“利率”、“存款准备金率”、“经济周期”、“政策决定”这些与房价紧密相关的词汇时刻是房产投资者目光的焦点，它们中任何一个微小波动都会引发房地产的“蝴蝶效应”。2014年，国家时隔28个月首次打开降息大门，为冰冷楼市吹来暖流，房地产现回暖迹象。然而楼市是否还能乘政策利好之东风仍旧是一个问号，房产投资劲头是强是弱还需分析解答。

　　12月5日，著名房地产分析专家、合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江，越秀地产广州公司副总经理、被称为房市“神算子”的伍岳峰做客由羊城晚报主办、越秀集团独家冠名、中山大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，讨论预测2015年房地产走势与投资机会。交流过程中，两位嘉宾不谋而合，都认为在经济发展新常态下，我国房地产黄金期仍将延续。

黎文江

伍岳峰

　　A.黎文江观点

　　众人皆知，经济走向是房地产投资的晴雨表，然而谈及具体的相关程度，却很少有人能够准确回答。是房价真的“深不可测”，还是政策确实“难以把握”？财富大讲堂一开始，首先发言的黎文江就说：“我今天主要和大家探讨两个问题，一个是房地产周期，另一个是房地产走势”。

　　房地产投资周期与宏观经济周期相关性达85%以上

　　黎文江认为，影响房地产周期的因素除了咨询不畅通、建造时滞、生产者和消费者心理预期等内生因素外，宏观经济的发展、政策法规、人口增长、国民收入等外生因素也有很大影响。黎文江说，宏观经济周期是影响房地产周期循环的最重要因素之一，相关性达到85%以上。宏观经济的周期性波动使房地产的发展也呈现出周期性波动，政策不能消除周期的产生，但是可以延长或缩短周期。

　　喜欢用数据说话的黎文江随后用图表和数据来证明他的结论：楼市的成交高潮与经济低迷高度相关。据统计，近6年来，国家GDP增速趋于7.5%以下的三个时点（2008年Q4-2009年Q1、2012年Q3和2014年Q1-Q3），房地产市场都出现了调整期，呈现约两年一次的周期性变化规律，如果粗略以GDP7%的增幅作为房价上行或下行的拐点，可以发现，当GDP连续两个季度增幅在7%以下时，房价将下行，反之则上行。

　　历次楼市的起落都与GDP及宏观调控政策相关，而政策的出台则与当时的经济景气度相关。具体来说，房价与GDP是正相关，与CPI是负相关。根据研究成果判断，利率要达到40%左右的升降幅度，才可能使房价向下拐或向上升。这也可以解释为何房地产是中国经济保驾护航最有力的行业，每到中国经济软着陆的时候，房地产就是一个安全垫子。

　　随后，黎文江借用美国、日本、中国香港房地产周期的例子再一次说明，房地产在经济持续发展的情况下呈长期增长趋势，但当房地产泡沫破灭时，房市将大幅下挫，并对宏观经济造成巨大冲击。换言之，房地产周期是客观存在的，并且与宏观经济发展、调控政策之间存在密切的相关性。

　　在经济发展新常态下，我国房地产黄金期仍将延续

　　黎文江预测，在经济发展新常态下，10年之内房地产还是黄金期。

　　他认为，房地产黄金时代持续的原因首先是十八大经济目标的设定，即2020年中国GDP将达80万亿元，平均每年增长7%，房价将上行。

　　其次是中央农村工作会议在2013年提出，到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。他认为中国的工业化与城镇化支撑房地产走势长期向上，只有等中国工业化和城镇化基本完成，房地产才会进入收缩期，而这个阶段可能要20年之后才会出来。

　　第三个政策原因是十八大提出文化产业将成为国民经济支柱性产业，近些年，国内居民已进入小康水平，有能力投入到休闲文化旅游消费，因此，国家政策对文化产业的重视，为房地产市场发展又开辟出“新天地”。

　　轻松赚钱时代已经过去，房企寻求新的发展空间

　　从黎文江统计的大型房企2014年1月至11月销售业绩评估可以看出，各大地产巨头的销售业绩尽管逐年上升，但净利润率却在连年下滑。他总结说，因为近几年房地产成本提高，房价的50%是地价，房市进入“面粉比面包贵”的时代。因此，房地产企业轻松赚钱的时代已经过去，暴利已不存在，房企需要寻求新的发展空间。

