房地产私募基金曾一度充当了中小房企的“救命稻草”。然而，楼市下行之际，地产私募基金也受到波及。在经历了前几年的红火后，渐渐出现收益率达不到承诺甚至违约的情况。
恒银基金执行总裁、中国房地产业协会理事 许鹏
“目前地产私募基金行业对于中小房企的资金敞口是处于收缩状态，对于投资对象更多的是从安全的角度去考量，在投资标准、抵押率方面都提高了门槛。”恒银基金执行总裁、中国房地产业协会理事许鹏在“清科2014中国股权投资与并购”年会上接受中国房地产报记者采访时表示。
虽然地产投资风险确实存在，但许鹏认为，机遇大于挑战，关键看地产私募产品的创新。
中国房地产报：你如何看当前的房地产市场情况？
许鹏：房地产市场正步入一个新的调整周期，而这个周期相较前几年的调整是有明显区别的。此轮房地产市场调整应以周期性调整来对待，应该是一个级别较大的调整周期。从这一点讲，房地产的高速发展周期已经结束，正在回归正常化，尤其是今后房产税代替行政调控，房地产的投资属性将会更趋于理性化。
中国房地产报：房地产市场不景气对地产私募基金的发展是机遇还是挑战？
许鹏：房地产有很多业态不仅仅是住宅。住宅市场从去年开始在逐渐调整，从年初到现在无论成交量、成交价格均一直下行，但商业地产、工业地产、旅游地产的市场在上行，因此房地产基金同样是机遇与挑战并存。关键看如何创新，如何设计交易结构，如何控制风险，给投资人带来合理、稳定的回报。
比如央行说要支持刚需，银行说没这么多钱，机会就出来了，我们已经推出房屋按揭基金，这就是创新。再比如中国有4万亿美元，我们就会做海外投资基金，这就是机会。
挑战也有。三四线城市供应量很大，不过恰恰也提供了并购投资机会。
房屋按揭基金投资房地产
中国房地产报：你能否具体谈谈房屋按揭基金的运作模式是怎样的？
许鹏：我们是四方合作，业主、金融机构、开发商、私募，四方都有需求。业主需要贷款；银行说客户按揭下来了，放不下钱；开发商说没有钱，工程款支付有问题，怎么把房子按期交工，私募通过房屋按揭基金，会把钱先借款给开发商，最后是银行还款，3个月、6个月或者8个月以后还清。类似于给银行做过桥。收益率能达到10%~12%，从目前的情况反馈投资者也很认可这种投资产品。
9月份我们还将推出契约基金，类似于信托计划、资管计划，涉及三方：投资者、管理人、银行或券商。通过银行托管，我们管理，最后资金投向确定项目，比如房地产领域。
中国房地产报：目前主要与哪些银行合作推出了这一产品？
许鹏：我们与包商银行、招商银行都合作过。
看好房地产并购机遇
中国房地产报：为何会觉得房地产并购将是下一个最大的投资机会？如何选择并购项目？
许鹏：市场下行中，很多开发商现金流比较紧张，某些开发商会被市场淘汰，成为被收购对象，也有些开发商会扩张收购其他开发商或其他开发商的项目，这时私募基金会扮演一个非常积极的角色，可以进行很多创新来迎合市场需求。
风险也存在，我们不是盲目去参与项目或企业并购。我们对项目的判断多过对企业的判断，面会比较广，从一线到四线都会看。
首先，我们注重对位置的考察，项目所处位置在这个地区是相对比较好的；在投资进入时，会对项目估值；交易时，会针对具体项目进行不同的解决方案，比如联合开发商收购项目时，会成立专项收购基金来做，对项目重组操盘时也会发行新的产品。
中国房地产报：如果所收购的项目在最后基金退出时出现问题怎么办？
许鹏：市场下行时，房地产基金在前期进入被并购项目前就要考虑退出。首先，会更多地做债权型收购，且对所收购项目的抵押率、标准等条件都比较苛刻，比如收购刚性住宅项目前，考察该项目所在地区有无限购限贷政策，当地市场供应量情况，周边竞争产品价格情况。其二，我们不光是股权加债权的并购模式，还会做网签、委贷，就是债权优先于股权，我们虽然是股东，但同时也是第一债权人。
对于现房，做网签时，网签价值基本是三分之一或三分之一强，基本可以对应市场下行情况，而且住宅偏刚性，且市场在变化，48个城市已基本取消限购，这种情况下，风险在可控范围内。
中国房地产报：房地产业态有很多种，如住宅、商业、旅游、养老等，你觉得投资哪类业态风险比较大？比较看好哪种业态形式？
许鹏：养老地产对于私募风险比较大，因为中国投资人结构是注重短利，难以看到长期价值，所以国内的养老地产基本都是大型企业来做，如保险、社保基金。目前这种市场下行状态会是一个比较长的调整周期，可能需要三四年，相应的住宅投资风险也相对较大，有一些三四线城市，一个楼盘就把未来10年、5年的住房需求都占了。
商业和主题会是一个方向，未来我看好“娱乐商业地产”，商业和主题会混在一起，商业里会有主题的项目，玩的时候在购物，购物的时候在玩，成为一个消费目的地，这样的产品对区位、地价、交通的适应程度很高。此外，保障型住房项目、一二线城市周边的文化休闲度假类的地产项目、旅游地产都会是投资热点，最大投资热点还是房地产并购。在并购业态上，我们倾向于文化地产和旅游地产。
中国房地产报：市场下行下，小的私募基金会否出现因所投资房企资金链断裂而难以兑付甚至破产？
许鹏：从目前我们掌握的数据和情况，房地产私募基金还没有出现难以兑付的现象。其实房地产业态比很多业态更具抗风险性，因为房地产投资最差起码还有资产，只不过是资产值多少钱的问题。如果房地产基金投资5个地产项目，中间有3个项目基本稳定发展，就没问题。
