍，集团并没有设立香江集团官网所提的政府事业部，与之相似的政府事务部中也没有找到汪冰的名字，并表示将对此事密切关注。