　　说到房地产行业的新市场，黎文江提出要发展地产以外的其他业务，铺开房企事业版图。例如万科除了养老地产、旅游地产等新项目外，还深入到社区、学校、食堂等五花八门的领域，试图打造城市生活配套服务体系。恒大地产的业务也遍及房地产、饮用水、能源、体育、娱乐、医院等领域。

　　除了本国市场，黎文江还说，目前，绿地、万科、富力、碧桂园、雅居乐、万达、复星等众多国内知名房企也已开始纷纷进军海外市场，布局海外楼市。

　　黎文江还说，文化产业的载体是地产，因此，未来地产行业的发展还可以投入到休闲文化旅游消费方面。他说，在中国全年有115天法定假期，居民收入三分之一用来温饱，三分之一用来理财，剩余的三分之一用来旅游娱乐。所以，房市应该重视文化旅游休闲产业的“三分之一”。

　　最后，黎文江总结道，1994年，《城市房地产管理法》出台，行业第一个黄金十年开始；2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支柱产业，房地产自此进入更快速发展，迎来第二个黄金十年；2014年，随着新型城镇化的推进，我们迎来房地产行业第三个黄金十年。

　　B.伍岳峰观点

　　一开讲，伍岳峰就坦言对地产的判断其实是很难的，必须使用科学的方法，必须用具体的数字。接着，他从实操角度分析房地产投资机会，认为新常态模式下的房地产，将从超速到常态发展。

　　伍岳峰说，影响房市常态模式的相关因子主要有三个，一是经济，也就是GDP；二是人口，包括适婚/育龄/生育率等；三是社会化进程，如老龄化/城镇化。而其中人口和城镇化、老龄化是未来房市发展的最新空间。

　　中国经济持续发展 支撑房地产业繁荣向上

　　伍岳峰说，我们用供求模型就能准确预测房地产市场的走向。供求差决定了房市价格的变化，而供求主要受经济发展、人口增长，城镇化的影响，经过实证，在供给方面，GDP增长与房地产投资及房市供求存在密切关系，房地产调整基本上保持每三年一小周期的旗形盘整态势。科尔尼预测，未来10年中国经济将继续发展，推动房产需求强劲增长支撑房地产行业繁荣向上。

　　具体到广州房地产市场，伍岳峰也用图表进行说明。从供需角度看，广州外来人口多，大量外来打工人口需要租房买房，而土地供应量少，导致广州房市上涨。伍岳峰预测，未来广州仍存在供需缺口，并且每年保持200亿元左右的供需差。

　　人口聚集效应 带来房地产红利机会

　　伍岳峰认为，人口也是影响房市的重要因素。由于从2006年起，中国人口自然增长率低于死亡率，人口增长持续放缓，预计2016年开始人口出现负增长；基于人口发展趋势，房地产行业预计2016年房地产需求达到顶峰，此后边际需求逐步降低，预计2020年，人口红利消失，房地产转入中低速增长。

　　根据联合国预测，中国强育龄妇女（24-29岁）在2015年达到顶峰，此后将急剧缩减，2025年全面下滑，适婚人口在2016年达到顶峰1.23亿，2015年前维持在1亿以上水平。据此可以预测到，2015年生育高峰将带来大量换房需求，未来十年，房地产将继续维持增长。2025年育龄妇女全面下滑，新生人口迅速萎缩，房地产边际需求关系出现逆转。

　　从流动人口看，人群的聚集效应将为房地产带来机会。2014年中国流动人口为2.45亿，平均年龄33岁，正值育龄高峰，为人口流入地（特别是北上广深）带来约47亿平方米的居住需求，加上大量高校毕业生涌入北上广，居住需求最终会传导到房市上，这是中国房地产今后发展的最大推动力。

　　地产后动力：老龄化与城镇化

　　伍岳峰说，中国的社会化进程是房地产发展的又一契机。据联合国统计，中国在2005年已进入老龄化社会，预计2050年将进入深度老龄化阶段，老年抚养比将达到历史最高点50%。预计2015年广州的老龄化将达16.03%，到2030年，中国养老产业产值将从2010年的1.4万亿元增加到13万亿元。

　　受制于中国传统观念，中国老人入住养老机构比例很低，约为3%，绝大多数老人选择自住养老，催生庞大的养老地产需求，加之中国流动人口巨大，异地养老人口也将给房市带来约1.8亿—3.6亿平方米的居住需求。

