近日，由雅居乐举办的第三届中国新经济力量论坛在广州雅居乐剑桥郡召开。在当日的“预见未来——迎接中国新经济新常态”主题论坛上，各方专家就经济新常态的定义及新常态下房地产企业的发展机遇进行了探讨。

    论坛结束后，北京大学国家发展研究院副院长黄益平接受访谈，对如何理解经济新常态及在此情形下房地产市场的稳增长与超常规增长进行了辨析。此外，黄益平深度解析了新常态下新型城镇化发展为房地产企业带来的契机以及央行降息为市场带来的信号。

    应如何理解经济新常态？

    增长模式需走向平衡与高质量

    黄益平：我的理解主要是两个方面，一是我们过去的的增长模式不可持续。这个政府一直有讨论.我们过去的增长模式很特殊，一方面是速度很快，但另外一方面结构性的矛盾很突出。比如对投资依赖太多，过剩产能突出；消耗资源太多，环境污染严重；对出口市场依赖太多，外部市场动荡；人们受到影响很大，收入分配不平等等。其实我们过去十几年一直在试图摆脱和在改变这样的增长模式，但不是特别成功。

    简单地说，过去更多是粗放重视数量的增长，以后将转向重视更高质量的增长。所以消费比重要增加，经济结构要平衡，收入分配要改善，这是从增长模式来看的。新常态也许就是走向更平衡，更高质量增长。

    第二是跟增长阶段有关系。过去我们的高增长很大程度上是靠我们的低成本优势，有很多农村剩余的劳动力，所以我们做的一大批都是低附加值的劳动密集型产业，但现在做不下去了。劳动成本上升很多，农村的剩余劳动力也越来越少，所以需要升级。

    经济学里面称此为中等收入陷阱。中等收入陷阱其实就是说过去靠低成本做了很多产业很有竞争力，但这些产业现在没有竞争力了，以后要靠创新，要靠产业升级，所以从大的经济格局来看，要从这两个方面转变。

    总结来说，第一，过去的增长模式带来很多问题，确实很难持续，要转变主要是讲结构和质量；第二过去靠低成本发展，这也是我们成功的原因。现在低成本没有了，以后要靠创新、要靠产业升级。

    新常态下房地产如何发展？

    未来房地产稳增长代替超常规增长

    黄益平：房地产跟新常态当然也有关系。如果我们过去的增长模式是不可持续的，过多靠投资，那么背后的问题就是现在看到的房地产市场繁荣很难得到支持。一方面因为我们的经济活动比较活跃，房产市场看起来比较繁荣。但另一方面如果经济持续不下去，房地产市场肯定很难持续。

    我们未来的房地产市场比较健康的情形应该是会稳步增长，不是过去那样超常规的增长。如此经济增长的质量可以更高，增长更可以持续。所以我们要在数量上有一个新认识。如果我们转型成功，我觉得是一种相对温和，也更加健康，更加可持续的增长。

    房地产商应如何利用新型城镇化契机发展？

    新型城镇化下房地产市场还有机会

    黄益平：城镇化是经济发展很自然的过程，如果把新型城镇化和过去的城镇化做一个简单比较，我们过去城镇化是做了很多投资，建了很多新城，房子也盖了不少。但农民进了城没有变成真正变成城里人，这个以后新型城镇化要改变。

    所以我们看过去的三十几年，中国的经济一个重要的特征，似乎看上去工业化的程度走得很快，但是城镇化其实走得不是很快。现在官方数据说有一半以上的居民已经住在城里面了，这一半里面有相当一批人没有城镇户口。没有城镇户口不能说他是真正意义上的城镇居民，他的孩子不能在城里面上学，他自己不能在城里面享有平等的的待遇，我觉得这个可能是新型城镇化很重要的内容。

    李克强总理说过，房地产市场发展说还是有机会的。他提出新型城镇化发展的“3亿人”。“1亿农民工”已经在城里面，但是他们没有享受正常的居住条件，以后真的给了他户口，在城市里面居住下来，要把他的孩子，家里的人接到城市里面来，需要住房。第二个“1亿人”，有一些现在还在农村，特别是在西部农村的人，要到城市来工作、就业，那么这1亿人也需要有地方住。第三个是“1亿城中村人”。这个“3亿人”发展可能需要比较长的时间。

    这样看来的话，房地产市场潜在的需求还是有的。但是怎么解决他们既能付得起房款，又能住有一定质量的房子之间的问题，以后的房地产市场发展的方向会有所调整。

    央行降息释放什么信号？

    改革应重在调结构

    我觉得经济发展到现在，要把重点放在改革上面，靠调结构来转变。过去十几年我们一直在说调结构但是没调过来，其中一个主要的原因就是我们一直担心增长速度下去社会经济政治出问题，所以一直不愿意接受增长速度减速。

    现在我个人认为觉得，我们的转型的问题已经迫在眉睫，我们看到很多地方再不调整就没有机会了，不是简单的经济刺激可以解决的问题。举个例子说，我们珠江三角有很多企业成本上去了没法做了。我觉得它需要的是产业升级，需要的是研发创新。所以我觉得要把重点放在改革上面，这是为什么我自己觉得政府在过去的一段时间，就是一直在微刺激，但是避免过去的全面放开的大规模刺激保增长，我觉得是有道理的。

    降息可能给很多人一个感觉，也许是政府新一轮大规模的刺激又要开始了，我自己不倾向于这么认为。我们要区分的是宏观稳增长的手段和过去我们习以为常的保增长的手段，现在我说要注重改革不能像过去那样刺激，但这不等于说央行和财政部不采取任何措施。所以在这样的情况下把它推出来，尽量来稳定增长，这个是有意义的。