　　同时中国的城镇化进程速度较快，目前每年新增2000万城镇人口，带来约6亿平方米的住房需求，但到2015年，中国将进入城镇化稳定期，预计2050年，房地产供求将出现逆转。

　　房地产企业博弈：物竞天择适者生存

　　谈到政策对房市的影响，伍岳峰形容政府是“闲不住的手”。政府动用货币供应量、存款准备金率、利率、信贷政策等金融手段调控房地产。

　　对于房企的应对策略，伍岳峰说，首先利用互联网融资、海外投资等方式将房地产企业金融化，以此应对货币控制。其次房企要转变营销模式，收缩回一、二线城市，尽量维持地产红利，以应对GDP增速放缓，人口红利减少的现状。最后房企还要转变自身的组织结构、产品结构、生产结构等，以增强抗风险能力，适应社会化进程。

　　最后，伍岳峰建议投资者，未来房市已进入平稳发展的黄金期，而人口是决定区域房价的基础，中产阶级是房地产市场的主力，未来的养老地产、医疗地产、文化地产等与人口密切相关的市场将会是投资回报的重要市场。

　　C.精彩问答

　　问：现在除了一线城市外，大部分城市楼市都在降价促销，请问珠海、中山地区的公寓住房目前是投资的时候吗？

　　伍岳峰：中山目前是供大于求，价格不高，单价低的时候4000多元，高的时候达1万多元。如果投资，我建议你买贵的。珠海是一个新城市，很多外来人口，但相比深圳，房价还不贵，如果你要买珠海的房子，就不要贪便宜选择郊区，而是要选择人口多的地区，这样风险小，投资较稳健。

　　黎文江：如果看升值空间的话，中山和珠海的升值空间不大。如果你想买中山的房子，可多考虑中山有哪些产业。

　　问：目前很多地产商在发展旅游产业，那么两位对度假式的酒店或公寓产品如何看？

　　黎文江：目前公寓是最好的产品，因为公寓便宜，且不限购。如果选择公寓的话，广州萝岗区的公寓最合适。如果买公寓作为连锁酒店发展的话，前景也不错。

　　问：广州南站的商业地产前景如何？

　　伍岳峰：南站是广州市规划的交通枢纽，前景很好，但5年之内，南站人气不够，如果是短期投资，不建议投南站的地产，而是选择中心区的商业地产如商铺。如果是长期投资，那可以考虑南站。

　　黎文江：南站目前人口少，商业投资回报少，未来南站商业地产主要由政府管理，因此不建议个体投资。而广州北站在花都区，万达在花都的娱乐城将为花都提供3.5万个工作岗位，因此北站未来人气够，可以考虑投资。

　　问：在广州荔湾区、海珠区或番禺区买商品房，哪一个地区的保值前景更好？

　　黎文江：这三个地方全都会保值，但是升值空间不一样。一般来说，番禺的上升速度较慢，荔湾区的好一点。其实增城也不错。

　　伍岳峰：海珠区的均价达到2.9万元每平方米，荔湾区的均价2.3元每平方米，番禺区的均价为1.7万元每平方米，海珠区人比较多，房子供不应求，建议买海珠区。

　　问：如果我有3.5亿元，投资哪里盈利较大？

　　伍岳峰：你可以购买天河区的商铺，或者市中心区的豪宅。

　　问：南沙值不值得投资？

　　黎文江：南沙值得投资，但是回报要等到5年之后，因为很多政策都没有落实，现在买是对的，但可能要忍5年。我建议你去增城买，增城不限购，房子便宜，并且未来增城有4条地铁线，所以增城也值得投资。

　　伍岳峰：目前来说，南沙有自贸区的概念，如果你要购买，应该要看政府落实自贸区的力度，以及配套措施、人口政策、产业定位等，目前南沙比番禺等地区的前景好。

　　问：广州明年租房的价格怎么样？

　　黎文江：目前广州住宅房租在40元每平方米左右，但房租回报越来越低，赶不上存款利率，明年基本不会有什么改变。

　　伍岳峰：目前广州市的租售比为1∶400，国际标准是1∶200。这表明：一、广州本身的出租房质量不高，很多都是老旧的房子；二、广州人口大部分是蓝领阶层，付不起租金；三、政府在管理出租屋方面还不成熟。随着城市土地资源的减少，今后会有一个变化的过程，未来将会改善。